不久前，南方樓事在朋友圈刷到一位業(yè)主在三天內(nèi)價(jià)格三連降，從666萬降到650萬、635萬。業(yè)主著急賣房的心態(tài)一覽無遺。

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深圳二手房價(jià)真的跌了嗎？深圳二手房市場(chǎng)徹底涼了嗎？

南方樓事將從最新數(shù)據(jù)、業(yè)主、購房者和中介多方角度，為大家全面揭開深圳二手房的真實(shí)情況。

先提示幾個(gè)關(guān)鍵詞：成交創(chuàng)下最低值、價(jià)格很穩(wěn)、大幅降價(jià)拋售存在但只是個(gè)例。

因新房限價(jià)等因素，深圳的二手房價(jià)格向來被認(rèn)為是深圳真實(shí)的房價(jià)水平。

受開發(fā)商促銷及大量推盤等因素影響，深圳二手房成交量進(jìn)一步萎縮，二手房議價(jià)空間加大。不過，時(shí)間拉長到去年來看，深圳二手房價(jià)呈微微上漲趨勢(shì)。

不過價(jià)格穩(wěn)的同時(shí)，成交就不太好看了。數(shù)據(jù)顯示，深圳10月二手房成交量達(dá)近20個(gè)月來最低值。

多名一線中介告訴南方樓事，近期深圳二手房成交情況并不樂觀，但業(yè)主大幅降價(jià)拋售的情況只是個(gè)例，并沒有大范圍蔓延。

“無論樓市冷還是熱，大幅降價(jià)拋售的個(gè)案都是存在的。”Q房探陳建表示。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，10月深圳二手房成交3787套，較上月下跌23.5%，除今年2月份春節(jié)影響只有3133套外，10月成交量創(chuàng)下近20月來的最低值。

市場(chǎng)不好已經(jīng)是普遍認(rèn)同的情況，Q房網(wǎng)市場(chǎng)研究員唐小贊表示，從規(guī)土委公布的過戶數(shù)據(jù)來看，“7.31”前的5-7月日均過戶都在300套以上。截止到22日，11月共過戶3104套，日均194套，成交確實(shí)比較涼。

一位中介朋友開玩笑說，最近店里“除了不開單，一切都好?！?/span>

受近期大量的新房入市影響，很多盤直接開啟三級(jí)聯(lián)動(dòng)，中介都去賣新房了，進(jìn)一步影響了二手市場(chǎng)的成交量。

陳建認(rèn)為，受限價(jià)影響，新房和片區(qū)二手房存在價(jià)格倒掛的情況，加上年底開發(fā)商為了回籠資金，需要沖量，相對(duì)來說促銷力度有所加強(qiáng)。再者，購買新房的稅費(fèi)要比二手房低，所以很多買家轉(zhuǎn)向購買新盤。

數(shù)據(jù)很直接。

價(jià)格方面，深圳10月二手房均價(jià)為52481元/㎡，環(huán)比上月下跌0.73%；從走勢(shì)圖看，去年10月到今年10月價(jià)格呈微微上漲趨勢(shì)。

也就是說，從9月開始，深圳二手房成交量持續(xù)走低，但價(jià)格依舊很穩(wěn)。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理張?zhí)眸Q告訴南方樓事，大幅降價(jià)屬個(gè)別現(xiàn)象，“降幅5%左右，二手盤價(jià)格現(xiàn)在并不便宜?！?/span>

近期業(yè)主降價(jià)拋售的新聞不斷出現(xiàn)，此前南方樓事也做了系列報(bào)道。（戳藍(lán)字回顧：《深圳土豪“割肉”地圖》）

不過，著急出手的業(yè)主大多有著自己的原因：或是打新?lián)Q房、或是房子太多騰資金、或是投資客月供壓力大想撤場(chǎng)的。
 
對(duì)于這部分人群來說，雖看著割肉挺狠，但實(shí)際上相比他們已經(jīng)賺的以及即將賺的，這根本不算啥。

陳建表示，二手房成交一直都很冷，成交量下降明顯，成交價(jià)格也有所下降。不過，不同的片區(qū)降價(jià)幅度也不一樣，降價(jià)明顯的片區(qū)幅度在10%左右，有的片區(qū)降幅5%左右，“大幅度降價(jià)屬于少數(shù)現(xiàn)象，個(gè)別急賣的業(yè)主可能降幅達(dá)到15%?！?/span>

唐小贊表示，從Q房網(wǎng)的的成交樣本來看，10月均價(jià)下降4.53%，但是新增加的掛盤出售房源并不多，只增長2%，沒有跡象表明有大幅度降價(jià)，也沒有拋售。

唐小贊還表示，從23日到上午得到的截止至 11月22日的數(shù)據(jù)看，11月新增的出售房源預(yù)計(jì)少于10月。目前因?yàn)槌山恢芷谙鄬?duì)較長，總的在售房源量會(huì)有些積累。

這樣來看，近期不斷曝出的“斷供潮”、房價(jià)暴跌論似乎就不太站得住腳。

如果出現(xiàn)大面積的大幅降價(jià)拋售現(xiàn)象，深圳整體的均價(jià)必然會(huì)受影響。

根據(jù)調(diào)查，市場(chǎng)上并不存在大量業(yè)主斷供拋售，大部分業(yè)主反而對(duì)賣房這件事并不著急。

張?zhí)眸Q表示，目前市場(chǎng)上買賣雙方都持觀望態(tài)度，買家想等更低價(jià)，賣房的業(yè)主并不著急，個(gè)別用錢急售的除外。

一位深耕龍華片區(qū)多年的中介說：“除了個(gè)別急用錢降價(jià)外，其他馬馬虎虎，不急賣?！?/span>

他表示，目前就龍華片來說，總價(jià)500萬-800萬的房子不好賣，但總價(jià)200萬-400萬和1000萬以上的房子相對(duì)比較好賣。而這兩種好賣的房子基本都是剛需和改善型需求的買家在買。

該中介還表示，不僅買賣雙方的態(tài)度發(fā)生改變，中介的態(tài)度也有很大轉(zhuǎn)變。

目前深圳大范圍的中介在推新盤，“沒人理二手客戶的，大家都在推新房，帶看了也等于白帶看，正常價(jià)他們不會(huì)買，所以我們一般不帶?！?/span>

不過，也有一線中介仍在堅(jiān)持：“二手虐我千百遍，我待二手如初戀。”

結(jié)合賣方及中介的態(tài)度，可以看出，目前市場(chǎng)上普遍都接受了二手房市場(chǎng)不再火熱如初的現(xiàn)狀，但“斷供潮”這種危險(xiǎn)的現(xiàn)象并未出現(xiàn)。

對(duì)買方來說，則進(jìn)入了更好的“撿筍”時(shí)期。

唐小贊表示，現(xiàn)階段真心想賣的業(yè)主會(huì)接受少許的議價(jià)。

部分熱門的區(qū)域，例如科技園、后海，南山實(shí)驗(yàn)和南二外的學(xué)區(qū)房，價(jià)格稍微有點(diǎn)空間就會(huì)成交。還是要不同區(qū)域區(qū)別分析?！澳仙綄?shí)驗(yàn)和南二外的學(xué)區(qū)房有個(gè)鄰居一直在看，想下手，但都在議價(jià)階段別人已經(jīng)成交?！?/span>

也就是說，購房者雖然持觀望態(tài)度，但遇到真正的“筍盤”毫不猶豫，絕不手軟。

總體來看，買方呈現(xiàn)的還是持較強(qiáng)的觀望態(tài)度。

貝殼深圳站數(shù)據(jù)顯示，從買房的角度來說，9-10月成交周期平均在50天左右，相比今年上半年有所拉長。受“7.31”新政影響，買家觀望情緒濃厚。

撰文排版/秀清