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      乘風而起，老城洋房漸成絕響
      
                    
                    
                    
                    
      
                         祥雲山人楊克昌
                        
                        
                        2020-12-11
                        
                            
                        
                    
      
                    
      
                        
                        
      
                    
      
                    
                    
      
                        
      
                            
                        
      
                        
      
                            
                                
      
                                    
                                        
      

                                        
                                        

                                        

      每個城市都有它的文化地標。比如，上海的城隍廟、西安的古城墻。他們周邊要么人氣很旺而成為商業(yè)繁榮之地，要么生態(tài)優(yōu)美而成為高端宜居之地。

      而南昌的文化地標—八大山人梅湖景區(qū)卻是一個例外：既沒有繁榮的商業(yè)，也沒有成為居住的上乘之地。周圍人氣不高，房價也很低。

      任何一個老南昌人，在看待梅湖景區(qū)時估計都會有恨鐵不成鋼的感覺。

      為何如此？作為一個外地工作多年再回到南昌的地產媒體人，我是深有感觸的。
       
      過去的映像：一個不逢時運的自然生態(tài)地
      其實梅湖的生態(tài)環(huán)境是非常優(yōu)越的：湖水清澈、空氣宜人、綠意盎然。旁邊還有個山園和花博園。

      （實景圖）
      雖然它的面積比不上國內其他有名的湖景公園，但人文氛圍卻是獨樹一幟：八大山人紀念館設在景區(qū)內。周邊又有法學家梅汝璈紀念館和陳云故居。

      其所在的青云譜又是江西凈明道教發(fā)源地，眾多建筑被列為全國重點文物保護單位。

      即使有生態(tài)和人文的雙重加持，但它還是被忽略了。在南昌生活多年的人都未必熟悉這里。

      原因有二。

      ①交通不便。其他文化地標之所以人氣高，除本身因素外，交通便利也是必需要素。

      而梅湖周邊的交通著實是糟糕。在市區(qū)和梅湖之間，乘坐公交的話通常要轉車2-3次，花費時間多。如果開車，西側的迎賓大道為90年代修建，老舊而擁堵。北側的昌南大道則是殘破的水泥路，坑坑洼洼。

      ②區(qū)域雜亂。其所在的青云譜區(qū)是南昌典型的老城區(qū)樣貌：商業(yè)少、五金店多，道路雜亂、斷頭路多。整體規(guī)劃雜亂。

      基于此，八大山人梅湖景區(qū)沒有受到重視。這就很像一個非常有實力但又生不逢時的人。只有時來運轉，才會乘風而起。
       
      現在的變化：劣勢全部反轉為優(yōu)勢
      在外地工作后，就很少再去青云譜和梅湖景區(qū)了。即使從外地開車回來，也會特意避開昌南大道和青云譜一帶。對它們的印象也一直停留在過去。

      但變化發(fā)生在2020年。由于疫情的原因我回到南昌工作。一個朋友聽說我回來后，就開車帶我到處轉轉，看看南昌這幾年的變化。

      當駛入昌南大道時，我一時竟沒有認出這里：當年坑坑洼洼的水泥道路變成一座嶄新的高架。它向西連著生米大橋，可進入紅谷灘，向東連著昌東大道，可進入高新。

      我們一路行車無紅綠燈，高速無阻擋，行車體驗極好。后來又路過青云譜區(qū)，發(fā)現這里正在大面積拆遷。原來是政府啟動青云譜老舊城區(qū)和道路升級改造。

      在南昌工作后，青云譜區(qū)的好消息又接踵而至。

      ①青云譜官方發(fā)布消息：10月29日，青云譜區(qū)在“高質量轉型升級”項目集中簽約儀式上簽約26個商業(yè)項目，包括：蘇寧廣場、保利集團商業(yè)等。

      ②地鐵3號線即將開通。其貫穿青云譜，在八大山人梅湖景區(qū)設有地鐵站口。

      ③南昌將高起點打造八大山人旅游區(qū)。未來這里將聚集美術館、雕塑藝術館等一批文化實體。（詳見南昌發(fā)文《彰顯省會擔當 推進十大文化重點工程實施方案》）

      ④迎賓大道啟動改建：擴增為雙向八車道。

      ……

      2020年，青云譜可謂是要風有風，要水有水。簡直是咸魚翻身。

      曾經壓制梅湖地段的種種劣勢也180°反轉，全部成為優(yōu)勢——

      交通。曾經依靠公交出行，稍微去遠一點的地方都要多次轉線，非常浪費時間。有時還面臨在風吹雨打中等公交的痛苦。

      而現在，如果3號線通線后，梅湖出門就是地鐵，可去往全南昌。

      如果開車出行那就更變得加有優(yōu)勢。由于臨近二環(huán)線昌南大道，東去高新，西去紅谷灘，全程都是快速路，行車時間大幅壓縮。

      商業(yè)。青云譜區(qū)26個項目落地后將帶動區(qū)域形成新的商業(yè)中心。梅湖往北將有蘇寧廣場和保利商業(yè)城，吃喝玩樂更加便捷。

      未來的趨勢：價值＞價格的生態(tài)宜居洼地
      如果結合正在產生的優(yōu)勢和本身的生態(tài)環(huán)境，把視角放到城市的發(fā)展角度看，你會發(fā)現梅湖的真正價值。

      現在南昌環(huán)線結構已經形成。根據城市發(fā)展規(guī)律，一環(huán)線內通常是商業(yè)政治中心，人流多，繁華但居住體驗差。而一環(huán)外、二環(huán)附近的自然生態(tài)地段才是宜居板塊。

      因為這里即能通過環(huán)線快速抵達各大政商中心，又能遠離高樓大廈，親近自然。

      其幸福感也是顯而易見的：居住在湖泊、公園附近，不僅日常散步、周末休閑非常便捷，而且還能享受清新的空氣。

      關于這一點，當下的青山湖和艾溪湖板塊就是佐證：部分青山湖樓盤已經賣到2萬 ，堪比紅谷灘核心地段。而艾溪湖一帶的樓盤也賣到1.6萬左右，有的洋樓甚至賣到2萬以上。

      就生態(tài)環(huán)境看，梅湖和象湖即將連通為一個水系，絲毫不弱于青山湖和艾溪湖。在人文氛圍上它又更勝一籌。

      這樣分析的話，梅湖板塊的房價其實是被低估的：精裝修房的均價只有1.3萬左右。

      但可惜的是周邊都是普通高層樓房。

      真正打算在這里居住的一定是看重這里的人文生態(tài)環(huán)境。也一定希望有一個能將兩者都包容的高品質樓盤。

      聰明的人已經預見了這里的需求和潛力。融創(chuàng)已在梅湖南側打造新中式庭院洋樓小區(qū)：雪個庭。

      那么它繼承了多少文化精髓？能否對得起這塊文化之脈？下面一一道來。

      雪個庭：梅湖景區(qū)的完美搭檔
      “融創(chuàng)·雪個庭”得名于八大山人的字號：雪個。“雪個”的庭院，名字很有中式韻味但又名副其實：緊鄰八大山人紀念館，又是庭院結構。

      我們觀察它所處的位置：“雪個庭”位于梅湖南側。梅湖以一個向下的U形，將其包圍。而東側是南昌花博園。南側是一片樟樹林，綠葉蔥蔥。
      東能賞花，北能觀湖，南向綠林。雪個庭算得上把環(huán)境利用得恰到好處。
      （實景圖）
      再研究一下它的獨家特色：新中式園林的庭院。

      其實南昌也有一些新中式園林設計的庭院樓盤。但失望的是幾乎都徒有虛名：所謂庭院，一般也就設一個亭子、一座假山或一個噴泉，再結合一些綠化而已。

      新中式園林的精髓在于：宏觀上有前庭后院的結構，微觀上則有大量中式元素細節(jié)。“雪個庭”被宣傳為由國內林園大師團隊打造，成色如何呢？

      先看結構布局。小區(qū)以南北為中軸線，6排12棟洋房排列其中。

      設置西門和南門兩個大門。兩門均采用中式宅門結構，上有頂座，下有基座。其中西門采取“外八”的結構實行人車分流。

      這也是團隊打造的風水布局：外口開放，而后收斂，寓意把財氣收納其中。

      （實景圖）
      再看庭院內部。整個小區(qū)被各排洋房隔成5重庭院，分別進行了園林設計：禮園、序園、儀園、庭園、雅園。不同院落種植的植物不同，有不同的風格和寓意。

      （示意圖）
      同時洋房前后也有林園設計。目前已有實體示范區(qū)，有興趣的可以去看看。

      讓整個庭院變得有層次的是：由于洋房相互錯開，5重庭園互不可見。由此會產生一種錯落感：這邊離開禮園，拐了一個彎，那邊序園就展現在眼前了。

      （示意圖）
      小區(qū)內所有洋房均是6-7層洋房，樓間距超1:1，容積率僅為1.3，綠化面積設定在30%（最終可能會更高）。由于低密度而高綠化，小區(qū)的環(huán)境和每棟樓的采光應該是極好的。

      最后看新中式元素。“雪個庭”樓頂使用東方古屋結構：坡屋頂造型、橫向挑檐屋面，屋頂、墻身區(qū)分明顯。其他中式細節(jié)則體現在庭院各處：院墻前設置了拴馬樁，草坪拐角設置了轉角石，角落也設置景石……

      （實景圖）
      小區(qū)內還設置九個休息區(qū)，并設置了迎接客人和休憩的茶亭。


      （示意圖）
      綜合看，無論是新中式庭院，還是所鑲嵌的文化標簽，“雪個庭”都極具東方韻味的高品質。這也和梅湖的人文生態(tài)極其相符。

      性價比：以最好的性價比住進高端
      洋樓小區(qū)
      “雪個庭”的高端品質不僅體現在庭院設計上，在其他方面也有很多體現。

      首先裝修的品質。“雪個庭”是自帶精裝修房。和整體風格一致的是，內部裝修也是新中式。同時帶品牌家具和中央空調。

      設計上也體現了很多人性化細節(jié)。比如，主臥、衛(wèi)浴間和衣帽間為一體式，注重隱私也顯高檔。同時陽臺與臥室相連，休息時照曬陽光更加方便。

      （實景圖）
      其次是交通配套。其實這一點已經說了。借助3號線地鐵和環(huán)線主干道昌南大道，無論是步行還是行車都非常便捷。

      再看生活配套。目前周邊已有多家商場，家樂福、天虹、華潤萬家、沃爾瑪。其中天虹很近，只有1公里多點。而令人期待的是青云譜區(qū)已經簽約了多個商業(yè)項目。如果蘇寧廣場和保利商場落地，那么這一帶的商業(yè)配套是可以走在前列的。

      最后的也是最關鍵的：“雪個庭”的價格。

      看片區(qū)。目前整個片區(qū)處于上升趨勢中。其房價在南昌算得上低價，是價格洼地。

      再看“雪個庭”。它不僅緊鄰八大山人梅湖景區(qū)，是人文生態(tài)的中心地段，同時緊鄰地鐵口、背靠二環(huán)線，所有配套在該片區(qū)都非常出眾。

      更重要的是：“雪個庭”本身是新中式庭院設計，各處細節(jié)都是匠心打造，走的是高檔路線。

      綜合自身品質和地段的潛力，“雪個庭”的性價比是非常高的。

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