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回想2019年，218大灣區(qū)規(guī)劃發(fā)布+818先行示范區(qū)+1111取消豪宅，三大利好，催漲深圳樓市。

新盤日光，二手房業(yè)主反價、違約，見怪不怪。

銀行卡躺著幾百萬幾千萬現(xiàn)金的深圳買家，到處認(rèn)籌凍結(jié)資金搖號、和多位賣家談價，四處求購一套房，卻因為業(yè)主爽約，而買不成。

從年前的賣方市場到接下來的買方市場，矛盾轉(zhuǎn)化之間，僅僅是因為有個家伙吃了蝙蝠。

一個月前還傲嬌囂張的深圳賣家，接下來應(yīng)該要發(fā)愁了：疫情之下，中介放假，買家更也不敢冒著風(fēng)險去看房，房子短期內(nèi)很難賣出去。

2020年，深圳樓市走向也將因此改變：先跌后漲。為什么呢？

說這次疫情對深圳沒有影響是騙人的，這次疫情估計是騰訊游戲賺得最多。

因為疫情的影響，1季度的旅游、零售、電影、餐飲等三產(chǎn)，基本已經(jīng)瞎了，可能還會迎來一波倒閉潮。

深圳不是旅游型城市，不至于損失慘重，那些旅游型城市的經(jīng)濟(jì)才是重大打擊。但是深圳商鋪空租、寫字樓空置，幾乎已成定局。

2020年1月的深圳，正在經(jīng)歷西部到東部的輪動。

深圳在即將進(jìn)入樓市高潮時，遭遇了黑天鵝，而這只黑天鵝有可能把原本一路高歌猛進(jìn)的房價直接打下10-15%。

最關(guān)鍵的原因是——深圳漲得不扎實，需要擠泡沫。

2019年底的深圳，如果小區(qū)的成交價是60平2房500萬，深圳業(yè)主會中介上故意掛高價，如有意向購房者一問價，一看500萬都有人接受，干脆抬價到520萬、530萬、550萬……但是又不賣，故意把房價一點點抬上去。

這就是傳說中的“釣魚惜售”。

在行情火爆時期，這樣的瘋狂上漲，是被市場所接受的。

現(xiàn)在這節(jié)奏一打亂，深圳下跌幾乎是一定。

本來就是靠著大家的信心預(yù)期上漲的，現(xiàn)在信心和預(yù)期沒了，今年經(jīng)濟(jì)也是憂心忡忡。

這只黑天鵝一來，不好意思，不僅沒有了持續(xù)上漲的動力，之前釣魚惜售的“抬價”，肯定是要回吐一部分的。

深圳需要擠泡沫，之前靠著行情加價，漲上去的房價，很難站穩(wěn)。

經(jīng)過這一波調(diào)整，深圳的東西分化還將繼續(xù)。擁有確定性的西部，產(chǎn)業(yè)、人口、基建都更有優(yōu)勢。

在危機(jī)中，人的避險情緒重，傾向于擁抱看漲預(yù)期更強(qiáng)烈、條件更好的西部。西熱東涼，會更加明顯。

這場疫情也給今年的深圳經(jīng)濟(jì)蒙上一層陰影。

沒有收入就不會，也不敢買房子，只能延遲滿足。

最近很多深圳群都在討論，停工之下只發(fā)底薪，有些做生意的、開公司，到處都要支出，要承擔(dān)好幾萬的月供，扛不住。

這些有產(chǎn)階層不至于連1-2月的房貸都拿不出，更多是愁，不知道這次疫情什么時候結(jié)束。

剛需，是對價格有絕對抗性。貴一點的小區(qū)，他們承受不起，就不考慮，價格敏感度特別高。

對于二線城市三四五千元的月供，就算沒有收入也供得起，但對于月供好幾萬的業(yè)主，他們擔(dān)心沒有收入會更強(qiáng)烈。高月供下，購房者對抗意外，越有抗性。

剛需的價格抗性和高房價高月供下的意外抗性，在深圳表現(xiàn)得尤為強(qiáng)烈。

我覺得，這種買房心理是存在的，而且深圳這種高房價的城市，更看信心。

買100-500萬的房子，看你有多少錢。

買1000-5000萬的房子，看你有多少信心（看漲預(yù)期）。

深圳的購買力還在，但信心需要時間恢復(fù)，得等疫情完全控制，壓抑的需求才會釋放，樓市才會反彈。

所以，深圳2020年的走勢大概是：先降后升，得看疫情發(fā)展。

個別優(yōu)質(zhì)項目價格扎實不會降，密切關(guān)注成交量的變化。

但由于深圳的基本面又不同于其他城市，深圳下跌的窗口期不會太長。

深圳供需緊張的基本面沒有變，其他城市可能是降低土地，但深圳是城市已無法擴(kuò)張。

房子足夠稀缺，足夠優(yōu)秀的購買力支撐深圳房價一次次刷出新高。

去年的市場就是由于新房密集入市日光，帶動二手房帶看量、成交量上漲的。

今年下半年，南山福田寶安也有不少大開發(fā)商的項目要集中推盤，到時一定也會瘋搶。

經(jīng)過2019年下半年的消化，深圳的二手房房源已經(jīng)降到了31776套，而廣州是61050套，二手房供需蠻緊張。

去年由于業(yè)主反價，深圳有相當(dāng)一部分人沒有買到房子，這批需求只會暫時遲到，但不會缺席。

還有那些看透了二線城市治理能力的業(yè)主，會想著賣掉一套二線城市的房子，買到一線城市。

只要深圳不收緊入戶門檻，每年就會有源源不斷的外來需求來填滿深圳。其實，經(jīng)過這次疫情，我相信也會催生一波二線城市置換到深圳的需求。

我身邊已經(jīng)有好幾個來自二線城市的朋友，已經(jīng)準(zhǔn)備好錢，就等落戶深圳的手續(xù)辦好，到時趕上深圳房價調(diào)整，剛好可以來一波抄底。

深圳和其他城市不一樣的還在于：深圳是供需緊張的存量房市場，深圳的次新小區(qū)少，所以房價天花板足夠高。

很多人看過深圳松坪村50平430萬、富通城53平450萬的房子可能都會感慨：這么老破小的房子，怎么值得動輒8萬/㎡這么高的價格。

可是，資金集中、需求集中，讓深圳西部的房子這么扎實。

我覺得深圳“神盤”華潤城，稱得上是深圳樓市的信號燈，可以以華潤城的冷熱來判斷深圳樓市的行。

它集結(jié)了所有影響深圳樓市上漲的特質(zhì)：CBD、產(chǎn)業(yè)、交通商業(yè)配套成熟、學(xué)位優(yōu)秀、次新小區(qū)、大花園、大開發(fā)商、大品牌物業(yè)……

因為本身優(yōu)秀，所以不管樓市上漲還是橫盤，它都能穿越周期，時間都擋不住它的光芒。

這次疫情并沒有給深圳帶來什么負(fù)面，只是信心的短暫調(diào)整，所以千萬要關(guān)注成交量變化，把握窗口期撿漏。

而且經(jīng)過這次疫情的教訓(xùn)，深圳應(yīng)該會加大財政對醫(yī)療教育的傾斜，之前談了好久的香港大學(xué)深圳醫(yī)院二期、香港中文大學(xué)（深圳）醫(yī)學(xué)院會落地了，深圳的醫(yī)護(hù)人才引進(jìn)速度會加快。

武漢的教訓(xùn)太慘烈，深圳應(yīng)該為了城市的發(fā)展而“計之深遠(yuǎn)”——補(bǔ)齊民生短板。

一旦疫情控制，信心恢復(fù)，深圳的戰(zhàn)斗力一點都不會受傷：粵海街道辦的寫字樓依然燈火通明、地鐵1號線依然擠滿了拼搏的年輕人、深圳的圖書館會展中心依然人群如織…這些就是深圳的硬實力：產(chǎn)業(yè)、人才、基礎(chǔ)設(shè)施。

下篇，我們再來說“2020年，深圳最值得買的板塊”，敬請期待。

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