房地產(chǎn)市場的問題已經(jīng)成為大多數(shù)人最為關(guān)心的焦點(diǎn)，在我們看到國家下定決心堅(jiān)持”房住不炒“理念推行的時(shí)候，各地房地產(chǎn)市場如脫韁野馬一樣的勢頭終于被重新套回了馬龍頭，但是按下葫蘆浮起瓢，房價(jià)好不容易被控制了，房租市場又悄然開始了它的漲幅，讓我們不禁懷疑，這是漲完房價(jià)該房租了嗎？

每到暑期夏日，都是租房市場的高峰期，各大高校畢業(yè)生拿到了自己的畢業(yè)證之后都開始進(jìn)入了職場的生涯，在職場的生活當(dāng)中，正所謂衣食住行，住作為人類最重要的需求，無論你是買房還是租房，都需要一個(gè)居住的環(huán)境，再加上中國較高的房價(jià)水平，所以租房往往成為剛剛進(jìn)入職場的學(xué)生黨們的首選，所以每到夏季隨著租房熱潮的提升，在供需關(guān)系的影響下，租房價(jià)格都會有一定程度的上漲，然而，這個(gè)夏天租房價(jià)格不僅上漲了，而且上漲的非常兇猛。

根據(jù)我愛我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2018年前7個(gè)月，北京租房租賃市場交易總量較2017年前7個(gè)月增長14.4%。其中，普租交易量7月份環(huán)比增長12.2%，公寓運(yùn)營環(huán)比增長11%。在價(jià)格方面，7月份，北京的住房租賃月租金均價(jià)為4902元/套，環(huán)比6月份上漲2.9%，漲幅較6月份收窄了1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中普租的租金均價(jià)環(huán)比上漲6.2%，相寓(公寓運(yùn)營)的租金均價(jià)環(huán)比上漲1.4%。

7月份，在普租房中，一居室的月租金均價(jià)為4488元/套，環(huán)比6月份下降0.6%，兩居室月租金均價(jià)為5550元/套，環(huán)比6月份上漲7.3%，三居及以上月租金均價(jià)為7704元/套，環(huán)比6月份上漲8.7%。7月份，相寓(公寓運(yùn)營)中整租一居室的月租金均價(jià)為5074元/套，環(huán)比6月份上漲1.5%，整租兩居室月租金均價(jià)為6270元/套，環(huán)比6月份上漲2.1%，整租三居及以上月租金均價(jià)為8549元/套，環(huán)比6月份上漲4.3%。

根據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》的報(bào)道，每年的暑期都是租房高峰期，房租在這段時(shí)間普遍上漲，一般會持續(xù)到九月初。然而今年的漲幅，卻比往年“兇猛”許多。

于是問題來了，到底這是北京一個(gè)地方的特殊情況呢？還是中國未來房租市場的一個(gè)大趨勢呢？房價(jià)和房租到底該怎么看？

一直以來北京都是中國房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)，今年年初北京市商業(yè)銀行紛紛上調(diào)房貸利率，隨著北京的帶頭，各地商業(yè)銀行紛紛響應(yīng)，如今商業(yè)銀行利率齊漲已經(jīng)成為了一個(gè)大勢所趨，那么房租會不會也由北京出發(fā)帶動整個(gè)市場房租的上漲大潮呢？

我們覺得有這種可能性，但是也不完全，房租市場的判斷應(yīng)該是受多方因素影響的：

一是中國的房地產(chǎn)市場租金回報(bào)率長期偏低。根據(jù)長江證券研究所提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，中國中國一線城市平均租金回報(bào)率是1.5%，也就是說當(dāng)房價(jià)不變，當(dāng)租金不變的情況下，北上深購買房子的人，需要在不到70年之后可以收回成本，但是類比于世界其他國家我們就能夠發(fā)現(xiàn)，即使是租金回報(bào)率最低的日本其最近回報(bào)率也在2.7%左右，接近中國的兩倍，而像最高的澳大利亞租金回報(bào)率甚至接近了中國的三倍達(dá)到了4.4%，在這樣的情況下，房租與房價(jià)的長期背離其實(shí)是一個(gè)難以為繼的現(xiàn)象，之前由于中國居民買房往往都是為了投資，而不是為了通過收租來實(shí)現(xiàn)長期的收益，所以中國房租較低的現(xiàn)象才會長期存在，如今國家已經(jīng)逐步明確“房子是用來住的，不是用來炒的”，那么原先的很多炒房黨就會變身為“包租公、包租婆”從而將房租作為自己重要的收益來源。

二是中國租房需求的與日俱增。眾所周知，類似于租房這個(gè)市場是一個(gè)深受供需關(guān)系影響的市場，我們先從需求層面來看，根據(jù)58同城發(fā)布的《中國流動人口發(fā)展報(bào)告》顯示，近10年來，中國流動人口（非本地戶籍）規(guī)模一直在增大，從2009年的1.8億已經(jīng)增大到2017年的2.5億。在這其中，只有8.6%的人口可以在其工作地點(diǎn)買房，卻有67.3%的人口需要依靠租賃住房來解決居住需求，那么意味著光租房人口已經(jīng)有將近2億人了，再加上“房住不炒”等房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，再加上房價(jià)與工資水平的巨大差異，很多人能夠買房的時(shí)間必然會進(jìn)一步推移，那么租房將會成為一個(gè)長期的選擇，這就意味著在未來的一段時(shí)間內(nèi)租房市場的需求一定是越來越多的。那么，再從供給側(cè)來看，僅以北京為例，貝殼研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京租賃人口共800萬人，目前租賃房源量約為350萬間，面臨著400萬間以上的租賃缺口。供不應(yīng)求仍為當(dāng)前北京住房租賃市場的主要矛盾，其實(shí)不僅是北京中國主要一線城市都存在類似的供給問題。

三是租房成本的不斷攀升。原先中國租房市場的提供者往往是個(gè)人，C2C市場是中國租房市場長期存在的一種業(yè)務(wù)方式，這樣也就導(dǎo)致租房其實(shí)是低水平的租房，但是，隨著國家“租售并舉”、“租售同權(quán)”以及房企持有物業(yè)的不斷推廣，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)機(jī)構(gòu)、租賃公司都紛紛進(jìn)入了房地產(chǎn)租賃市場，這些機(jī)構(gòu)在進(jìn)入租賃市場，增加市場房源的同時(shí)，也帶來了一個(gè)問題，這就是房屋成本的提升，姑且不說萬科十年180萬的天價(jià)租房，即使是普通的長租公寓成本也高于之前的私人民宅，雖然房屋的品質(zhì)有所提升，但是成本也在提升，現(xiàn)階段在市場推廣期，很多企業(yè)還是采用降價(jià)的方式推廣公寓，一旦市場相對成熟之后，企業(yè)為了盈利，必然會繼續(xù)增加房租，最終的結(jié)果就是整體房租水平的提升。

所以，在上面三個(gè)原因的共同影響下，房租上漲趨勢幾乎可以確定了，但是，我們也不能太著急，因?yàn)橹袊吘狗鶈T太過遼闊，所以判斷一個(gè)城市的租房市場不能采用一刀切的方式，需要分類判斷。我們可以做出一個(gè)預(yù)測：

對于一線北上廣深等人口大量流入的城市來說，在租房供需的影響下，房租上漲的趨勢幾乎可以確定了，房租漲價(jià)將會是大勢所趨，即使有一些政策保障的廉租房，但是類比于香港我們就會發(fā)現(xiàn)，這些房子永遠(yuǎn)都是供不應(yīng)求的，房租上漲的趨勢還是無法改變。

對于人口流入的二線熱點(diǎn)城市來說，房租上漲還是很有可能出現(xiàn)的，但是對于同為二線的非熱點(diǎn)城市，特別是人口沒有凈流入的城市來說，房租的支撐力度就相對有限了。

對于人口流出的三四線城市或者庫存量較大的城市來說，房租甚至不會上漲，還會因?yàn)橥度胧袌龅姆孔釉龆啵霈F(xiàn)房租下降的現(xiàn)象。

雖然，中國的租房市場不能一概而論，但是對于大多數(shù)租房居住的人來說，面對房租上漲估計(jì)將會是大概率事件了。