●怎么樣算舊房？

新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。 財稅字〔1995〕48號

浙江省新舊房按如下標準界定：凡新建完工可投入使用的房產(chǎn)為新建房，新建房連續(xù)使用一年以上或未使用三年以上的房產(chǎn)視作舊房。 ［95］浙國稅外127號 ［95］浙地稅三38號

只有符合舊房的認定標準，才能適用舊房轉(zhuǎn)讓的稅收政策。

●土增稅的計算

方法一: 收入－扣除額＝增值額

應(yīng)交土增稅＝增值額*稅率－速算扣除率

增值未超扣除項目50%的部分，稅率為30%

超過50%未超過100%的部分，稅率40%

超過100%未超200%的部分，稅率50%

超扣除項目金額200%的部分，稅率60%

方法二：核定征收

應(yīng)交土地增值稅＝收入*核定征收率（浙江為5%）

政策依據(jù)：土地增值稅暫行條例及實施細則

然后，按以下順序分情況計算。

一、能取得評估價格

應(yīng)交土增稅＝增值額*稅率－速算扣除率

收入：包括貨幣收入、實物收入和其他收入

扣除額：土地使用權(quán)所支付的地價款

房屋及建筑物的評估價格（不含土地）

統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用（出讓金）

轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

政策依據(jù)：國稅函發(fā)〔1995〕110號、國稅函〔2010〕220號

二、不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的

經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，土地使用權(quán)所支付的地價款、統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用（出讓金）兩項合計金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

扣除額：發(fā)票金額*（1+5%*購買年數(shù)）、契稅、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

政策依據(jù)：財稅〔2006〕21號、國稅函〔2010〕220號

三、既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的

對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。

政策依據(jù)：財稅〔2006〕21號