這兩天有個新聞挺火，寧波某小區(qū)7名業(yè)主向物業(yè)公司贈送了“干啥啥不行，收錢第一名”的錦旗。事情起因是該小區(qū)9月起開始實行人防車位有償租賃，價格240元每月。部分業(yè)主認為人防車位租賃價格過高，協(xié)商無果后個別業(yè)主甚至把小區(qū)出入口給堵住了，并給物業(yè)公司送去了這樣一面略帶諷刺的錦旗。

這事?lián)み€得到了效仿，有不同地區(qū)的其他小區(qū)業(yè)主們贈送了相同內(nèi)容的錦旗給所在小區(qū)物業(yè)，澎湃新聞稱“整個物業(yè)行業(yè)被卷入了吃瓜式傳播，但卻不見真問題”。

那么，究竟人防車位實行租賃收費合理嗎？即將于2021年1月1日開始的法典對物業(yè)管理、物權(quán)所屬、物業(yè)服務合同都有了“新規(guī)定”，其中就包含人防車位租賃收費是否合理的規(guī)定。

業(yè)主對共有部分享有共有和共同管理權(quán)

根據(jù)《民法典》第二篇《物權(quán)》第六章第271條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)；對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第273條又對共有部分進行了闡述：社區(qū)內(nèi)部道路、社區(qū)內(nèi)部綠化、社區(qū)內(nèi)部其他公共場所、公用措施、物管用房都屬于業(yè)主共有部分，即業(yè)主享有管理權(quán)。

第274條對車位從屬問題也進行了闡述：用業(yè)主共有道路或其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

看到這里，首先可以明確的是小區(qū)內(nèi)部的地面停車位，都是歸屬于全體業(yè)主所有。問題是人防車位究竟屬于業(yè)主還是屬于開發(fā)商呢？但第274條中的“其他場地”并沒有作出詳細解釋，地下人防算不算其他場地呢？

根據(jù)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定，地下工程的歸屬關(guān)系是：“誰投資、誰所有、誰收益、誰維護”。從這里看，地下人房所有權(quán)在投資階段是歸屬開發(fā)商的。

但《民法典》同時規(guī)定了，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換時，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。

兩者結(jié)合起來看，地下人防工程作為附屬設(shè)施在小區(qū)銷售階段，的確是歸開發(fā)商所有。但銷售完成后，整個小區(qū)產(chǎn)權(quán)實際上已經(jīng)完成了轉(zhuǎn)讓，變成了全體業(yè)主，那么地下人房的權(quán)屬關(guān)系就發(fā)生了轉(zhuǎn)移，應該歸全體業(yè)主所有。

但有一點要注意，有些開發(fā)商可能會拿《商品房買賣合同》說事。因為其中規(guī)定了“未計入公攤面積的建筑物、構(gòu)筑物等所有權(quán)、使用權(quán)均歸出賣人?！彼裕行╅_發(fā)商可能會拿出明確證據(jù)表明，自己在銷售房屋時并沒有將人防車庫列入公攤面積?；蛘咴诤贤芯兔鞔_約定人防工程建設(shè)成本沒有分攤到商品房銷售價格中。

即便是如此，合同是合同，物權(quán)是物權(quán)，對物權(quán)即便有合同上的歸屬約定，但這違反了《民法典》中《物權(quán)》這一章里共有部分隨專有部分一并轉(zhuǎn)移的強制性規(guī)定，所以合同約定屬于無效約定。

業(yè)主享有共有部分的收入分配

現(xiàn)在都講究社群經(jīng)濟，社區(qū)作為一個天然的社群，歷來是商家們投放廣告的選擇之一。從種類上看，小區(qū)門口的道閘廣告、小區(qū)里的燈箱廣告、電梯里的轎廂廣告，包括一些臨時性的小區(qū)展位租賃、廣告位等，都是利用的小區(qū)公共部位。

根據(jù)《民法典》第282、283條規(guī)定，共有部分產(chǎn)生的收入，扣除合理成本之后，歸全體業(yè)主所有。具體的分配比例，則是按照業(yè)主專有部分面積（也就是住房建筑面積）除以小區(qū)總建筑面積后所占的比例。之所以沒有按照戶數(shù)來分配，是由于每家面積大小不一，大戶型承擔的公攤面積更多，小戶型少一些。

這對于所有業(yè)主而言，等于是獲得了一筆長期收入。但目前據(jù)筆者了解，絕大部分小區(qū)廣告收入依然是歸物業(yè)或者承包人所有，這可以一筆每年可能達到6-7位數(shù)的不小收入，記得通過業(yè)委會的方式為自己的權(quán)利爭取。第278條明確規(guī)定，業(yè)委會是可以通過滿足比例的表決后，解聘或重新選聘物業(yè)公司的。

維修基金由業(yè)主共同決定、使用

我們在購房時，除了房款還會繳納一筆數(shù)千元的維修基金。維修基金的全名是“公共維修基金”，字面意思即這筆錢是所有業(yè)主共同繳納，用于社區(qū)公共維修的一筆經(jīng)費。

但很多業(yè)主在實際入住之后，卻往往見不到這筆錢。比如電梯壞了幾天沒人修，應急燈壞了沒人管，社區(qū)道路坑坑洼沒人理等等。正是如此，也鬧出很多物業(yè)不作為的現(xiàn)象。

現(xiàn)在，根據(jù)《民法典》最新規(guī)定，公共維修基金歸全體業(yè)主所有，由業(yè)委會或物業(yè)公司代管。當社區(qū)建筑物及附屬設(shè)施比如電梯、道路、外墻、屋頂、綠化需要維修、改造時，就應該通過業(yè)委會表決的方式申請使用。表決方式為：超過三分之二的業(yè)主和建筑面積比例同意即可。

但也要注意，小區(qū)里不是地方出了問題都歸屬為“公共部位”，類似建筑主體質(zhì)量、室內(nèi)質(zhì)量問題等，都屬于開發(fā)商維修的層面，不需要動用維修基金。

業(yè)委會選定新物業(yè)公司后，前期物業(yè)合同自動終止

有人經(jīng)常說，對自己小區(qū)物業(yè)很不滿意，但物業(yè)公司是當時開發(fā)商招投標引進的，自己不知道該怎么更換，甚至不知道可以更換。

根據(jù)《民法典》第24章物業(yè)服務合同篇規(guī)定，開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)合同即便沒有期滿，但只要業(yè)委會或者業(yè)主與新的物業(yè)公司簽訂了物業(yè)合同，前期的物業(yè)合同自動終止。

物業(yè)服務范疇

根據(jù)第942條、943條規(guī)定，物業(yè)公司的服務范疇應包括維修、養(yǎng)護、清潔、綠化、公共部位的秩序、人身、財產(chǎn)安全保障，以及違反治安、環(huán)保、消防等行為的制止。

同時，需要定期把服務的內(nèi)容、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目與收費標準、履行情況、公維基金使用情況、共有部位經(jīng)營與收益情況等，定期向業(yè)主公開，并向業(yè)委會報告。

有了這部全新的法典之后，業(yè)主方方面面的權(quán)益都得到了保障。但業(yè)主作為小區(qū)的共有人，也別忘了履行繳納物業(yè)費、愛護社區(qū)等義務哦。