負(fù)債51.76億元的港龍地產(chǎn)正急于上市“保命”。

距首份招股書剛失效不過半個月，港龍（中國）地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱港龍地產(chǎn)）就迫不及待二度向港交所遞交新版招股書，絲毫不掩飾對上市的渴望。

只不過這家典型的三四線房企，規(guī)模小且負(fù)債較高，在融資收緊、大環(huán)境難測下，能否抓住上市這根“救命稻草”？

房價不足8千元/㎡

或陷入“以價換量”黑洞

成立于2007年的港龍地產(chǎn)是一家港資房企，不過公司業(yè)務(wù)集中于內(nèi)陸長三角地區(qū)，項目大多位于常州、鹽城、紹興等三四線城市。

招股書顯示，2017-2019年，港龍地產(chǎn)預(yù)售所得款項分別約為17.62億元、27.98億元以及46.36億元。

圖片來源：招股書

從預(yù)售所得款項看，港龍地產(chǎn)預(yù)售款項規(guī)模不足50億元，屬于典型的小型房企、小“盤子”。

據(jù)港龍地產(chǎn)新版招股書顯示，2017-2019年公司物業(yè)開發(fā)及銷售收益分別約為4.34億元、16.60億元以及19.78億元；凈利潤分別約為0.33億元、3.32億元以及4.7億元。

從上述數(shù)字明顯看出，港龍地產(chǎn)業(yè)績自2018年后“開掛”般增長，其中2018年收益同比增長約283%，凈利潤同比增長911.1%。

公司在招股書中表示，2018年業(yè)績提升主要得益于多個住宅物業(yè)交付，期內(nèi)已交付總建筑面積增加至22.76萬平方米，同比2017年增加193.8%。

同時，港龍地產(chǎn)項目平均售價從2017年的每平方米5603元，增加至2018年每平方米7292元，大大提升了公司利潤空間。

圖片來源：招股書

而上述業(yè)績期公司平均土地使用權(quán)成本（地價）分別為1035元、1037元、1251元，變動不大，在房子售價上漲前提下，公司毛利率也從2017年18.1%升至2019年42%。

圖片來源：招股書

雖然公司平均售價有所提升，但仍要看到這是一個典型的三四線城市的房價水平。在棚改退潮下，三四線城市房價很難再漲。

從增速看，2018年公司平均售價同比增長30%，2019年平均售價7894元同比僅增長8%，公司平均售價增速出現(xiàn)放緩跡象。

三年調(diào)控讓房地產(chǎn)行業(yè)疲態(tài)已現(xiàn)，加之今年疫情沖擊，打破房價上漲預(yù)期。如果未來公司平均售價增速進一步下降，或讓公司陷入以價換量的增長黑洞，造成收益波動。

借款總額達51.76億元

負(fù)債率287%

港龍地產(chǎn)堅持上市背后，是其日益枯竭的現(xiàn)金流。

招股書顯示，港龍的經(jīng)營活動所得現(xiàn)金流凈額在2017、2018年連續(xù)兩年錄得凈流出，分別約為-6.26億元、-67.56億元，2019年比2018年流出額度增加10倍之多。

自身“造血”不足，港龍地產(chǎn)只得通過銀行及其他機構(gòu)借款，其他融資安排（包括信托融資）、控股股東及非控股權(quán)益收取的墊款加速融資。

2017-2019年，公司資產(chǎn)負(fù)債率分別約為98.8%、122.1%、172.6%。而截至2020年3月31日，港龍地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債比率飆升至287.0%。

需要注意的是，港龍地產(chǎn)借貸利率同樣相對較高。

2019年公司的銀行借款利率為7.7%，其他借款利率為10.8%，加權(quán)平均實際利率為8.8%%。而在信托借款方面，年利率則高達12%-15%。

圖片來源：招股書

除此之外，控股股東及非控股股東權(quán)益的墊資也是港龍地產(chǎn)重要的融資渠道。不過該項利息遠(yuǎn)高于銀行借款利息。

據(jù)港龍地產(chǎn)披露顯示， 2019年應(yīng)付非控股權(quán)益款項為46.83億元，其中45.2億元年息達15%，還有609.9萬元年息高達20%。

圖片來源：招股書

截至2017年、2018年及2019年，公司未償還銀行及其他借款分別為3.17億元、8.56億元、28.53億元。

到了2020年一季度末，港龍地產(chǎn)借款總額就飆升至于51.76億元。

圖片來源：招股書

2019年末港龍地產(chǎn)約10.52億元的在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，以及一年內(nèi)到期的11.44億元債務(wù)，現(xiàn)金短債比約0.92，港龍地產(chǎn)背負(fù)較大的短期償債壓力。

不過資金的限制并沒有阻止公司擴張土儲。相反在上市前夜，港龍地產(chǎn)還在加碼拿地。

上市前夜沖刺拿地

全國化拓展成挑戰(zhàn)

為沖刺港股上市，港龍地產(chǎn)也是拼了。

近兩年，港龍地產(chǎn)動作頻頻。2018年、2019年公司曾一口氣收購16幅地塊。2020年4月，公司還在安徽蕪湖以1.2億元代價競得一幅土地使用權(quán)。

實際上，這是公司上市前加速“補倉”儲備“彈藥”。

舊招股書顯示，截至2019年6月末港龍地產(chǎn)土地儲備為471.54萬平方米。新版招股書則顯示，截至估值日，公司總土地儲備已經(jīng)達到544.44萬平方米。

與此同時，港龍地產(chǎn)也做了和新城控股等房企一樣的選擇，2019年10月公司將總部遷入上海。

據(jù)不完全統(tǒng)計，為上市，近年至少有20家房企選擇在上海建立新總部。僅2019年就有弘陽集團、藍(lán)光(第二總部)、祥生、三盛、奧山、港龍、錦藝。

這是一個很有意思的現(xiàn)象，仿佛在上海這個制高點，房企們離上市會更近一些。有業(yè)內(nèi)人士分析，上海戰(zhàn)略地位可以讓房企對接人才、金融等多方資源，實現(xiàn)從區(qū)域性公司到全國性房企的“蛻變”。

盡管做了各種準(zhǔn)備，但從現(xiàn)有管理架構(gòu)、業(yè)務(wù)區(qū)域看，港龍地產(chǎn)在公司治理、業(yè)務(wù)開拓方面仍面臨挑戰(zhàn)。

在管理架構(gòu)上，公司是一個家族色彩濃烈的企業(yè)。2007年8月，來自香港的呂永懷、呂永南、呂永茂、呂文偉、呂志聰及呂進亮組成的“呂氏家族”在常州創(chuàng)辦港龍地產(chǎn)。

如今，呂永懷及其子呂文偉、呂永南及子呂志聰、呂永茂及其子呂進亮分別通過華興、華聯(lián)、華隆三家公司持有港龍地產(chǎn)42%、32%、25%的股份。其中，呂永茂、呂永南、呂永懷三人關(guān)系為親兄弟。

家族控股很容易讓企業(yè)陷入“小富即安”，喪失全國化拓展勇氣。

雖然港龍地產(chǎn)一直想撕掉區(qū)域房產(chǎn)的標(biāo)簽，并在2018年將業(yè)務(wù)擴展至上海、河南、貴州，但從招股書來看，其上海項目位于崇明島，價值遠(yuǎn)不及上海市里；公司在河南、貴州也只是各拿一個項目；加上新地區(qū)拓展需要大量資金及管理資源，而眼下公司在手資并不允許，可見港龍地產(chǎn)未來外拓業(yè)務(wù)仍任重道遠(yuǎn)。

圖片來源：招股書

業(yè)務(wù)過度依賴長三角

樓市調(diào)控是最大風(fēng)險

創(chuàng)辦之初，港龍地產(chǎn)就順利在常州取得兩幅土地使用權(quán)，并于2008年推出第一個住宅項目“港龍華庭”，以及第一個商業(yè)項目港龍尚層，打響了品牌名氣。

在常州房地市場站穩(wěn)腳跟后，港龍地產(chǎn)開始布局整個長三角地區(qū)。

招股書顯示，截至估值日，公司總土地儲備分布在江蘇、浙江、河南、貴州、上海五個省市，其中江蘇和浙江分別占72%和21%。

業(yè)務(wù)多處于經(jīng)濟發(fā)達的長三角地區(qū)自然有其優(yōu)勢：該地區(qū)的城市往往產(chǎn)業(yè)成熟、人口密集，房地產(chǎn)銷售行情一直領(lǐng)先全國。

然而，招股書顯示，港龍地產(chǎn)的64個項目中，有62個集中位于長三角地區(qū)，占總土地儲備逾93%，這無疑讓公司業(yè)務(wù)集中風(fēng)險陡增。

同時，公司收益幾乎都來自江蘇省4座城市的9個項目，這意味著公司有55個項目仍需要持續(xù)投入。

不唯如此，“房住不炒”基調(diào)下，“限購、限售”成為調(diào)控常態(tài)。尤其是在房價過熱的長三角地區(qū)，各個城市也都嚴(yán)防死守，生怕再因高房價被點名。

這都無形中增加了港龍地產(chǎn)潛在的整體調(diào)控風(fēng)險。

正是基于自身資金運營和未來發(fā)展擴張需求，港龍地產(chǎn)加速沖刺上市。

競爭加劇

港龍地產(chǎn)背水一戰(zhàn)

即使二次遞表，港龍地產(chǎn)趕的這個節(jié)點也非常不好。

如今，港交所門外已經(jīng)擠滿了想要赴港上市的“難兄難弟”：和港龍地產(chǎn)一樣，海倫堡、奧山控股、萬創(chuàng)國際等中小房企也大都是二次遞表。

中小房企扎堆上市背后，折射的是行業(yè)變局。房地產(chǎn)調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)加劇，資源向頭部房企傾斜，這對中小房企沖擊不可謂不大。

此外，2020年新冠疫情也讓房地產(chǎn)銷售與融資情況嚴(yán)重惡化。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年1-4月，商品房銷售額逾3萬億元，同比下降18.6%。與此同時，國際知名評級機構(gòu)標(biāo)普也表示，疫情短期或?qū)⒚黠@沖擊房企資金鏈，中期則對房企推盤節(jié)奏和行業(yè)融資環(huán)境產(chǎn)生擾動。

融資難、銷售下行，中小房企甚至沒錢拿地儲備房企“命根子”。港龍地產(chǎn)也在招股書中坦承，未來可能沒有足夠的資金為未來的土地收購與房地產(chǎn)開發(fā)提供資金。

由此，“上市”成為港龍地產(chǎn)這類小房企最后的救命稻草。

不過相較于2018年上市5家房企，2019年上市6家房企，今年房企上市顯然更為困難。有專業(yè)人士表示，近年上市的房企大多破發(fā)，港股房地產(chǎn)板塊估值整體不高，也是造成上市難的重要原因。

例如2019年，德信中國、新力控股在上市首日就遭遇股票破發(fā)，同時銀城國際等還出現(xiàn)首次公開認(rèn)購不足的情況。

背后深層次原因則與港龍地產(chǎn)們的高負(fù)債有關(guān)。例如2019年上市的中梁地產(chǎn)，其上市前的凈資產(chǎn)負(fù)債率2016年為1790%、2017年為339.5%。

此類高負(fù)債小房企扎堆上市“保命”，估計港交所也需要重新評估一下。

大環(huán)境變了，港龍地產(chǎn)能否搭上上市末班車，將依然是未知數(shù)。