8月房地產(chǎn)銷售仍舊保持強(qiáng)勁復(fù)蘇苗頭，行業(yè)活力持續(xù)回升，房地產(chǎn)開發(fā)增長速度超預(yù)期。而隨著“三穩(wěn)”政策逐步落實(shí)，房企融資難度加大，土地市場逐步降溫，盡管一線城市房價(jià)上漲難度較大，但總體可控。

據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布 2020 年 1-8 月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，1-8 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 88454 億元，同比增長 4.6%；商品房銷售面積 98486 萬平方米，同比-3.3%，降幅比 1 至 7 月份收窄 2.5PCT；商品房銷售額 96943 億元，同比+1.6%，為年內(nèi)首次正增長。東北地區(qū)單月住宅銷售面積增速分別為22%、9%、7%、12%，較前有明顯回升。所以地產(chǎn)仍是當(dāng)前財(cái)政和投資的重要托底工具，目前行業(yè)溫和向好，對基本面形成支撐。四季度地產(chǎn)將取得不錯(cuò)收益。

受疫情沖擊疊加限價(jià)項(xiàng)目結(jié)算的影響，房企業(yè)績增速減慢。2020H1，A 股、港股樣本房企營收分別 7368.6 億元和 104405.0 億元，同比均+6.5%，增速分別-18.9pct 和-5.9pct；歸母凈利潤分別 600.6 億元和 1055.3 億元，同比分別-14.9%和-14.4%；毛利率分別 27.5%和 26.6%，同比分別-4.0pct 和-4.5pct；凈利率分別 10.6%和 13.1%，同比分別-2.4pct 和-2.9pct。疫情影響下，竣工、結(jié)算放緩；歸母凈利潤下行，主要因業(yè)績增長緩慢；限價(jià)項(xiàng)目集中結(jié)算致毛利率下行；少數(shù)股東損益占比提升。

8 月全國商品房銷售面積同比-3.3%，降幅持續(xù)減小；全國商品房銷售額同比+1.6%，年內(nèi)首次回正。盡管 7 月多城出臺(tái)樓市抑制政策，但經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇承壓下房地產(chǎn)應(yīng)變能力較強(qiáng)；考慮到傳統(tǒng)旺季“金九銀十”期間房企將集中追趕業(yè)績，預(yù)計(jì)三季度商品房銷售面積跌幅將減小，很可能迎來轉(zhuǎn)正。8 月單月商品房銷售面積及金額同比分別為+13.7%和 27.1%，創(chuàng)三年新高，增幅分別走寬 4.2PCT和8.5PCT。

銷售韌性十足，短期拿地要謹(jǐn)慎。2020H1，樣本房企銷售 33954.1 億元，同比-3.0%，前 8 月累計(jì)銷售 49673.5 億元，同比+4.91%，因 8 月銷售需求明顯增長，累計(jì)同比快速上升，銷售彈性十分看好。上半年，樣本房企拿地金額 11841.3 億元，同比-12.9%；拿地金額占銷售金額 34.9%，同比-4.0pct。受疫情下部分房企調(diào)整上半年拿地節(jié)奏、拿地成本壓縮、部分房企降杠桿的需求影響，上半年拿地金額有所下滑。近期，因土地市場供地結(jié)構(gòu)變化，融資環(huán)境趨于緊張，房企短期拿地趨于謹(jǐn)慎。

2020年8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長18.3%，較前提升1.8個(gè)百分點(diǎn)。累計(jì)增速3%，較前提升2.1個(gè)百分點(diǎn)。除國內(nèi)貸款外，其他渠道到位資金均保持正增長，其中定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭等數(shù)據(jù)最為顯眼，房企在銷售景氣度上行階段更依賴自身銷售回款。

預(yù)計(jì)到年底，銷售保持正增長，投資穩(wěn)步走高，局部調(diào)控持續(xù)加碼，房價(jià)漲幅總體可控。預(yù)計(jì)房企將加速推進(jìn)降價(jià)促銷的經(jīng)營模式，商品房銷售到四季度末增速略有擴(kuò)大。

總體來說房地產(chǎn)板塊，有一定概率會(huì)有一波上漲，可以考慮配置行業(yè)龍頭，或者現(xiàn)金流充沛的公司。