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買房是人生一件大事，但何時買房卻讓很多人不知所措。對于樓市來說，降價永遠(yuǎn)是最能吸引潛在客戶的手段，沒有之一。只要降價真的一出現(xiàn)，那就是又一批本來堅(jiān)持的“等等黨”可能進(jìn)場的時候，降價激活潛在購房人群這一招，從過去到現(xiàn)在一直管用。目前，阿福也收集到了很多讀者和粉絲關(guān)于買房問題的提問，有的是已經(jīng)買了房子但卻出現(xiàn)了問題應(yīng)該如何解答，有的是遲遲不敢入手怕賠錢。其實(shí)，很多人從最開始對于買房的思維就產(chǎn)生了誤區(qū)。今天，阿福就帶著大家來看一看常見的買房誤區(qū)，也希望大家可以好好思考哦～  第一：脫離不了的家鄉(xiāng)置業(yè)。這個問題應(yīng)該是一直有人問，家鄉(xiāng)的房子到底能不能買？一般這樣問的人所指的家鄉(xiāng)大多數(shù)都是所謂的縣城，如果你問他原因，那么得到的回答基本上是“便宜，位置也不錯，之前也漲了不少，說不定以后能漲”。話聽起來貌似沒錯，但是這些人想買這個縣城的房子，其實(shí)大多數(shù)都在賭上漲，而這個縣城現(xiàn)有的各種人口產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的數(shù)據(jù)，基本沒有人真的去關(guān)注過。也就是說，這種購買行為完全的是在賭，出發(fā)點(diǎn)就是一個詞“便宜”，而這些人說之前所謂的上漲大部分只是因?yàn)榕锔呢泿呕尫懦鰜淼馁徺I力，沖進(jìn)了城市和周邊縣城的樓市里去所造成的普漲。之前這波上漲和縣城本身沒任何關(guān)系，縣城樓市只是搭了國家去庫存的順風(fēng)車，從國家開發(fā)銀行釋放出來的貨幣讓縣城的樓市也有了精神，搞的貌似這地方的投資也有未來，其實(shí)全部都是假象。  現(xiàn)在還想在縣城買房的人，差不多就屬于一種慣性思維，但現(xiàn)實(shí)的問題是，棚改那樣的特殊政策不會再來，也沒有來的基礎(chǔ)，因?yàn)樵摬鹆嘶静鸬牟畈欢嗔?。有人會說，那未來縣城難道就沒人口聚集嗎？村里的人不能向縣城移動嗎？會移動，但是移動后呢？只要不是白癡到相信讀書無用論的父母，都會讓孩子在自己的能力內(nèi)接受最好的教育，縣城的教育資源必然比村里強(qiáng)，那如果這個孩子擠過了高考的獨(dú)木橋上了大學(xué)，以后他還會回到縣城的機(jī)會有多大？ 可以肯定的說，從農(nóng)村出來愿意讓孩子讀書并且相信讀書是孩子未來唯一跳出原生的生活圈子的父母，也不會鼓勵孩子回到縣城。道理其實(shí)很簡單，他考上大學(xué)后需要的工作，縣城能提供多少？之前有個不完全統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2018年北京獨(dú)角獸企業(yè)有131個，上海65、深圳26、杭州12，這里面就連西安和鄭州這樣的省會城市都沒，縣城就別提了。這些獨(dú)角獸企業(yè)會吸收所有進(jìn)入大城市的大學(xué)生嗎？顯然不可能，沒有一個公司有這樣的能力。但是這些企業(yè)能給這個城市制造了機(jī)會，制造了泡沫，制造了更多衍生的行業(yè)，從而讓這個城市里的經(jīng)濟(jì)活力一直是彭博跳動的。 只有一個城市里有類似這樣的企業(yè)不停的跳出來，那這個城市就有無限的機(jī)會，每個人才有向上攀爬得更多可能和通道。縣城有這樣的機(jī)會嗎？我想是沒有的。再說的慘一點(diǎn)，即使一個人走的是體力勞動的路線，就比方我們最常見送個快遞送個外賣，不敢說一線大城市，就省會城市里難道會比縣城賺的少嗎？當(dāng)這些獨(dú)角獸企業(yè)扎堆出現(xiàn)在一個城市的時候，會潛移默化的帶動一些行業(yè)的工資增長，因?yàn)樗麄児べY的天花板更高，而其他同類企業(yè)為了招到更合適的員工，只能被迫上漲工資待遇，這一點(diǎn)從當(dāng)初富士康進(jìn)入鄭州后帶動流水線工資上漲就已經(jīng)被證實(shí)了。這其實(shí)就是一個很淺顯的道理，不停有新的大的經(jīng)濟(jì)組織出現(xiàn)的時候的時候，一個城市內(nèi)部的財(cái)富會出現(xiàn)增加，簡單的說就是人均收入的增加，當(dāng)收入增加后，消費(fèi)的自然就會同步增長。  每個人的消費(fèi)又是其他人的收入，財(cái)富在快速地流通，大家都在享受這個城市經(jīng)濟(jì)活力的紅利。在這樣一個城市中，一個上班族的收入增加后，可叫可不叫的外賣也許就叫了，可買可不買的網(wǎng)購也許就定了，于是剛才舉例中的快遞和外賣小哥的收入也因?yàn)樗麄兊男袨樵黾恿恕?strong>這樣的城市，會有適合絕大部分人的機(jī)會，有了機(jī)會就不愁城市沒人，而有了人樓市才算是有了被投資的資格。所以絕大部分縣城的房子不要以投資的態(tài)度去買，如果非要買一套，那最多就是給老家父母一個更好的居住環(huán)境，僅此而已。 第二：學(xué)區(qū)房還有沒有價值關(guān)于這個問題可以很肯定的說必須有。有些人認(rèn)為學(xué)區(qū)房會因?yàn)榻逃Y源的改革而出現(xiàn)價值下降的問題，這個擔(dān)心有點(diǎn)多余了。至少從目前來看，在學(xué)區(qū)房改革第一吃螃蟹的北京，依然沒看到任何學(xué)區(qū)房價值在消失的問題。7.31新政后，北京西城的學(xué)區(qū)房依然是保持著相當(dāng)?shù)臒岫龋驗(yàn)樗^的新政改革根本動不了學(xué)區(qū)房的根本價值。 為什么？改革后首先一個小區(qū)對應(yīng)多個學(xué)校，也就是說之前對口最好學(xué)校的小區(qū)現(xiàn)在買了不一定孩子會進(jìn)最好的學(xué)校，也可能被分到其他學(xué)校。其次之前對應(yīng)一般學(xué)校的小區(qū)，現(xiàn)在也有機(jī)會讓孩子分到比之前對口更好的學(xué)校里去。也就是說改革只是把學(xué)區(qū)房最高的上限拉低了一些，但是把最低的下限又抬高了一些，傷筋動骨根本談不上。簡單說西城區(qū)雖然進(jìn)行了改革，但是你改到天上去也只有買了西城區(qū)的房子才能在這上學(xué)，這個事實(shí)只要存在，學(xué)區(qū)房就沒問題。 北京的海淀區(qū)大家應(yīng)該知道，教育資源算是很豐富的一個行政區(qū)，且在學(xué)區(qū)房改革上比西城區(qū)搞的更早，結(jié)果現(xiàn)在呢？海淀區(qū)的學(xué)區(qū)房價格經(jīng)過政策適應(yīng)期的短暫小幅下降，但是現(xiàn)在基本已經(jīng)拉回到了改革政策前。學(xué)區(qū)房的改革與其說是給學(xué)區(qū)房降溫，不如說是給家長的預(yù)期進(jìn)行降溫?！?strong>不要總想著挑最好的學(xué)校，買對口的小區(qū)，孩子有學(xué)上就很好了”，這才是改革的重點(diǎn)。 想讓學(xué)區(qū)房降價除了增加優(yōu)質(zhì)教育資源的供給之外，就只剩下期待生育率的下降了，只有出生人口少了，對教育資源的需求才會降溫。目前來看，這兩點(diǎn)都不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)榧词巩?dāng)下生育率在下降，但是以目前的優(yōu)質(zhì)教育資源數(shù)量來看，依然不足以應(yīng)付學(xué)位激增的需求。所以學(xué)區(qū)房還得堅(jiān)挺下去，北京是這樣，其他城市也是如此。  第三：作為經(jīng)濟(jì)能力有限的剛需，買第一套房子需要注意什么這個問題被問到的頻率也是相當(dāng)?shù)母?，首先說下大小的問題。如果你是在一個人口持續(xù)流入的城市里，準(zhǔn)備進(jìn)場買房，那這個時候85%的情況下，你的資金是無法滿足你購房的一切需求，簡單說就是你對房子的要求必須進(jìn)行篩選。把必要的選房原則保留下來，把一些可有可無的剔除掉。也就是好處不可能讓你全占了，既要地鐵就在樓下，還要周邊有CBD商圈，也要公園剛好在附近，又想帶個學(xué)校在小區(qū)旁。既要、還要、也要、又要這種好事是不存在的。這個時候的篩選就是確定一到兩個不可取代的選房原則，然后把其他的都列為可放棄的選房條件。舉個例子，人在城北上班，但整個城市只有城西的價格最便宜，在城西你才有進(jìn)場的資格，那就只能選擇城西，但是通勤距離又非常遠(yuǎn)，這個時候地鐵成了最不可缺少的購房前置條件。用空間換價格，地鐵延長了你購房的范圍，這時如果價格還是高，寧可犧牲空間減小房子面積，也不要遠(yuǎn)離地鐵。  因?yàn)榍疤嵴f了，我們假設(shè)你所在的這個城市是持續(xù)的人口流入，也就是無數(shù)人口正在進(jìn)入這個城市，流入的人口可能分布到這個城市的各個角落去工作，但是當(dāng)購房需求從這些流入人口的身上出現(xiàn)時，城西的低價房子永遠(yuǎn)有相當(dāng)強(qiáng)的競爭力。地鐵也會成為他們選擇的城西低價區(qū)里，最有可能的第一不可放棄原則，所以在未來需要置換的時候，你的房子基本是城西片區(qū)流轉(zhuǎn)速度最快的。 但問題來了，地鐵房即使在我們假設(shè)的城西這片房價較低的地區(qū)，也基本會是最高的存在，所以在確定地鐵房后，需要注意下面幾個地方。第一面積可以適當(dāng)犧牲，以此減少房屋總價，第二裝修可以犧牲，甚至毛坯也可以接受，因?yàn)楝F(xiàn)在的精裝房的水分實(shí)在大的過分，自己簡裝（一定要簡裝，減輕購房成本）后可以降低購房總價，第三地鐵周邊不可能只有一個地鐵房項(xiàng)目，這時要選擇相對便宜的那個，因?yàn)榉科笃放坪托^(qū)品質(zhì)并不能為你的房子加分多少，地鐵站才是這個地段最有價值的資源，所以別買最貴的那個盤，那種品牌溢價只會加重你的購房負(fù)擔(dān)。 這里的地鐵只是一個例子，總結(jié)一下剛需購房的要點(diǎn)是，相對優(yōu)質(zhì)地段（比如地鐵站點(diǎn)），面積較小，裝修簡單，不選擇同地段最貴項(xiàng)目。這就是在人口持續(xù)流入城市中，買入第一套剛需房的最佳選擇。當(dāng)然如果你是經(jīng)濟(jì)上毫無壓力的土豪，那可以無視這些，在買房上直接一步到位也沒什么問題。 第四：借錢買房投資行不行？這個問題其實(shí)就是問買房投資上繼續(xù)加杠桿還敢不敢？回答這個問題需要分兩個情況，首付需要借錢，但是買房子是出于完全的自住需要，那還情有可原，但如果是投資就算了。為啥這么說呢，因?yàn)槭赘兜谋旧砭褪歉軛U行為，這個杠桿可以讓你用小部分的資金撬動一套房產(chǎn)，但要是連杠桿你都無法支撐，還需要借錢的話，投資買房這事就算了吧。如果時間倒退回09年和15年，那你要借錢投資的話，沒問題也沒人攔著你，那個大行情允許把杠桿加到極限，誰攔著你誰就是擋了你發(fā)財(cái)?shù)穆?/strong>。 但自從從房住不炒這詞像緊箍咒一樣徘徊在樓市上空的那天起，借錢投資房子就成了歷史。樓市的上漲從全國瘋牛，變成了個別地方的慢牛，就這慢牛還會時不時停頓一下變成橫盤，一旦橫盤時間拉長，借錢加杠桿的所產(chǎn)生的資金成本就會開始讓你知道，什么叫做煎熬。只是資金成本加大還不算最嚴(yán)重的，因?yàn)橹灰愕氖杖朐谠黾?，還可以抵消這部分增長，但問題是未來的錢會更難賺了。 面對可能的經(jīng)濟(jì)不樂觀的未來，不少人想到的第一個解決辦法就是，我應(yīng)該更努力的在自己的工作上進(jìn)步，從而獲取更好的收入。想法沒錯，但是有這樣想法的人多了，問題就出現(xiàn)了。大家應(yīng)該發(fā)現(xiàn)了，隨著時間的推移，近些年年輕人的學(xué)歷在不斷的增加，工作也更努力，但是結(jié)果卻是就業(yè)壓力越來越大。  30多年前大專生就算是人才，但是隨后本科才算是人才，再后來211成了一些公司和企業(yè)的用人隱形門檻，直到現(xiàn)在985畢業(yè)也開始面臨競爭的壓力。所有人的努力讓工作的效率正在提升，但是競爭也在同步加大。這是一個大家一起提高生存最低標(biāo)準(zhǔn)的時代，你必須保持十分的精力才能保證自己不被淘汰，這就是進(jìn)步悖論現(xiàn)象。 很多人可能覺得之前我工作挺順利啊，我生意挺輕松啊，這其實(shí)大部分時候并不是因?yàn)槟愕哪芰λ鶎?dǎo)致的，而是大環(huán)境。就好像挺早之前的一個段子一樣，好幾個人大家一起坐電梯，其中一個人在電梯里做俯臥撐，另一個人在電梯里做仰臥起坐，還有一個人在電梯里原地高抬腿的跑步，等電梯到了高層后這三個人出了電梯，有人問他們，你們是怎么上來的？
每個人都以為是靠自己不同的選擇上到了高層，但卻忘記了裝著他們的電梯，才是他們快速到達(dá)高層的根本原因。過去的快速工業(yè)化和快速城鎮(zhèn)化時代，那種不管你是各行各業(yè)都可以享受受益快速增長的時代結(jié)束了，接下來是分化和不平衡的增長的時代。 也就是說，有一些人可以進(jìn)到更快的電梯里，而另外一些人要么在原來的電梯里傻等著，要么就只要自己去爬樓梯。 至于之前講過的內(nèi)循環(huán)其實(shí)并不是個新鮮東西，也不要指望對經(jīng)濟(jì)有什么太多的樂觀。從2008年全球金融危機(jī)開始，我們的內(nèi)循環(huán)就已經(jīng)啟動，可當(dāng)時所謂的內(nèi)循環(huán)也只是換了一張皮的凱恩斯主義，基建和房地產(chǎn)被四萬億的瘋狂刺激在短時間內(nèi)爆發(fā)出了驚人的經(jīng)濟(jì)拉動能力。工作有了，生意有了，大家日子好像又好過了。可惜好日子的來臨也伴隨著隱患的埋下，基建還好說，雖然也產(chǎn)生了負(fù)債和過剩產(chǎn)能，但好歹為以后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展打下了一些基礎(chǔ)。 就比如我們前文舉例的快遞小哥一樣，沒有大量基建的公路網(wǎng)，快遞行業(yè)今天想這么發(fā)達(dá)就是做夢。同樣沒有鐵路和機(jī)場的基建，旅游業(yè)的增長也必然會面臨天花板和減速。但是房地產(chǎn)的刺激影響可就深了，當(dāng)年用房地產(chǎn)拉起的內(nèi)循環(huán)，直到今天卻成了最大擠壓消費(fèi)的存在。想在房價高企的當(dāng)下繼續(xù)循環(huán)，真有點(diǎn)難。 說了這么多的意思就是，未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境可能會比想象的還要嚴(yán)酷一些，而人們?yōu)榱藨?yīng)付嚴(yán)酷的環(huán)境必然更加努力，競爭會趨于白熱化。所以一旦你開始掉隊(duì)或者出現(xiàn)掉隊(duì)的傾向，你借錢加杠桿投資房子的行為，很可能就會成為壓垮你經(jīng)濟(jì)最后的一根稻草。 |
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