歷經(jīng)4月30日的“難產(chǎn)”，交易所的問詢，趕在年報披露季即將結(jié)束之時，泰禾集團(tuán)（000732）終于在6月13日發(fā)布了2019年財務(wù)報告。

營業(yè)總收入236.21億元，同比下降23.77%；歸屬于上市公司股東的凈利潤4.66億元，同比下降81.74%。對于這份財報所列示的成績，估計大部分投資者都不會感到意外，畢竟2019年泰禾集團(tuán)的艱難有目共睹。

凈利潤大跌超80%

扣非凈利潤為負(fù)

據(jù)財報顯示，泰禾集團(tuán)2019年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收218.54億元，同比減少26.05%，結(jié)轉(zhuǎn)面積94.5萬平方米。其中，住宅地產(chǎn)銷售收入184.11億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積72.23萬平方米；商業(yè)地產(chǎn)銷售收入34.43億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積22.27萬平方米。

保持既往的神秘氣氛，泰禾這份年報依然閉口不提自己的銷售額，各大榜單給出的數(shù)據(jù)也不盡相同，克而瑞研究中心為808.7億元，中指研究院為940.2億元。

到底賣了多少？市場不得而知。只是，猶記黃老板曾放出豪言，要在2018年達(dá)到2000億元的銷售目標(biāo)。如今看來，怕是早被打臉N回。

分地區(qū)看，2019年泰禾集團(tuán)福建、北京、華東、廣深、武漢五大區(qū)域均以“負(fù)”收場，同比降幅分別為21.3%、14.83%、42.3%、65%、100%，尤其以武漢區(qū)域降幅最大，竟然實(shí)現(xiàn)了驚人的“顆粒無收”。

圖片來源：泰禾集團(tuán)財報

與此同時，泰禾集團(tuán)的凈利潤也在迅速萎縮。

報告期內(nèi)，一方面因為營收下降；另一方面，泰禾集團(tuán)對包括恒海國際花園別墅、南昌院子、御湖半山 、石獅泰禾廣場在內(nèi)的多個項目計提存貨跌價準(zhǔn)備約8.45億元，影響利潤總額8.24億元，影響凈利潤6.18億元，導(dǎo)致公司2019年歸屬于上市公司股東的凈利潤只有4.66億元，較上年減少21.24億元；而在扣除非流動資產(chǎn)處置損益、投資性房地產(chǎn)公允價值變動產(chǎn)生的損益之后，泰禾集團(tuán)歸屬于上市公司股東的凈利潤為-4.02億元，同比降幅高達(dá)118.97%。

將時間軸拉長，無論是營收還是凈利潤增速，這都是泰禾集團(tuán)近十年來最”慘“、最慢的一年。

從下圖可以看出，從2013年增速超過100%到2019年的負(fù)增長，泰禾在六年時間內(nèi)業(yè)績波動異常，如今營收和凈利潤規(guī)模只相當(dāng)于2016年、2012年的水平。

數(shù)據(jù)來源：東方財富choice，制圖：節(jié)點(diǎn)財經(jīng)

抽絲剝繭，毛利率、凈利率無疑是一個不可或缺的指標(biāo)。報告期內(nèi)，泰禾集團(tuán)的毛利率、凈利率分別從2018年的30.36%、12.62%下滑至2019年16.16%、3.08%，降幅14.2%、9.54%，反映出盈利能力被嚴(yán)重削弱。

另外，節(jié)點(diǎn)財經(jīng)注意到，泰禾集團(tuán)這份“姍姍來遲”的財報比早前4月30日披露的《2019年主要經(jīng)營業(yè)績》數(shù)據(jù)更加“慘烈”。彼時，泰禾集團(tuán)預(yù)計2019年將實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約為237.48億元，同比下降23.36%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約為8.27億元，同比下降67.62%。

就二者的差異，泰禾集團(tuán)表示，”根據(jù)會計師事務(wù)所審核后的存貨跌價準(zhǔn)備測試結(jié)果，公司補(bǔ)充計提了存貨跌價準(zhǔn)備約3.77億元；核減了由于本年處置項目的剩余股權(quán)應(yīng)按公允價值重新計價并確認(rèn)的利得收益約2.72億元；根據(jù)匯算清繳結(jié)果，確認(rèn)了由于稅務(wù)虧損導(dǎo)致的遞延所得稅資產(chǎn)，對部分項目計提的應(yīng)交所得稅進(jìn)行了調(diào)整；根據(jù)補(bǔ)提的存貨跌價準(zhǔn)備，計提了相應(yīng)的遞延所得稅資產(chǎn)。“

針對泰禾集團(tuán)的經(jīng)營狀況，大華會計師事務(wù)所出具了非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見的審計報告，其在報告中指出，泰禾集團(tuán)存在大額已到期未歸還借款，并且公司因子公司未履行還款義務(wù)而被列為被執(zhí)行人，造成泰禾集團(tuán)持續(xù)經(jīng)營能力存重大不確定性。

誠然，如此業(yè)績表現(xiàn)，加上2019年以來遭遇失信、股權(quán)凍結(jié)、業(yè)主維權(quán)、評級下調(diào)等一系列危機(jī)事件，資本市場自然對泰禾集團(tuán)“冷眼相對”。

當(dāng)前，泰禾集團(tuán)股價徘徊在5元/股附近，最低時只有4.06元/股，較2018年高點(diǎn)32.8元/股已跌去近90%，市值僅剩百億余元。

圖源：通達(dá)信軟件

而在業(yè)績壓力和市值壓力之外，泰禾集團(tuán)的資金壓力亦不容小覷。

資金困局難解

有息負(fù)債近千億元

過去一年，泰禾集團(tuán)為回籠資金，緩解現(xiàn)金流緊張局面，不斷變賣家當(dāng)。

據(jù)統(tǒng)計，2019年泰禾集團(tuán)出售重大資產(chǎn)和重大股權(quán)項目多達(dá)17個，累計回籠資金超過150億元。同時，公司通過嚴(yán)控項目節(jié)點(diǎn)與開盤節(jié)奏、加強(qiáng)考核管理、縮短回款周期等措施，進(jìn)一步強(qiáng)化現(xiàn)金流管控。

開源+節(jié)流，泰禾集團(tuán)也算收獲了稍許安慰，于2019年末經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為236.14億元，同比增加69.51%；手持貨幣資金在2019年極度缺錢的情況下依然保持了131.95億元，僅僅比2018年末減少0.25%。

不容樂觀的是，在龐大的債務(wù)規(guī)模面前，泰禾集團(tuán)百億元的貨幣資金可謂杯水車薪，這其中還不包括18.17億元的受限資金。

據(jù)財報顯示，截至2019年末，泰禾集團(tuán)負(fù)債總額1911億元，其中，有息負(fù)債約為974億元，一年內(nèi)到期的債務(wù)為506億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)85%，處于行業(yè)高位。

數(shù)據(jù)來源：東方財富choice，制圖：節(jié)點(diǎn)財經(jīng)

融資端，和大部分房企一樣，銀行貸款、債券和非銀行類貸款也是泰禾集團(tuán)獲取資金的主要渠道。

報告期末，泰禾集團(tuán)來自銀行貸款、債券、非銀行類貸款的期末融資余額分別為169.54億元、204.59億元、595.86億元，融資成本8.48%、9.07%、10.65%。不難看出，信托等非銀金融機(jī)構(gòu)貸款是泰禾集團(tuán)最大的資金支撐，占比達(dá)61.53%。相應(yīng)的，成本也是最高的，為泰禾集團(tuán)高達(dá)9.94%的平均融資成本助力不少。

從億翰智庫監(jiān)測的50家典型上市房企年報分析來看，2019年融資成本TOP30房企的平均融資成本為6.34%，泰禾集團(tuán)接近10%的融資成本凸顯其錢緊、錢貴的現(xiàn)實(shí)。

對此，泰禾集團(tuán)在財報中坦言，“公司有息負(fù)債規(guī)模較大，資產(chǎn)負(fù)債率維持較高水平。若未來房地產(chǎn)行業(yè)政策發(fā)生重大不利變化，可能會對公司現(xiàn)金流產(chǎn)生負(fù)面影響，對公司償債能力造成一定風(fēng)險。”

值得注意的是，盡管泰禾集團(tuán)自身資金吃緊，但其2019年對外提供的財務(wù)資助總額仍高達(dá)152.3億元。

2020年資金困局怎么破？泰禾集團(tuán)也在年報中給出了指引，除了向金融機(jī)構(gòu)借款來補(bǔ)充公司的現(xiàn)金之外，還預(yù)計在未來一年向關(guān)聯(lián)公司泰禾投資借款。

公告顯示，泰禾投資向泰禾集團(tuán)及控股子公司提供借款(含委托貸款方式)用于公司項目開發(fā)及補(bǔ)充流動資金，借款余額最高不超過45億元，預(yù)計2020年泰禾與泰禾投資之間的累計借款本息總額(發(fā)生額)為不超過130億元。

誰能救泰禾？

籌劃引進(jìn)戰(zhàn)投

“花間一壺酒，獨(dú)酌無相親”，泰禾集團(tuán)開創(chuàng)了地產(chǎn)業(yè)獨(dú)特的中式院落文化，并被奉以中國傳統(tǒng)建筑文化的傳承者、頂豪匠心、高端院居范本等諸多美譽(yù)。

但在連續(xù)多年的激進(jìn)擴(kuò)張及瘋狂收并購下，泰禾集團(tuán)董事長黃其森和他的泰禾院子走到了生死關(guān)頭。

就在上一周的6月8日，有媒體爆出，泰禾北京院子二期的業(yè)主發(fā)文聲討黃其森。具體原因為，泰禾北京院子二期收了購房者近百億資金的項目，然而項目已于去年年底停工，在業(yè)主持續(xù)維權(quán)、多方投訴后，才勉強(qiáng)有限復(fù)工，而工程方不斷傳出消息，“再不給建設(shè)資金，就停工走人！”

2個月前，中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)顯示，黃其森因有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務(wù)，被列入失信被執(zhí)行人名單。事件緣由為2017年3月，泰禾控股子公司東莞金澤置業(yè)向西藏信托貸款8億元，期限為2017年 3月至2019 年9月，由泰禾集團(tuán)、黃其森提供連帶責(zé)任擔(dān)保。轉(zhuǎn)眼到了還款約定日，東莞金澤置業(yè)卻未履行還款義務(wù)，黃其森作為擔(dān)保方被告上法庭。

事實(shí)上，近年來泰禾集團(tuán)被列為執(zhí)行人的情況并不鮮見。今年一季度，受疫情影響，旗下項目公司北京泰禾嘉信銷售及回款困難，被華能信托于2020年5月6日申請執(zhí)行，項目公司、泰禾集團(tuán)及黃其森均被列為被執(zhí)行人。截至目前，泰禾存在14起被列為被執(zhí)行人的情況，執(zhí)行標(biāo)的累計金額為近20億元。

于此同時，疫情下業(yè)績的困境也在加劇。2020年1-3月，泰禾集團(tuán)營收僅為4.80億元，相較去年同期減少94%，歸母凈利潤-5.64億元，同比下降158%，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額-29.3億元，同比下降124.55%。

誰來拯救泰禾？顯然，這是黃其森眼下必須解決的問題。

5月13日，泰禾集團(tuán)發(fā)布的公告顯示，正在籌劃引進(jìn)戰(zhàn)投，代價是黃其森可能失去控制權(quán)。

至于最后誰能成為泰禾的“白衣騎士”，泰禾又能否安然度過此次資金危機(jī)，拭目以待。