2020年1月1日實施的新《土地管理法》對于農(nóng)村村民宅基地基本制度進(jìn)行重大修改，改革了宅基地審批層級，對于宅基地流轉(zhuǎn)等作出了新規(guī)定，這一系列新規(guī)對于保護(hù)村民宅基地，助力鄉(xiāng)村振興，促進(jìn)城鄉(xiāng)要素流動均具有重大的意義和積極作用。

新《土地管理法》第62條規(guī)定：

第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

相較于舊《土地管理法》，新法對于村民宅基地的規(guī)定作出了重大修改，瀛楚律師認(rèn)為，這四方面的變化值得關(guān)注：

一、改革宅基地審批制度，下放宅基地審批權(quán)。

對于不涉及到農(nóng)用地的宅基地，舊法規(guī)定農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)。新法規(guī)定直接由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核批準(zhǔn)，不再由縣級人民政府批準(zhǔn)，下放了審批權(quán)限，這就使農(nóng)民獲得宅基地更加便捷。既簡化了審批手續(xù)，也有利于調(diào)動鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在宅基地后續(xù)監(jiān)管上的積極性，以避免原來宅基地審批監(jiān)管存在的審的不管、管的不審的問題。

二、鼓勵村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地及農(nóng)房。

新法規(guī)定國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

這次是第一次以法律條文的形式提出，目前我國的城市化建設(shè)正在推進(jìn)，但是農(nóng)民變成城市居民，真正完成城市化是一個漫長的歷史過程。越來越多的農(nóng)民在城市工作和生活，對于在城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民，他們在村里的住宅可以在自愿的前提下有償退出，實踐中可以直接出租，以房或宅基地入股、合作建房、委托經(jīng)營、權(quán)益置換、聯(lián)營聯(lián)建、轉(zhuǎn)為集體經(jīng)營性建設(shè)用地后直接入市等方式盤活閑置存量宅基地，增加農(nóng)民財產(chǎn)收入，讓農(nóng)民可以放心進(jìn)城落戶。

三、村民出賣、出租、贈與住宅一定要謹(jǐn)慎。

新法規(guī)定農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，房屋被出賣、贈與給同村村民，這是村民無償或有償退出宅基地的一種具體表現(xiàn)形式，新《土地管理法》規(guī)定了農(nóng)民可以退出宅基地，但是為了避免管理混亂，反復(fù)無常申請退出宅基地的情況出現(xiàn)，在農(nóng)村村民出賣、贈與住宅后，再行申請宅基地的，則不予批準(zhǔn)。故退出之前，一定要細(xì)思量。

四、堅持一戶一宅，保障戶有所居。

新《土地管理法》特別規(guī)定了一戶只能擁有一處住宅，因為各地的土地存量不同，新法要求宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。我國一些地區(qū)存在人口較多、土地較少的問題，一戶一宅制度在這些地區(qū)執(zhí)行中就有些困難，宅基地不足的地區(qū)，縣級政府要采取措施保障農(nóng)戶有所居。但是這個措施必須建立在充分尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上且要嚴(yán)格按照省級政府的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，要保障農(nóng)民戶有所居。這是對一戶一宅制度的重大補(bǔ)充和完善。在實踐中，可以采取建設(shè)村集體公寓、農(nóng)民住宅社區(qū)、集中統(tǒng)建等多種方式保障農(nóng)戶居住權(quán)，通過多種形式來保障農(nóng)民的居住方式，也是打破城鄉(xiāng)二元差別的一條路徑。

土地制度是我國的基礎(chǔ)性制度，土地是廣大農(nóng)民生存之本生計維系之所在，農(nóng)村宅基地是農(nóng)民的安身立命之本。隨著實踐的不斷深入和改革進(jìn)程加快，現(xiàn)行農(nóng)村土地制度與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制不相適應(yīng)的問題日益顯現(xiàn)，長期以來，宅基地一戶一宅、無償分配，不得流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定，導(dǎo)致農(nóng)村宅基地大量閑置浪費(fèi)，農(nóng)民宅基地的用益物權(quán)難以落實。新法對于農(nóng)民宅基地的修改，作出了新的制度安排，必將有力推進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，助力鄉(xiāng)村振興和農(nóng)村農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。