2017年以來(lái)中山迎來(lái)史上最嚴(yán)調(diào)控，“限購(gòu)、限簽、限貸”連續(xù)加碼；“房住不炒”更是徹底擊碎政策松綁的期望，許多投資者失去購(gòu)房資格。限購(gòu)之下，房票成了問(wèn)題，商業(yè)公寓因不限購(gòu)、不限貸受到越來(lái)越多投資者的關(guān)注。今年中山樓市的熱點(diǎn)更多地轉(zhuǎn)向了商業(yè)公寓。

那么，住宅限購(gòu)就去買公寓嗎？還是得長(zhǎng)點(diǎn)心！

在買之前，你必須知道購(gòu)買商業(yè)公寓的優(yōu)缺點(diǎn)，把握幾個(gè)購(gòu)買攻略！

優(yōu) 點(diǎn)

1 不限購(gòu)、不限貸

公寓最大的優(yōu)點(diǎn)是“不限購(gòu)、不限貸”，對(duì)于“無(wú)名額、三套房買家”來(lái)說(shuō)，投資公寓無(wú)疑是一條出路。商業(yè)公寓能按揭，還不占用按揭名額，而且不包括在政策限制的房屋套數(shù)里，就是買一百套，也不影響你對(duì)普通住宅的購(gòu)買。

2 面積小，門檻低

商業(yè)公寓總體來(lái)說(shuō)面積小，總價(jià)相對(duì)于普通住宅較低，還款壓力較小。

目前，中山中心區(qū)域住宅均價(jià)約1.6萬(wàn)/㎡，假如按照2018年5月全國(guó)首套房貸款平均利率5.6%來(lái)算，100㎡的房子三成首付至少要57.6萬(wàn)，需要貸款134萬(wàn)，在房貸利率普通上浮的背景下，還貸壓力可不??！

而公寓面積小，總價(jià)低，中山市面上的復(fù)式公寓普遍價(jià)格在2萬(wàn)/㎡左右，40㎡的公寓5成首付約40萬(wàn)，貸款40萬(wàn)，相比之下還貸壓力要小很多！

3 多功能：可出租、辦公、自住

商業(yè)公寓最大的用處在于其多功能性，既可滿足單身白領(lǐng)自住的需求，也可用于投資出租，還可以作為辦公室或注冊(cè)公司。像東區(qū)最旺的利和國(guó)際公館就進(jìn)駐了不少注冊(cè)公司和工作室，有些甚至做成了別具一格的商鋪。

4 租金回報(bào)率比住宅高

一般來(lái)說(shuō)，公寓產(chǎn)品多分布在商圈、CBD、商業(yè)商務(wù)區(qū)、大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，交通、配套、物業(yè)管理等比一般住宅更豐富，擁有足夠的人流量支持，出租率高。

目前，公寓租金遠(yuǎn)高于住宅租金，舉個(gè)例子，位于利和商圈的利和國(guó)際公館60平戶型月租約3000元，附近的雍景園、恒信花園住宅80㎡戶型月租約2200元。

缺 點(diǎn)

1 轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高，變現(xiàn)能力差

根據(jù)專業(yè)人士介紹，商業(yè)公寓在轉(zhuǎn)手的時(shí)候，要繳納四種稅費(fèi)，其中契稅3%、個(gè)稅（能提供不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，則按照差額的20%，如果沒(méi)有則全額的1%）、土地增值稅（如果提供不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票則按照差額的30%—60%，如果么沒(méi)有則全額8%）、增值稅及附加差額5.6%，主城區(qū)和郊區(qū)的稅率可能會(huì)略有不同。

按照這個(gè)公式，給大家簡(jiǎn)單算一個(gè)賬：50萬(wàn)買入一套公寓，2年后評(píng)估價(jià)為80萬(wàn)元，此時(shí)轉(zhuǎn)手意味著，你要繳納各種稅費(fèi)約20.38萬(wàn)（按照評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格為準(zhǔn)計(jì)算，且所有稅點(diǎn)按照最低計(jì)算）

震驚嗎？相當(dāng)于50%以上的利潤(rùn)，沒(méi)了！

公寓變現(xiàn)能力很差，實(shí)在不太好賺差價(jià)。所以買公寓一定要做好長(zhǎng)期持有的心理準(zhǔn)備，長(zhǎng)期持有出租，收取租金，相當(dāng)于在銀行存了一個(gè)定期，可以作為一種“整存零取”的理財(cái)方式。

2 首付高，產(chǎn)權(quán)年限低

商業(yè)公寓首付5成，年限最多只能按10年，商業(yè)利率1.1倍；一般不能使用公積金貸款，產(chǎn)權(quán)年限一般只有40年。

3 商水商電，居住舒適度差

公寓房的水電費(fèi)都是按商業(yè)用電的標(biāo)準(zhǔn)繳納，所以購(gòu)買和居住公寓的成本都比較高。公寓房一般都是不通天然氣的，炒菜只能用電磁爐之類，且廚房一般為開(kāi)放式，容易有油煙味；戶型通透性一般，居住舒適度較低。公寓房子戶型一般都很小。大概50-70平米。整體結(jié)構(gòu)不平整，視覺(jué)上有壓迫感。

4 市場(chǎng)需求和流動(dòng)性遠(yuǎn)不如住宅

住宅自帶剛性需求，漲幅一般較快，遇到市場(chǎng)好的時(shí)候，可能價(jià)格一兩年翻一番。投資住宅實(shí)現(xiàn)收益的方式主要靠轉(zhuǎn)手賺取差價(jià)。而投資商用公寓則是長(zhǎng)線投資，需要放長(zhǎng)線釣大魚(yú)，通過(guò)城市利好、區(qū)域利好、城市更新利好以及產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)一步步的釋放公寓價(jià)值，釋放周期較長(zhǎng)。

如果你了解了以上購(gòu)買公寓的優(yōu)缺點(diǎn)，還是決定要投資公寓， 這里，提供一個(gè)公寓購(gòu)買攻略！

一、看價(jià)格

通過(guò)投資回報(bào)率計(jì)算，摒棄價(jià)格虛高的公寓物業(yè)。購(gòu)買公寓，先算租金。按照國(guó)際上的理財(cái)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)物業(yè)的價(jià)值與投資是否匹配的標(biāo)準(zhǔn)是15年：即15年內(nèi)可以收回投資的物業(yè)是更有價(jià)值的。

二、看地段

選擇商業(yè)公寓，地段是關(guān)鍵。要選近商圈的核心地段，最好就在大型商圈旁，人口密度大，活力大，租房需求大，各項(xiàng)生活配套成熟，出租率會(huì)有保障。交通便利，周邊有高端人群聚集或產(chǎn)業(yè)支撐的公寓會(huì)相對(duì)安全。

有些區(qū)域更宜居，然而產(chǎn)業(yè)不活躍，那么更適合購(gòu)買住宅；有些區(qū)域經(jīng)濟(jì)活躍，哪怕居住環(huán)境尚未完善，也會(huì)更適合買公寓。也就是說(shuō)一個(gè)成熟性的區(qū)域更適合住宅的投資，而一個(gè)成長(zhǎng)性的區(qū)域則更適合公寓的投資。

第二看供應(yīng)。大家都懂價(jià)格受供求關(guān)系的影響，如果區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化產(chǎn)品較多，一定會(huì)影響租金收益。

三、看潛力

一個(gè)公寓是否具備升值潛力其實(shí)和許多方面有關(guān)，但最明顯的參考指標(biāo)是城市更新項(xiàng)目，不僅僅是對(duì)當(dāng)前老舊項(xiàng)目的更新，更是對(duì)區(qū)域配套的升級(jí)，一旦完成，對(duì)于整個(gè)區(qū)域的居住品質(zhì)都會(huì)產(chǎn)生肉眼可見(jiàn)的整體升級(jí)。

四、看產(chǎn)品

產(chǎn)品要選那些有特色的，稀缺的，或者有一些獨(dú)家資源的公寓，例如能提供豪華酒店的服務(wù)，有不可復(fù)制的自然資源或生態(tài)環(huán)境，有特殊空間結(jié)構(gòu)能帶來(lái)更多租金收益的產(chǎn)品等等。            

另外就是戶型面積了，公寓通常都是40-70平方，如果功能區(qū)沒(méi)有增加，比如50平方的格局跟60平方是一樣的話，那應(yīng)該選50平方，因?yàn)榉靠钕嗖?2%，租金差不了這么多，考慮買小面積。除非面積更大，比如70平方直接比50平方多一個(gè)房間，那就不一樣了。

五、看品牌

選擇好的開(kāi)發(fā)商，品牌房企實(shí)力房企可以保證房子的品質(zhì)和好的物業(yè)，還要有購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲等多種業(yè)態(tài)組合，畢竟這些重體驗(yàn)感又時(shí)髦的元素，年輕人、商務(wù)白領(lǐng)等這些目標(biāo)租客們都喜歡。一定要找品牌房企實(shí)力房企，要是能看到實(shí)物就更好了；

如此下來(lái)，我們便可以建立一個(gè)對(duì)于公寓投資清晰的比對(duì)的坐標(biāo)系：地段》區(qū)域潛力》交通路網(wǎng)》產(chǎn)品管理和裝修。

參照這樣一個(gè)坐標(biāo)系，我們不難選擇出在中山有什么樣的公寓項(xiàng)目可以進(jìn)行投資。