自 2014 年，花樣年分拆彩生活赴港上市，開啟了中國物業(yè)公司上市的先例之后，很多房企都開始把旗下的物業(yè)資產(chǎn)分拆上市。

根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的《2020 物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司測評報告》，目前的中國物業(yè)行業(yè)的資本市場上有 3 家已經(jīng)在 A 股上市，24 家在港股上市，還有 39 家在新三板掛牌。

部分港股上市物業(yè)公司，數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)

但萬科并不想追隨他們的步伐，逐浪資本市場，公開表示，幾年內(nèi)沒有分拆物業(yè)公司上市的計劃。

萬科想做的是引領(lǐng)物管行業(yè)的“二次革命”。

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2020 年 5 月 13 日，萬科物業(yè)的官方微信公眾號發(fā)了一篇文章《致全員信 | 新十年》，里面提到了一件事：

“按往年慣例，接下來幾個月會陸續(xù)有各類第三方機構(gòu)發(fā)布物業(yè)行業(yè)排行榜榜單，與往年你我一起慶祝萬科物業(yè)持續(xù)蟬聯(lián)榜首不同，今年榜單中可能看不到萬科物業(yè)的名字。鑒于新規(guī)劃，除萬科集團上市公司年報物業(yè)分部報告中的數(shù)據(jù)外，公司今年未對外提供業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。

這意味著，今年的物業(yè)行業(yè)排行榜中，可能看不到萬科物業(yè)的名字了?；蛟S他們覺得自己做的事情跟別的物業(yè)公司不在同一個境界。

萬科近年來圍繞“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，物業(yè)服務(wù)在集團總營收比重中不斷提高，從 2015 年的 1.5% 提升至 2019 年的 3.5%，在非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中業(yè)績貢獻達到 83.3%。

2018 年開始，萬科物業(yè)在業(yè)務(wù)上逐漸形成社區(qū)、商企和城市空間三駕馬車結(jié)構(gòu)，拓展物業(yè)服務(wù)的空間邊界，率先構(gòu)建“大物管”模式，搶占物業(yè)行業(yè)未來主賽道，助推公司高速增長，并通過智慧空間、投創(chuàng)中心、數(shù)信中心、福訊信息等 4 大支持業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)發(fā)展。

1. 社區(qū)空間服務(wù)（CS）

目前住宅業(yè)務(wù)仍然是物業(yè)業(yè)務(wù)的核心業(yè)績貢獻點，從營收和項目數(shù)量上看都遠高于其他兩項。

根據(jù)萬科物業(yè) CEO 朱保全公開透露，2019 年年社區(qū)空間服務(wù)營收約 90 億元，商企空間服務(wù)約 35 億元、城市空間服務(wù)業(yè)務(wù)約 5 億元，社區(qū)空間服務(wù)的占比最高，達到 69%，并且未來營收提升還有極大的空間。

橫向看，萬科的物管面積還在不斷提升，一方面是萬科集團銷售強勁，近 6 年合計 1.84 億平銷售面積將持續(xù)支持提升公司物業(yè)合同面積；

另一方面公司通過“睿服務(wù)”、收并購及品牌全委等多元化合作方式積極外拓，2019 年市場化項目面積占比約 50%。

睿平臺數(shù)據(jù)管理體系

1）品牌全委，承接其他開發(fā)商新盤或接手二手項目。業(yè)委會或其他開發(fā)商全面委托萬科物業(yè)對項目提供物業(yè)服務(wù)事宜，如業(yè)委會委托公司提供住宅物業(yè)服務(wù)或社區(qū)資產(chǎn)服務(wù)等，或者地產(chǎn)開發(fā)商委托公司提供前期介入服務(wù)或銷售案場服務(wù)等。

2）股權(quán)合作，收并購其他物業(yè)公司。公司以參股、控股、合資等多種資本化方式進行住宅合作，公司輸出先進的技術(shù)及豐富的管理水平。比如 2017 年萬科物業(yè)與首開集團合作成立北京首開萬科物業(yè)服務(wù)有限公司，萬科輸出優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)管理模式和理念，來提升首開旗下物業(yè)資產(chǎn)的價值。

3）“睿服務(wù)”體系輸出，公司輕資產(chǎn)的方式輸出管理體系和方法。以及系統(tǒng)和小部分人員。萬科物業(yè)與其他物業(yè)公司合作，對方物業(yè)公司繼續(xù)保留原有品牌，萬科物業(yè)則借助互聯(lián)網(wǎng)，輸出管理品牌、管理經(jīng)驗及科技應(yīng)用，與對方物業(yè)公司共享客戶、服務(wù)等領(lǐng)域的資源和信息。

縱向看，公司業(yè)務(wù)不斷深化，一方面強大的社區(qū)增值服務(wù)充分保證了業(yè)主資產(chǎn)增值保值，業(yè)務(wù)增長質(zhì)量高；另一方面非業(yè)主增值服務(wù)則在集團業(yè)務(wù)的帶動下，后續(xù)發(fā)展強勁。

2. 商企空間服務(wù)（BS）

萬科物業(yè)的商企空間服務(wù)業(yè)務(wù)緣起于 2000 年，承接了首個政府項目——建設(shè)部（現(xiàn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部）大院，為總建筑面積 38 萬平方米的建設(shè)部行政辦公大樓和生活區(qū)提供專業(yè)的物管服務(wù)工作。

2018 年底，萬科物業(yè)成立“萬物商企”子品牌，萬物商企繼承以客戶為中心的傳統(tǒng)，主要針對商企物業(yè)提供服務(wù)，滿足不同客戶在不動產(chǎn)全生命周期管理中的不同需求。目前公司已簽約深圳騰訊大廈、深圳華為總部、深圳大梅沙萬科中心、北京京東集團總部、北京建設(shè)部、北京國家審計署等眾多具有標(biāo)志性的政府和企業(yè)總部。

 

商企空間服務(wù)主要包括資產(chǎn)管理服務(wù)（PM，Property Management）以及設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)（FM，F(xiàn)acility Management）。

資產(chǎn)管理服務(wù)（PM）的業(yè)務(wù)內(nèi)容主要包括基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)（設(shè)施維護、環(huán)境維護、安全秩序維護等）、客戶服務(wù)（活動支持及搬遷服務(wù)等）、專項物業(yè)服務(wù)（二次裝修改造等）這三大類。

設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)（FM）主要針對自用型商企物業(yè)，服務(wù)內(nèi)容主要包括服務(wù)內(nèi)容主要包含資產(chǎn)改造服務(wù)（機電設(shè)備改造、空氣系統(tǒng)改造、水系統(tǒng)改造等）及能源管理服務(wù)（照明系統(tǒng)能源管理、空調(diào)設(shè)備能源管理等）兩大類，技術(shù)含量高，行業(yè)利潤率通常在 10-20%。

從增長速度看，萬科物業(yè)商企業(yè)務(wù)營收提升迅速，14-19 年年復(fù)合增長率高達 88%，遠高于社區(qū)業(yè)務(wù)的 37%。

此外，萬科物業(yè)與戴德梁行在 2019 年成立合資公司，優(yōu)勢互補，商企項目達 1009 個，已是大中華區(qū)商企物管領(lǐng)域規(guī)模最大的公司。

3. 城市空間服務(wù)（US）

城市服務(wù)，本質(zhì)上是提供一體化的城市公共服務(wù)解決方案，涉及了從城市基礎(chǔ)設(shè)施運維、綠化園林養(yǎng)護、道路維護、市容環(huán)衛(wèi)、秩序管理和應(yīng)急管理、城市創(chuàng)新功能服務(wù)等諸多方面。特別在今年疫情發(fā)生后，城市服務(wù)與精細(xì)化管理的價值更加凸顯。

2018 年萬科物業(yè)獲得了第一個在橫琴的城市空間服務(wù)項目，并在19 年、20 年又相繼簽約 9 個項目。但這 10 個城市項目只是完成業(yè)務(wù)孵化的第一步，未來萬科物業(yè)計劃至少達到 30 個城市，在公司內(nèi)部形成一個新的業(yè)務(wù)單元。

根據(jù)萬科物業(yè) CEO 朱保全公開表示，2019年 橫琴“物業(yè)城市”模式下的收入大約有 5 億元。假設(shè)未來成功落地 30 個項目的情況下，這項業(yè)務(wù)的收入或?qū)⒅辽龠_到150億元。

萬科物業(yè) CEO 朱保全

萬科物業(yè)目前尚未上市，也公開表示過中短期內(nèi)是不上市的。在不上市的時候，物業(yè)公司才沒有壓力，可以去探索更多空間服務(wù)的可能性，拓展更多商業(yè)模式的可能性。

雖然萬科物業(yè)已先于同業(yè)獲得了“社區(qū)、商企、城市空間”三大業(yè)務(wù)的門票，規(guī)模和收入未來可期。

但追求規(guī)模和營收增長從來不應(yīng)是物管公司的第一目標(biāo)，往小里看，物管公司的落腳點總歸在人，在服務(wù)體驗。

就像萬科物業(yè)CEO朱保全在《致全員信 | 新十年》中說的，“雖然公司在2018年已過百億營收，但在增長路上，每日拷問自己的是，如何做到規(guī)模越大，客戶體驗越好。物業(yè)行業(yè)被資本市場青睞，熱錢涌入買買買，與商譽積累和業(yè)績對賭相比較，持續(xù)改善客戶體驗才是真的挑戰(zhàn)?！?/strong>

資料來源：

1.萬科物業(yè)：社區(qū)、商企、城市空間服務(wù)三駕馬車齊驅(qū)的龍頭物管公司，方正證券研究所證券研究報告，2020-08-18

2.萬科企業(yè)股份有限公司，2020年半年度報告，2020-08

3.楊熙發(fā)布2020中國物業(yè)上市公司測評研究報告，中房網(wǎng)，2020-05-26

4.萬科正在誘發(fā)物業(yè)行業(yè)的二次革命，德科地產(chǎn)頻道，2020-05-14

5.致全員信 | 新十年，萬科物業(yè)說，2020-5-14