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房蘇州 有用的買房建議，買好房、買對(duì)房， 延伸閱讀： 僅僅9個(gè)月，蘇州園區(qū)4房已漲翻天，最高漲35% 昨天6.9號(hào)，獨(dú)墅湖西·星港灣壹號(hào)開(kāi)放樣板間，該項(xiàng)目為精裝改善四房產(chǎn)品，預(yù)計(jì)6月底開(kāi)盤，2020年交房。 星港灣壹號(hào)也就是華潤(rùn)金悅灣2期，在一期的產(chǎn)品上做了升級(jí)，居住舒適度更高，社區(qū)氛圍更好。
備注：東地(一期)塊為金悅灣，西地塊(二期)為星港灣壹號(hào)，二個(gè)地塊獨(dú)立，分開(kāi)單獨(dú)管理，為二個(gè)社區(qū)，一期產(chǎn)品為毛坯，二期為精裝。 項(xiàng)目位于獨(dú)墅湖西、蘇州中心南約5公里生活圈內(nèi)
地鐵3號(hào)線群星路二路站（在建），開(kāi)車到達(dá)園區(qū)非常方便。雖然不在園區(qū)，但可近距離享受園區(qū)的配套設(shè)施。 樓盤其他信息
01 開(kāi)盤信息 星港灣壹號(hào)共有14棟樓，其中12#為商業(yè)，首次開(kāi)盤預(yù)計(jì)開(kāi)7棟樓，戶型為114/127/138，全部為四房戶型，為精裝改善性社區(qū)。 預(yù)計(jì)開(kāi)盤樓棟：1/2/3/5/10（東邊戶）/11/14， 也就是首開(kāi)戶型為114和127的戶型。 先來(lái)看看戶型樓棟分布：
02 戶型鑒賞 114m2戶型：4房2廳2衛(wèi)，戶型十分感人，三開(kāi)間朝南，1.6米寬觀景陽(yáng)臺(tái)，室內(nèi)飄窗。
114㎡的戶型位于8層的洋房，得房率85%+，再加上贈(zèng)送面積，估計(jì)要到90%，大概相當(dāng)于高層140㎡的得房率。 套內(nèi)面積：星港灣壹號(hào)114㎡=普通高層140㎡ 小面積的四房，控制了總價(jià)，對(duì)于改善客戶置換來(lái)說(shuō)，購(gòu)房壓力降低；全洋房的社區(qū)，得房率高，極致的空間利用，實(shí)際套內(nèi)的面積并不局促，居住體驗(yàn)感并不會(huì)太擁擠。 114m2戶型圖 114m2樣板間實(shí)地拍攝 進(jìn)門左手邊是玄關(guān) 右手邊是廚房 客餐廳一體 ▲左右滑動(dòng)查看圖片 書(shū)房+兒童房 ▲左右滑動(dòng)查看圖片 主次臥。 主臥套房設(shè)計(jì)是標(biāo)配了，由衣帽間+衛(wèi)生間組成，保護(hù)隱私。 ▲左右滑動(dòng)查看圖片 127m2戶型：4房2廳2衛(wèi)，三開(kāi)間朝南
127m2戶型圖
127m2樣板間實(shí)地拍攝
主臥配備衣帽間，奢華。 ▲左右滑動(dòng)查看圖片 138m2戶型：4房2廳2衛(wèi)，四開(kāi)間朝南，兩次臥雙向朝南，幾個(gè)臥室面積都很大，居住舒適寬敞。
138m2戶型圖
138m2樣板間實(shí)地拍攝
03 精裝標(biāo)準(zhǔn) 據(jù)項(xiàng)目工作人員介紹，星港灣壹號(hào)是華潤(rùn)“府”系，是華潤(rùn)品質(zhì)的代表，而此推出的精裝四房，從樣板間配置看，精裝標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)節(jié)都是可圈可點(diǎn)。 入戶門鎖為三合一指紋鑰匙密碼。
地板是生活家巴洛克，“金茂府、蘇州中心8號(hào)、白塘壹號(hào)都是用這個(gè)牌子”，工作人員介紹到。
精裝修中央空調(diào)帶地暖，居住體驗(yàn)好，尤其在冬天，地暖帶來(lái)的幸福感是超然的。 地暖：德國(guó)菲斯曼 中央空調(diào)：日立）
油煙機(jī)、燃?xì)庠罹鶠橐痪€品牌
整體精裝標(biāo)準(zhǔn)是非常不錯(cuò)的，尤其是帶了中央空調(diào)和地暖，也是高標(biāo)準(zhǔn)的配置。 在目前人工和材料飛漲的時(shí)代，自己裝修的成本代價(jià)不斷提高，120㎡的房子裝修個(gè)二三十萬(wàn)都感覺(jué)不出來(lái)裝了什么。相對(duì)來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商的集體采購(gòu)成本更低，工程把控更加嚴(yán)格。對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，同樣的裝修成本完全比不上開(kāi)發(fā)商的。 蘇州進(jìn)入改善為主的市場(chǎng)后，二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)顯性反映出，精裝社區(qū)好處遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于毛坯社區(qū)
04 限價(jià)的憂傷 蘇州目前對(duì)于一手房有限價(jià)，有的是真限價(jià)，有的是假限價(jià)，對(duì)于新房限價(jià)也是執(zhí)行了不同限價(jià)策略。
星港灣壹號(hào)地塊為，蘇地2015-G-4號(hào)，2015年華潤(rùn)以15.4億競(jìng)得，樓面價(jià)7830元/平米。 蘇州人都知道，2016年開(kāi)始蘇州地價(jià)開(kāi)始瘋了，至此之后，再無(wú)低價(jià)地。 2016年之前拿地的一般稱之為老地，也就是便宜的地。 老地地價(jià)低，新開(kāi)的備案價(jià)依然是是2年前的價(jià)格，在熱點(diǎn)區(qū)域這二年房?jī)r(jià)是在上漲的背景下，一樣的價(jià)格買到二年前的房?jī)r(jià)，必然是瘋搶。 比如瀾山瀾/鉑悅犀湖洋房/月亮灣3號(hào)3期，以及即將開(kāi)盤的星港灣壹號(hào)。 而本身是2016年之后拿的高價(jià)地樓盤，上市后價(jià)格高出周邊一大截的時(shí)候，賣得不好情況下，還說(shuō)自己“被限價(jià)”，那只能呵呵一笑了。 蘇州便宜的老地很快都會(huì)賣完了，珍惜目前的機(jī)會(huì)吧，以后都是高價(jià)地了， 高價(jià)地開(kāi)出來(lái)之后賣得好不好不重要，買房人那是肯定買不到便宜的了。
2016中旬一期開(kāi)盤，2018年中旬二期開(kāi)盤，2年過(guò)去了，在老地繼續(xù)執(zhí)行限價(jià)情況下，此盤必然是限價(jià)盤，在一期均價(jià)基礎(chǔ)上加個(gè)裝修費(fèi)？ 戶型改良，裝修升級(jí)，洋房社區(qū)，品質(zhì)上升級(jí)的情況下，拿2年前的價(jià)格+裝修費(fèi)能買到的話，真是相當(dāng)值得買。 來(lái)看看周邊二手房?jī)r(jià)格，萬(wàn)科湖西高層還未交房，價(jià)格暫時(shí)沒(méi)有參考性，按照萬(wàn)科業(yè)主性格，以后二手價(jià)格報(bào)出來(lái)一定不會(huì)低。 下面除了仁恒，其他都是毛坯交付
再往南看看，同屬于吳中板塊的尹山湖，價(jià)格已經(jīng)全面2.2W+了，2018年春節(jié)后，尹山湖片區(qū)二手量?jī)r(jià)齊升，整體有10%+上漲幅度。 獨(dú)墅湖西和尹山湖板塊有大量來(lái)自園區(qū)溢出客戶，一方面是園區(qū)工作的剛需，還有一部分園區(qū)的改善客戶，二個(gè)群體構(gòu)成了購(gòu)房者最主要的畫(huà)像。 除了剛需之外，園區(qū)賣老+小房子換近園區(qū)大+新房的客戶也是絡(luò)繹不絕，畢竟人人都想住好房子，向往美好生活。
以上價(jià)格來(lái)源貝殼網(wǎng) 05 值得買 昨天剛公布樣板間，開(kāi)盤據(jù)說(shuō)可能在6月底，對(duì)于開(kāi)始商來(lái)說(shuō)被限價(jià)不能突破價(jià)格的話，不如早賣掉早好，不然還能怎樣。 在目前園區(qū)二手房猛漲，一手猛搶的狂躁情況下，想買沒(méi)買到然后被漲價(jià)后買不起的這部分資金開(kāi)始溢出到其他區(qū)，近園區(qū)的板塊屬于快速被波及的區(qū)域了。 對(duì)于二期做精裝也是超出預(yù)期的，做毛坯，按照二年前價(jià)格依然也會(huì)好賣啊，而且可以快消，為什么還要做精裝這種吃力事情呢？ 大概可能是華潤(rùn)在蘇州想轉(zhuǎn)型做高端改善品質(zhì)住宅，立個(gè)標(biāo)桿吧。 其實(shí)值得買的很簡(jiǎn)單，便宜買，以后還能溢價(jià)賣呢，不論自住還是投資都是不錯(cuò)的標(biāo)的。
歡迎留言：你覺(jué)得星港灣壹號(hào)會(huì)被限價(jià)到多少？ 群滿加247656，留言獨(dú)墅湖 拉你入群 加入房蘇州微信交流群 ▼
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