在房地產(chǎn)業(yè)有一個重要的營銷規(guī)律，大家一定要記住，這個是開發(fā)商對我們購房者的一個心理的把控。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)這條重要的營銷規(guī)律是這樣說的，客戶來不來，售樓部看的是地。換項目買不買看的是戶型，能不能掏錢看的是優(yōu)惠。今天要給大家講的是另外一個決定你購買的重要關鍵點，就是戶型。今天我們講一下常規(guī)的兩房、三房的戶型，這些戶型更符合剛需首套的一個選擇，同時剛需戶型也是最適合投資的、最容易賺錢的戶型。對于剛需朋友來說就是想少花錢多辦事兒，所以我們第一原則就是在有限的面積之內(nèi)實現(xiàn)較多的功能劃分。我們來舉一個例子，比如說一百平米的房子可以是一個小三房的戶型，同樣也可以是一個中等兩房的戶型。但是對于剛需家庭來說，更受歡迎的是一個三房，雖然說面積小了一點，但是功能多了。因為現(xiàn)在你可能是二人世界，兩居室沒問題，但未來一定會有孩子，或者說有兩個孩子，多一個房間肯定會更方便一些。這樣雙方父母也可以過來幫你們帶帶孩子，一家人在一起可以享受天倫之樂。記得前些年的某開發(fā)商打出了一句廣告語，多一室少一事，真的是這個道理。另外同樣是兩房的剛需戶型，如果七十多平米的兩房沒有專門的餐廳，是比較正常的。但如果說是九十平米的兩房沒有專門的餐廳，這個設計就比較失敗了。第二原則就是面積分布合理、緊湊。得房率才會高，再多的房款也是按照建筑面積來計算的。所以對購房者來說，最怕的就是房子的得房率太低，對剛需首套來說更是如此。剛需住宅，人們的理想臥室應該是在十二到十五平米，客廳是在二十平米左右，廚房和衛(wèi)生間是在五到八平米之間，而陽臺也需要五平米左右才可以。另外基本上就是走道，除此之外大部分都是公攤，公攤過大的戶型一定不是一個好的剛需戶型。在這兒給大家講一下這個公攤的一個參考數(shù)值。公攤面積是什么？比如說有電梯間、樓梯間、設備間、公共門廳、過道連廊、門衛(wèi)室等公用建筑面積都是公攤面積。通常來說，六到七層的多層住宅公攤率在百分之七到百分之十二左右，八到十八層的小高層在百分之十三到十五左右。像三十層左右的高層住宅，在百分之二十到二十五左右都是合理的范圍。也就是說高層公攤大，多層公攤小。對于高層來說，電梯越多，或者說梯戶比越高，公攤面積必然就越大，居住體驗也會更好。而同類住宅的公攤基本上都是一致的。怎么來算公攤？用公攤面積除以套內(nèi)面積，就是這套房子的真實公攤率。公攤面積是由著名的商人李嘉誠先生率先在香港實行的，后來推進到我們內(nèi)陸。但是在二零一三年的時候，香港已經(jīng)使出臺的新政確定取消了公攤面積，在之前有多家媒體發(fā)布說公攤面積傷民矛盾亟待解決的一個文章，很多網(wǎng)友都覺得這個官媒都發(fā)話了，那我們?nèi)∠珨偯娣e是不是就不遠了？其實早在零二年的時候，在內(nèi)陸我們就有個城市已經(jīng)率先強制要求開發(fā)商以市里面起來銷售了，那就是重慶。說到這兒，是不是取消了公攤面積就會有利于我們購房者了？說實話我看未必。首先取消了公攤并不能降低房價，這就好像一百厘米改為了一米的道理，其實都是一樣的，任何計價方式只是在數(shù)字層面的變化，你鑒別兩萬套利的就是二百五，完完全全的就是一回事兒。其次這個取消了公攤也不見得能夠降低物業(yè)費。盡管像設備間、變電室、地下室這些都是要算取面積的，但是你取消了公攤，可能你單價就又上漲了。再一點就是取消了公攤可能會導致重要信息的缺失。因為公攤面積并不是越小越好，盡管表面上公攤越低，得房率越高，但是過多的公攤往往意味著舒適性有打折。比如說兩梯四戶和兩梯兩戶，前者得房率高。后者舒適度高，公攤面積最被人詬病的就是它特別容易產(chǎn)生一個作弊的空間，因為公共空間你是沒辦法拿尺子去測量的，這就導致了開發(fā)商有較大的操作余地。其實對于購房者來說呢，公攤面積并不是一件壞事，它最大的作用是提供一個判斷的維度，把建筑面積和套內(nèi)面積結(jié)合起來去考察這么一個房子數(shù)據(jù)就會立體很多。比如重慶就是這樣的，他一直就是同時使用套內(nèi)面積和建筑面積。這樣的話，購房者不僅可以看出它的實際面積是多少，也可以通過公攤面積來判斷出得房率和舒適度，這才是公攤面積真正有價值的地方。是不是取消了公攤面積就沒有什么好處了？好處當然還是有的，如果說取消了公攤面積對于房產(chǎn)稅的出臺有利，對購房者多多少少還是有利的。如果說按照套內(nèi)面積計算免征面積的話，我們所交的稅就會大幅度的減少。第三是好戶型必須講究人性化，人性化是衡量一切涉及的最基本的一個標尺，隨著人們生活品質(zhì)的提升，這一點是越來越重要。在過去，人們總認為廚房和衛(wèi)生間是居家的附屬品，所以衛(wèi)生間設計的是又小又矮，需要擠在一個角落去淋浴，打掃起來也是極度不方便。實際上理想的衛(wèi)生間應該是在七平米左右，最好實行干濕分離。而且?guī)鸟R桶是不能直接對著廁所門的，尤其是直接開了門，就看到客廳的這種洗臉臺留出的高度應該是在一點四米左右，這樣男士就不必躬著腰了，而且這孩子也不需要過度的去墊腳尖兒。浴缸留出來的深度是零點四五米到零點五米是最好的，這樣我們洗澡的時候水就不容易溢出來。手指甲應該放在右手邊，而不是放在身后，這都是一些人性化的一些體現(xiàn)。原則四如何選擇戶型？戶型的重要性可以說是不言而喻，但是對于每個家庭的成員來說，我們的側(cè)重點是各有不同的，所以有每個家庭成員對居室中的各個部分的重視程度。但是選擇戶型有這幾點大家一定要記住了。第一步是看朝向，東南向是最好的，冬暖夏涼，一早上就會有陽光。其次是正南，正東、東北、正西西北，很多人說打死也不買正北，因為冬天那個北風吹，夏天空氣那個悶啊。其次是要看戶型的格局，對于剛需朋友來說呢，戶型并不是越大越好啊，大了就意味著浪費的面積就多了。戶型的格局一定要方正，千萬不要買那種三尖八角、七拐八拐的奇葩戶型，同時要做到動靜分區(qū)。