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      實(shí)探 | 航天板塊純改善新盤,這樣的品質(zhì)賣多錢合適?

       新地產(chǎn)陜西 2021-01-23

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      2020年西安土拍市場(chǎng)上,航天新城板塊的成績(jī)可謂是亮眼。


      6月10日,招商競(jìng)得約41畝低密宅地,土地單價(jià)1156萬(wàn)元/畝,樓面價(jià)為11563元/㎡,溢價(jià)率14.29%;

      9月11日,融創(chuàng)摘地航天新城約69.577畝住宅用地,樓面價(jià)為11789元/㎡;

      10月10日,西安垣錦鏵置業(yè)有限公司(藍(lán)光)摘得航天新城1宗約59.217畝的居住用地,樓面地價(jià)為11994元/㎡。

      航天新城,成為繼高新軟件新城、幸福中路、大明宮板塊之后,綜合樓面價(jià)再上萬(wàn)元的區(qū)域。

      從某種程度看,土拍集中爆發(fā)的背后,必然是崛起的大方向,而處在這些板塊上的樓盤,必然受到大眾的廣泛關(guān)注。

      本次我們就將踩盤地址選在了航天新城純新盤—— 綠城·紫薇公館 

      ▲綠城·紫薇公館美學(xué)中心實(shí)拍

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      綠城·紫薇公館位于航天南路與望月路交匯處西南角 。


      據(jù)了解,由于綠城紫薇公館地處「少陵塬」,地勢(shì)是西安主城最高,形成獨(dú)特的臺(tái)地地勢(shì),向北多為公園、產(chǎn)業(yè),向南為「南控」板塊,未來(lái)可供開發(fā)的土地有限,因而南北向視野均比較好。

      ▲項(xiàng)目區(qū)位圖

      綠城·紫薇公館是綠城高端產(chǎn)品系“紫薇系”,和西安本土房企紫薇地產(chǎn)并無(wú)任何關(guān)系。

      項(xiàng)目占地約85畝,總建面約21.61萬(wàn)㎡,容積率約2.77,綠化率為43%,車位配比為1:1.4。人車分流設(shè)置。

      項(xiàng)目規(guī)劃5棟高層+10棟多層+1棟商業(yè)高端改善社區(qū),高層建面約125㎡-143㎡,洋房建面約165㎡-185㎡,高層層高約3米,多層層高約3.15米。1#-10#均為多層,一梯兩戶設(shè)計(jì),11#-15為高層,兩梯四戶設(shè)計(jì)。

      高層及商業(yè)分布在洋房的西側(cè)、北側(cè),所有樓棟均可享受完美采光、通風(fēng)效果。

      據(jù)向置業(yè)顧問(wèn)了解,項(xiàng)目預(yù)計(jì)5月份開盤,首開的為11#(高層)、12#(高層)、4#(多層)(注:具體開盤時(shí)間及樓棟請(qǐng)以項(xiàng)目售樓部信息為準(zhǔn))。

      目前項(xiàng)目公示價(jià)格還未出,預(yù)計(jì)項(xiàng)目高層均價(jià)約在1.7萬(wàn)/㎡,多層均價(jià)約在2萬(wàn)/㎡(注:均價(jià)請(qǐng)以政府公示均價(jià)為準(zhǔn))。

      項(xiàng)目沙盤

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      據(jù)了解,綠城·紫薇公館采用綠城經(jīng)典的“二代高層”。綠城的“二代高層”采用全景玻璃窗,還有灰色鋁板、高級(jí)石材、高端仿石材涂料等。

      園林方面。綠城·紫薇公館沿襲綠城桃源系造園手法,以中式園林水景為特色,通過(guò)小橋流水、亭臺(tái)樓榭重構(gòu)東方園林。

      環(huán)繞中庭規(guī)劃約500米跑道,跑道串聯(lián)起多重景觀園林、陽(yáng)光大草坪及兒童活動(dòng)場(chǎng)等功能區(qū)域。


      ▲項(xiàng)目效果圖

      目前項(xiàng)目對(duì)外開放的樣板間為建面約124㎡與建面約165㎡兩個(gè)戶型。


      建面約124㎡是一個(gè)三室兩廳兩衛(wèi)的戶型設(shè)計(jì),戶型設(shè)計(jì)較為方正,布局合理,南北通透,三開間朝南。

      ▲建面約124㎡戶型圖

      入戶門為鋼木復(fù)合門搭配三合一的智能門鎖。進(jìn)門后就是入戶玄關(guān)的空間,設(shè)置了玄關(guān)柜,方便收納。樣板間在玄關(guān)柜邊上設(shè)置展示柜及儲(chǔ)物柜,增加儲(chǔ)存空間非交付標(biāo)準(zhǔn),后期購(gòu)房者可根據(jù)需求自行安裝。
      ▲樣板間實(shí)拍
      餐客一體的戶型設(shè)計(jì),客廳為南向,通風(fēng)采光良好,南向的陽(yáng)臺(tái)連著南向客臥室 ,使得居家空間無(wú)限延伸。

      ▲樣板間實(shí)拍

      入戶之后北側(cè)是廚房、餐廳,餐廳預(yù)留面積足夠,一家人用餐甚至是朋友聚餐都能滿足。廚房餐廳緊密相連,交通動(dòng)線分布合理,廚房為u型廚房,廚房?jī)?nèi)預(yù)留了冰箱位置,個(gè)人感覺廚房空間不大。

      ▲樣板間實(shí)拍


      客衛(wèi)為北向,明衛(wèi),三段式的干濕分離設(shè)計(jì),綠城·紫薇公館的衛(wèi)生間的窗戶相對(duì)比較大,采光通風(fēng)非常不錯(cuò)。淋浴間隔斷采取了玻璃隔斷,透光性不錯(cuò)。
      ▲樣板間實(shí)拍
      三個(gè)臥室兩個(gè)為南向。南向主臥為套房設(shè)計(jì),配套獨(dú)立的衣帽間與衛(wèi)生間,衛(wèi)生間做干濕分離的設(shè)計(jì)。

      戶型圖上也可以看出主臥面積相對(duì)比較大,實(shí)探樣板間也有同樣感受,主臥臥室內(nèi)完全可擺放下1.5米的床,床兩邊還可添置兩個(gè)床頭柜,購(gòu)房者后期根據(jù)需求可自行再打造一個(gè)衣帽間。

      ▲樣板間實(shí)拍
      樣板間將北向臥室打造成了兒童房,兒童房房?jī)?nèi)擺放了一張約0.9米的床,個(gè)人感覺這個(gè)臥室的空間面積不大,后期可打造成書房。

      ▲樣板間實(shí)拍
      建筑面積約165㎡為多層戶型,四室兩廳兩衛(wèi)的戶型設(shè)計(jì),戶型四面朝南。

      建面約165㎡戶型圖


      多層為一梯兩戶的布局,棟樓的電梯使用效率大大提升,避免了高峰期乘梯擁擠。

      電梯門雙向開,獨(dú)享的電梯間,業(yè)主從電梯出來(lái)直接歸家,和鄰居互不干擾。該戶型的鞋柜設(shè)置在了室外,進(jìn)門前就能換鞋,還有一些外出隨身攜帶的雜物可放置于此, 保證灰塵不進(jìn)家。

      ▲樣板間實(shí)拍

       入戶門為子母門,平時(shí)行走可以打開一扇門,若是有大型的物件進(jìn)出,將兩扇門都打開,這樣既方便搬運(yùn),也不容易讓物品受損。

      ▲樣板間實(shí)拍

      進(jìn)入室內(nèi),廚房為中西雙廚,滿足了不同的喜好。中西廚之間由推拉門分隔,平時(shí)打開,空間更寬敞,炒菜時(shí)關(guān)閉,不用擔(dān)心油煙會(huì)散到客廳里來(lái)。中廚為u型廚房,廚房?jī)?nèi)預(yù)留了冰箱的位置。

      北向生活陽(yáng)臺(tái)緊挨餐廳,北向陽(yáng)臺(tái)面積大洗衣服、晾衣服或者收納都沒什么問(wèn)題。多層戶型在北向陽(yáng)臺(tái)處配置了太陽(yáng)能的儲(chǔ)水罐。


      ▲樣板間實(shí)拍

      客廳為南向,通風(fēng)采光不錯(cuò),電視背景墻為壁紙交付。南向整體面寬約16米,空間上采取大面寬短進(jìn)深設(shè)計(jì)。

      ▲樣板間實(shí)拍

      四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)臥室,三個(gè)臥室為南,樣板間內(nèi)書房的位置為北向。主臥為套房設(shè)計(jì),帶衣帽間與衛(wèi)生間,女士最為心儀的步入式衣帽間已預(yù)留空間,主衛(wèi)為干濕分離的設(shè)計(jì),衛(wèi)生間內(nèi)用玻璃隔斷 ,玻璃隔斷透光性也比較好。

      ▲樣板間實(shí)拍
      樣板間兒童房的位置為南向,兒童房?jī)?nèi)放置高低床,面積不大。兒童房的外墻上預(yù)留了一個(gè)空間,后期購(gòu)房者可以像樣板間一樣做成儲(chǔ)物柜子增加收納空間。

      ▲樣板間實(shí)拍
      精裝方面:全屋壁紙交付;客廳為地磚,臥室為木地板;廚房?jī)?nèi)火星人集成灶,史密斯熱水器(高層為美的)、3M凈水器,法獅龍涼霸;衛(wèi)生間杜拉維特的馬桶(高層為科勒)、高儀或杜拉維特的臺(tái)盆,高儀龍頭,松下的暖風(fēng)機(jī);日立空調(diào)與松下新風(fēng)等以上精裝品牌均為參考,請(qǐng)以具體請(qǐng)以買賣雙方《購(gòu)房合同》為準(zhǔn))。

      ▲項(xiàng)目多層裝修標(biāo)準(zhǔn)

      廚房?jī)?nèi)配置一體集成灶,這是目前西安市場(chǎng)精裝產(chǎn)品少見的,集成灶的優(yōu)點(diǎn)是吸油煙效果好、節(jié)省空間、易清潔、低噪音。

      小細(xì)節(jié)方面:室內(nèi)的主要朝向的窗戶采用的是三玻兩腔(雙中空)玻璃,具有更好的保溫、隔音、隔熱等效能。廚衛(wèi)等局部功能空間設(shè)置的內(nèi)開內(nèi)倒窗,更好的保證居住的安全和隱私。

      ▲樣板間實(shí)拍
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      地鐵:項(xiàng)目距4號(hào)線神州大道站約200米處。

      車行:緊鄰神舟四路和航天南路,區(qū)域內(nèi)連接京東大道,雁塔南路,航天大道、東長(zhǎng)安街。北向上繞城和南三環(huán)非常便利。

      ▲神州大道站實(shí)拍
      學(xué)校:交大附屬中學(xué)航天學(xué)校(距項(xiàng)目直線距離約540米)、航天第一中學(xué)(距項(xiàng)目直線距離約2.9公里)、航天三小(距項(xiàng)目直線距離約2.4公里)。
      交大附屬中學(xué)航天學(xué)校實(shí)拍
      ▲搜狗地圖截圖

      航天二中距項(xiàng)目約100米左右,目前正在建設(shè)中。

      ▲航天二中項(xiàng)目公示牌實(shí)拍

      商業(yè):項(xiàng)目自帶商業(yè),項(xiàng)目周邊還有航天城城papk(在建)、金旅唐樂街(在建)、攬?jiān)路?span style="font-size: 12px;color: rgb(136, 136, 136);">(在建)、星座廣場(chǎng)(距項(xiàng)目直距離約3.4公里)、壹街區(qū)(距項(xiàng)目直線距離約2.4公里)。

      ▲星座廣場(chǎng)實(shí)拍
      醫(yī)療:西安市人民醫(yī)院(距項(xiàng)目直線距離約3.1公里)、西安航天總醫(yī)院(距項(xiàng)目直線距離約3.4公里)。

      公園:星河運(yùn)動(dòng)公園(距項(xiàng)目直線距離約1.9公里)、航天中湖公園(距項(xiàng)目直線距離約1.5公里)、攬?jiān)麻w(距項(xiàng)目直線距離約1.3公里)、明秦王世子遺址公園(距項(xiàng)目直線距離約3.1公里)、杜陵生態(tài)公園(距項(xiàng)目約6.2公里)。
      ▲搜狗地圖截圖
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      綠城·紫薇公館開發(fā)商為西北綠城,西北綠城是灃東綠城留香園開發(fā)商,大家比較熟悉的綠城·西安全運(yùn)村與與綠城·桂語(yǔ)蘭庭的投資主體是北方綠城。

      2019年7月份,西北綠城打造的綠城·留香園價(jià)格公示,均價(jià)約2.3萬(wàn)元/㎡,之后該項(xiàng)目以實(shí)際成交價(jià)格約2.1-2.2萬(wàn)元/㎡入市開售。2020年,西北綠城隨即又將綠城·留香園項(xiàng)目賣給了中國(guó)奧園,即現(xiàn)在的奧園·璞樾灣(相關(guān)鏈接:奧園·璞樾灣踩盤)。

      綠城·紫薇公館位于航天城板塊。航天城板塊是西安2020年樓市黑馬,依托于區(qū)域內(nèi)扎實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),近年來(lái)更引進(jìn)百度云計(jì)算中心、京東大廈、騰訊智媒體絲路總部、華為、中科啟云等名企。

      2017年至2020年,融創(chuàng)、康橋、萬(wàn)科、金輝、碧桂園等越來(lái)越多的大牌地產(chǎn)企業(yè)開始進(jìn)駐航天新城板塊,新地產(chǎn)陜西也曾對(duì)該板實(shí)地了解(相關(guān)鏈接:航天新城板塊實(shí)探,作為曲江的延伸區(qū)域,其區(qū)位價(jià)值相對(duì)不錯(cuò)。

      ▲京東大廈實(shí)拍
      商業(yè)配套是航天新城板塊的短板,區(qū)域內(nèi)的大型的商業(yè)并不多,不過(guò)后期區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目建成,配套或?qū)㈦S之完善。就項(xiàng)目而言,自帶商業(yè),基本可滿足日常的生活所需。

      目前區(qū)域里面的交通主要還是依賴地鐵和自駕,項(xiàng)目距離地鐵4號(hào)線神舟大道站較近,交通路網(wǎng)通達(dá),周邊道路較為干凈。

      ▲項(xiàng)目周邊道路實(shí)拍

      就產(chǎn)品來(lái)說(shuō),項(xiàng)目涵蓋高層和多層,是一個(gè)純粹的改善型產(chǎn)品,圈層相對(duì)比較純粹。

      價(jià)格方面,項(xiàng)目周邊兩塊融創(chuàng)與招商樓面價(jià)破萬(wàn)的成交地塊,距離項(xiàng)目約300米為山水美樹項(xiàng)目,未來(lái)這片區(qū)域或?qū)⒊蔀楹教斐峭恋貎r(jià)值的最高點(diǎn)。




      1月19日,西安市公布了2020年第18批(總第一佰貳拾叁批)商品房?jī)r(jià)格公示信息,山水·美樹共公示了全部16棟多層、共計(jì)616套房源的價(jià)格,均為毛坯產(chǎn)品,均價(jià)分別為14090元/㎡(11F)、15900元/㎡(6-7F),公示價(jià)格區(qū)間約為12738元/㎡-19482元/㎡。

      山水美樹是由航天基地管委會(huì)旗下的國(guó)企航天實(shí)業(yè)開發(fā)的,與山水香堤、山水拾光屬于同一個(gè)開發(fā)商。山水美樹項(xiàng)目總占地約91畝,總共規(guī)劃了16棟。全部都是6+1、7+1、8+1的多層產(chǎn)品,容積率約1.74,綠地率約40%。

      1月20日,西安市發(fā)布了2021年第1批、第2批商品住房?jī)r(jià)格公示信息。

      純新盤鑫苑府相關(guān)鏈接實(shí)探|七年磨一劍,鑫苑在西安的改善首秀,能否帶來(lái)驚喜?備案價(jià)公示價(jià)格為16545元/㎡-20741元/㎡。

      這兩個(gè)項(xiàng)目的公示價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于大家的預(yù)期,特別是鑫苑府,是航天城幾個(gè)純新盤項(xiàng)目中最先價(jià)格公示的,可以說(shuō)為綠城、藍(lán)光、招商等項(xiàng)目的價(jià)格備案提供了一個(gè)定價(jià)基礎(chǔ)。
      目前綠城·紫薇公館示范園區(qū)與樣板間均已對(duì)外開放,項(xiàng)目公示價(jià)格暫時(shí)未出,值得期待綠城·紫薇公館首開到底會(huì)開什么價(jià)呢?

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