文丨葉一劍（方塘智庫創(chuàng)始人）

在襄陽，圍繞關(guān)圣古鎮(zhèn)項目的討論，除了關(guān)于項目的投資規(guī)模、運營模式、投資建設運營企業(yè)偉光匯通的實力和口碑，以及可能對襄陽文旅產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級帶來的深刻影響等話題外（具體見《解碼關(guān)圣古鎮(zhèn)（上）》一文），另一個焦點是該項目的選址邏輯和項目所處城市片區(qū)襄陽樊西新區(qū)的未來發(fā)展之問題，而這兩個問題被提出的共同語境之一則是襄陽城市空間價值重塑的可能與路徑。

畢竟，在不少襄陽當?shù)厝诵哪恐?，位于襄陽城市西部片區(qū)的樊西新區(qū)，經(jīng)過多年的培育和發(fā)展，雖然不能說“失敗”，但無論是從區(qū)域內(nèi)包括土地在內(nèi)的資源價值兌現(xiàn)的角度來看，還是從區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建的完善程度來看，還是從區(qū)域內(nèi)綜合的人居環(huán)境營造來看，都與該區(qū)域最初的規(guī)劃設想和市場預期有一定的落差。尤其是圍繞伴隨著襄陽市政府兩輪市場外遷行動所形成的樊西新區(qū)“八大市場”的討論，更是多有爭議，用當?shù)匾晃黄髽I(yè)負責人的話說就是，“很多投資者在這里曾經(jīng)傷過心”。

那么，國內(nèi)領(lǐng)先的文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)運營商偉光匯通和襄陽市政府在新的時代背景和城市發(fā)展階段，一起將關(guān)圣古鎮(zhèn)項目落子于該區(qū)域，其未來，將會是像幾年前的市場外遷和“八大市場”落地那樣，逐步歸于“平靜”呢，還是會成為樊西新區(qū)進入歷史性新崛起的標志性事件之一呢？

關(guān)圣古鎮(zhèn)在襄陽，城市價值新想象。在調(diào)研中，關(guān)圣古鎮(zhèn)的相關(guān)負責人向我們強調(diào)稱，偉光匯通旗下很多既有的文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)案例都表明，憑借豐富的運營經(jīng)驗和強大的運營能力，偉光匯通不僅可以通過文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)這一產(chǎn)品形態(tài)和項目平臺分享項目所在城市的發(fā)展紅利，更是可以通過文旅產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的成功運營，為項目所在片區(qū)乃至所在城市創(chuàng)造巨大的增量價值（包括但不限于增量的消費人口、土地增值、產(chǎn)業(yè)集聚等），并在客觀上帶來整個城市價值空間的重塑，“彝人古鎮(zhèn)之于云南楚雄如此，灤州古城之于河北灤州如此，皇家驛站之于河南駐馬店如此，我們相信，關(guān)圣古鎮(zhèn)之于襄陽，亦會如此”。

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樊西新區(qū)的十年浮沉

關(guān)于關(guān)圣古鎮(zhèn)在襄陽的發(fā)展前景之問的背后，顯然有著多重意味，而對這一疑問的回答背后，從微觀來看，會直接影響消費者和投資者對關(guān)圣古鎮(zhèn)項目自身發(fā)展的信心，進而直接關(guān)系關(guān)圣古鎮(zhèn)的成敗；從中觀來看，會直接影響消費者和投資者對樊西新區(qū)在新的發(fā)展階段和背景下能否迎來歷史性逆襲時刻的研判，并直接關(guān)系到樊西新區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展中的各種資源（尤其是市場化資源）的配置效率和規(guī)模；從宏觀來看，則涉及到襄陽內(nèi)外的直接和間接的利益相關(guān)者對于襄陽在新一輪城市轉(zhuǎn)型發(fā)展中城市空間價值重塑的洞察和判斷，并直接關(guān)系到襄陽整體城市轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的規(guī)劃和推進。

公開的信息顯示，樊西新區(qū)的概念在2011年被提出，其后，2012年綠地集團的摘地和2013年臥龍大橋的建成通車，都成為該區(qū)域發(fā)展中的標志性事件。

更重要的標志性事件是，2014年，作為襄陽市場外遷的承接地，“八大市場”在樊西新區(qū)同步開工建設，這不僅是對襄陽市城市提檔升級戰(zhàn)略的順應，而且，通過“八大市場”的布局，客觀上也為該片區(qū)一次性導入了一個強勢的產(chǎn)業(yè)集群——作為一個有著鮮明的碼頭文化基因和悠久的商貿(mào)傳統(tǒng)城市，商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)不僅在襄陽有著較強的積淀，而且，在當?shù)毓俜胶兔耖g都有著強烈的價值認同，長期以來，該產(chǎn)業(yè)也是影響甚至是決定襄陽在鄂西北地區(qū)具有不可替代的城市影響力和輻射力的重要支撐之一。

2016年，襄陽市區(qū)市場的外遷工程正式啟動，2017年，以中豪、僑豐、新合作等為代表的首批市場順利開業(yè)。據(jù)當?shù)孛襟w的公開報道，經(jīng)過兩次外遷，樊西新市場全面投入運營后，共入駐商戶5733戶，攤位20322個，從業(yè)人員近2萬人，日均人流量5萬人次，高峰期可達10萬人次。僅在2018年前10個月，僑豐、新合作、竹葉山、中豪等六大市場就實現(xiàn)交易額近450億元。

此外，以襄陽傳化公路港項目為代表的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)也開始不斷入駐。按照規(guī)劃，該項目總投資3.6億元，規(guī)劃面積約240畝，主要打造集貨物信息交易中心、貨物集散中心、電商中心、甩掛中心、加油站、汽修汽配、司機之家等配套功能服務中心于一體的城市物流中心、電商分撥中心。公開的報道顯示，該項目是傳化智聯(lián)在湖北省布局的第五個城市物流中心，對傳化網(wǎng)的全國化發(fā)展有著重要的意義。

面對這樣的天時地利人和，當時幾乎所有人都相信，作為未來鄂西北較大的商品集散基地、襄陽城市向西拓展的門戶，樊西新區(qū)將實現(xiàn)快速的崛起，并將成為襄陽城市經(jīng)濟發(fā)展的新高地。哪怕是在位于襄陽東部的東津新區(qū)獲得更大支持的背景下，樊西新區(qū)作為襄陽未來都市區(qū)建設中的重要一極的地位也依然為很多人所期待。

但有些遺憾的是，隨著時間的推移和襄陽城市價值空間的多點布局，樊西新區(qū)好像并沒有迎來預期中的“完美發(fā)展”，使得當初的一些投資者并沒有獲得預期中的投資收益；就整個片區(qū)而言，經(jīng)過將近十年的推進，也并沒有能夠高質(zhì)量地實現(xiàn)從產(chǎn)業(yè)到城市、從工作到居住并最終實現(xiàn)產(chǎn)城人文融合發(fā)展的目標，職住分離的情況比較明顯，以至于白天車水馬龍，晚上相對冷清。

面對這樣的情況，對樊西新區(qū)的質(zhì)疑聲音開始出現(xiàn)，并一度占據(jù)上風，以至于在偉光匯通選擇在該地區(qū)投資開發(fā)建設運營關(guān)圣古鎮(zhèn)的時候，有不少人表現(xiàn)出觀望甚至是懷疑的態(tài)度。

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關(guān)圣古鎮(zhèn)的創(chuàng)新運營

情勢好像并沒有那么悲觀。就我們的調(diào)研來看，關(guān)于樊西新區(qū)未來三到五年的發(fā)展，基本的觀察和研判至少可以有三點：

其一，從襄陽新一輪城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的整體戰(zhàn)略而言，包括樊西新區(qū)在內(nèi)的襄陽城市各片區(qū)，需要獲得更加綜合、均衡和高質(zhì)量的發(fā)展，這不僅是化解此前城市快速擴張所帶來的一些遺留問題的需要，更是襄陽在GDP即將破5000億的背景下謀求城市經(jīng)濟和都市區(qū)建設（甚至像洛陽一樣謀求都市圈化的發(fā)展）的進一步發(fā)展，以適應新一輪湖北省域經(jīng)濟轉(zhuǎn)型（在武漢之外，湖北省的副中心城市的建設不但是大勢所趨，而且勢在必然，并有強烈的迫切性）、中部崛起乃至全國范圍內(nèi)的城市競爭新格局的需要。

所以說，從湖北省和襄陽市的層面來看，樊西新區(qū)必須要有新一輪的更大的突破，這不僅是樊西新區(qū)所在的樊城區(qū)的問題，甚至也不僅是襄陽市自己的問題，還與湖北省域經(jīng)濟新一輪轉(zhuǎn)型發(fā)展、國家漢江生態(tài)經(jīng)濟帶建設、中部崛起新格局、長江經(jīng)濟帶建設等一系列戰(zhàn)略規(guī)劃的落地有直接關(guān)系。

其二，從樊西新區(qū)目前的基礎(chǔ)條件來看，無論是交通基礎(chǔ)設施建設，還是土地整理、生態(tài)治理、管理體制，都已經(jīng)具備了一個新區(qū)新城的基本形態(tài)和發(fā)展基礎(chǔ)，再加上存量的以傳統(tǒng)交易市場和物流商貿(mào)為代表的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，以及由這些產(chǎn)業(yè)集聚客觀上帶來的數(shù)以十萬計的人口規(guī)模，讓這一區(qū)域具備了一定的產(chǎn)業(yè)迭代、城市升級、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的基礎(chǔ)。

如果能夠在襄陽市甚至湖北省副中心城市建設的層面給出更具前瞻性和戰(zhàn)略性的發(fā)展規(guī)劃、政策支持和資源配置，通過一兩個更具引擎屬性的項目的落地和平臺的打造，通過大力推進與電子商務有關(guān)的招商引資、科技創(chuàng)新和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，打通區(qū)域內(nèi)存量產(chǎn)業(yè)與新興產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)同發(fā)展，并進一步延長產(chǎn)業(yè)鏈、豐富創(chuàng)新鏈、構(gòu)建創(chuàng)新鏈，再加上教育、醫(yī)療、文化等公共服務配套的進一步完善，不僅可以快速激活區(qū)域內(nèi)的存量資產(chǎn)，整個片區(qū)迎來爆發(fā)式增長也并非沒有可能。

其三，也正是基于以上兩點基本觀察和研判，讓關(guān)圣古鎮(zhèn)及其背后的偉光匯通在樊西新區(qū)的落地充滿了更豐富的價值想象空間。如果該項目既定的規(guī)劃得以實現(xiàn)，不僅為該片區(qū)貢獻一個文旅新地標，帶動更多文旅類產(chǎn)品、服務和項目在該片區(qū)的落地，從而不斷強化該片區(qū)的旅游目的地甚至是集散地屬性，并可能通過該項目平臺，為該片區(qū)甚至整個襄陽的文旅產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供市場化的和全國性的資源配置。

更有意思的是，通過該項目每年千萬級的游客人次集散，將會為周邊包括“八大市場”在內(nèi)的既有的傳統(tǒng)交易市場和物流商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級提供新的支撐，文旅商業(yè)態(tài)的融合將不僅在關(guān)圣古鎮(zhèn)項目內(nèi)得以實現(xiàn)，還將在整個片區(qū)內(nèi)得以推進（當然，目前八大市場所形成了消費人流客觀上也會為關(guān)圣古鎮(zhèn)提供流量支持）。

當然，正是基于這些基本觀察和研判，基于對樊西新區(qū)片區(qū)振興和襄陽城市價值空間重塑的期待，關(guān)圣古鎮(zhèn)的運營邏輯在常規(guī)的文旅小鎮(zhèn)運營邏輯的基礎(chǔ)上，做出一些針對性改變和適應性調(diào)整，唯有如此，方能達成“一子新定，滿盤皆活”的效果。

而事實上，哪怕是從關(guān)圣古鎮(zhèn)現(xiàn)有的運營情況來看，偉光匯通在該項目上所作出的針對性改變和適應性調(diào)整已經(jīng)開始。

比如，在距離項目正式開街還有一年多的時候，運營團隊就已經(jīng)正式入駐，將運營前置做到了一年以上；充分利用現(xiàn)有的場地空間，創(chuàng)意性地開辦了關(guān)圣文化園，不但向市民和游客免費開放，還策劃落地了常態(tài)化的夜間市集活動，通過每晚開辦的夜間娛樂活動，吸引了大量的人流，提升了樊西新區(qū)的夜間人氣，發(fā)展了樊西新區(qū)的夜色經(jīng)濟；舉辦了湖北襄陽關(guān)圣古鎮(zhèn)首屆非遺文創(chuàng)節(jié)，不但向市民和游客直接展示了當?shù)胤沁z產(chǎn)品和非遺文化的魅力，還直接帶動了對當?shù)胤沁z資源的挖掘，并為將來更多體現(xiàn)在地文化的文旅項目在關(guān)圣古鎮(zhèn)的入駐運營做準備。等等。

當然，從推動襄陽城市價值空間重塑的角度來看，關(guān)圣古鎮(zhèn)未來運營創(chuàng)新空間還有很多，對其運營方偉光匯通來說，挑戰(zhàn)也肯定不少，好在改變已經(jīng)發(fā)生，所以未來亦是可期——三年為期，五年為盼，讓我們拭目以待。

編審：徐威威丨編輯：徐豐超丨設計：孫月園