市場(chǎng)調(diào)控競(jìng)爭(zhēng)加劇，雖然限價(jià)這個(gè)坎不好破，但不妨礙客戶越來(lái)越挑剔，好產(chǎn)品在市場(chǎng)調(diào)控的時(shí)候更是項(xiàng)目基礎(chǔ)。

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行業(yè)集聚化程度不斷提升，50強(qiáng)房企的市場(chǎng)份額愈來(lái)愈多，速度和規(guī)模已經(jīng)成為房企們爭(zhēng)相搶占的橋頭堡。所以一些規(guī)模房企不愿意花精力去做研發(fā)，讓城市里出現(xiàn)眾多“復(fù)制黏貼”的高層洋房產(chǎn)品。但客戶的審美，可是越來(lái)越高。

在這個(gè)看臉的社會(huì)里，那些注重產(chǎn)品設(shè)計(jì)的房企和項(xiàng)目尤為突出。如重慶的印長(zhǎng)江的精裝大平層、金科地產(chǎn)九曲河的別墅、長(zhǎng)沙珠江的頤德公館、金茂的金茂府、泰禾的院子系、金科的洋房，這些擁有獨(dú)立標(biāo)簽的項(xiàng)目和企業(yè)，給我留下深刻的印象。以前也給大家分享過(guò)不少他們的特色項(xiàng)目，今天聊聊金科。

金科一直以“洋房專家”聞名于地產(chǎn)圈，經(jīng)過(guò)多年“挑剔”的高端置業(yè)者檢驗(yàn)，金科改善基因確實(shí)也被廣泛認(rèn)可。現(xiàn)在市面上很多6+1或者7+1產(chǎn)品，多少有點(diǎn)金科元素。

金科，起家于重慶。其實(shí)我是很佩服在重慶做地產(chǎn)的房企，去過(guò)重慶的朋友應(yīng)該有同樣的感受，因?yàn)樯匠且?guī)劃和地勢(shì)等因素，重慶的房子規(guī)劃很有難度。

從1999年金科花園開始，到最新的瓊?cè)A系、博翠系、集美系，每個(gè)產(chǎn)品都有它的閃光點(diǎn)。

這也源于金科的創(chuàng)新意識(shí)，從第一個(gè)做花園洋房、第一個(gè)做原創(chuàng)中國(guó)洋房、第一個(gè)做空中院館，到獲得“X+1夾層”、“別墅級(jí)洋房”等六項(xiàng)國(guó)家專利。金科在研發(fā)方面的專注遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般房企。2010年金科就已經(jīng)成立集團(tuán)研發(fā)定位部，每年會(huì)投入大約3%的營(yíng)業(yè)收入用于研發(fā)。

金科的第一代洋房在2002年-2003年面市，代表項(xiàng)目：金科天籟城。在這個(gè)項(xiàng)目，首次以通過(guò)院子、露臺(tái)等多維度空間布局來(lái)呈現(xiàn)新式花園洋房。

在過(guò)去近20年里，金科的洋房已經(jīng)進(jìn)行14次更新迭代，從第一代發(fā)展到第十代。從最初的洋房院、錯(cuò)、退、露的設(shè)計(jì)，到目前的3D洋房、墅院洋房等新品，金科成就獨(dú)樹一幟的洋房風(fēng)格。

在今年4月金科最新的博翠產(chǎn)品系亮相，專門公開了五大體系十八大系統(tǒng)美好生活的100個(gè)細(xì)節(jié)，當(dāng)初的設(shè)想主張已得到印證并鋪陳。

當(dāng)然金科也并非是只做高端產(chǎn)品，畢竟市場(chǎng)分化越來(lái)越嚴(yán)重。金科推行全適配地產(chǎn)鏈供應(yīng)，將市場(chǎng)重心定位于剛需人群和改善型人群。從洋房專家，進(jìn)一步成為剛需高層住宅、低密度洋房、別墅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的全業(yè)態(tài)供應(yīng)商。

金科的三大產(chǎn)品線是：瓊?cè)A系、博翠系和集美系。

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市場(chǎng)從來(lái)不是一成不變，能夠讓一個(gè)企業(yè)一勞永逸。特別是這輪地產(chǎn)大周期中，很多房地產(chǎn)公司都在改名，就是把它的名字里的“地產(chǎn)”、“置業(yè)”改掉了，原來(lái)有某某置業(yè)、某某地產(chǎn)，就直接改成某某集團(tuán)。這是因?yàn)榈禺a(chǎn)商不僅僅只有地產(chǎn)，還有服務(wù)和多元化。

比如在服務(wù)上，金科這方面也做出不少改進(jìn)。近兩年，金科開始在品牌和服務(wù)上發(fā)力，從地產(chǎn)商搖身一變，成為地產(chǎn)服務(wù)。2016-2020總體戰(zhàn)略就是：地產(chǎn)+服務(wù)=美好生活服務(wù)商，積極發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以“地產(chǎn)+服務(wù)”連接用戶。

2016年金科斥資10億元成立的全資子公司金科社綜集團(tuán)，主要就是負(fù)責(zé)社區(qū)綜合服務(wù)業(yè)務(wù)的投資和運(yùn)營(yíng)。目前已經(jīng)成功搭建天啟大數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)；并且與騰訊進(jìn)行戰(zhàn)略合作，構(gòu)建以“智慧營(yíng)銷+社區(qū)服務(wù)+智能硬件”三位一體的生態(tài)模型，借此把一些便民的智慧模塊植入到金科項(xiàng)目之中，來(lái)實(shí)現(xiàn)客戶、投資商、物業(yè)、商家多方的智能互聯(lián)。

據(jù)悉，金科智慧社區(qū)下一步發(fā)展方向是，通過(guò)天啟大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，根據(jù)用戶需求信息為每一位用戶量身打造細(xì)致的生活服務(wù)。同時(shí)不斷優(yōu)化家裝、家政、汽車、金融等到家服務(wù)的產(chǎn)品體驗(yàn)，讓業(yè)主可以切實(shí)感受到科技服務(wù)帶來(lái)的美好生活。同時(shí)社區(qū)里類似健康小站、販?zhǔn)蹤C(jī)、娛樂(lè)機(jī)、按摩椅等線下智慧設(shè)備也可以在適合的場(chǎng)景下找到自己的顧客，建設(shè)人性化、科技化的人工智能社區(qū)生活圈。

愿意投入這么多研發(fā)經(jīng)費(fèi)、重金砸向軟服務(wù)，在當(dāng)下房企被爆高負(fù)債、高杠桿之時(shí)，金科依然能穩(wěn)健發(fā)展同其工科的謹(jǐn)慎基因不無(wú)關(guān)系。由于董事長(zhǎng)是做建筑出身，對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造非常執(zhí)著，常常對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)親自過(guò)問(wèn)，使得這一階段成為金科地產(chǎn)樹立“工科金科”品牌的關(guān)鍵時(shí)期。據(jù)說(shuō)在金科內(nèi)部至今仍然流傳著創(chuàng)始人因認(rèn)為園林“不夠完美”而在項(xiàng)目工程過(guò)半時(shí)推翻園林格局一切重來(lái)的故事。

由于工科的穩(wěn)健基因，金科的擴(kuò)張速度很健康。金科全國(guó)化的策略是“三圈一帶”，即京津冀經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、成渝經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶。不盲目擴(kuò)張的同時(shí)，堅(jiān)持重度落地原則，一旦進(jìn)駐新城市，便深耕下去。

在2017年，金科發(fā)布戰(zhàn)略規(guī)劃綱要，在2020年實(shí)現(xiàn)沖擊2000億元的目標(biāo)。

如今距離金科提出2000億目標(biāo)已過(guò)去一年有余。從目前的業(yè)績(jī)情況看，去年金科實(shí)現(xiàn)簽約銷售業(yè)績(jī)658億元，同比增長(zhǎng)93%。而今年憑借著這種對(duì)市場(chǎng)的深度解析，金科實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，在2018年金科在全國(guó)新增近百個(gè)項(xiàng)目。根據(jù)克而瑞發(fā)布的今年1～7月全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)，金科流量金額為693.2億元，位于百?gòu)?qiáng)房企第23位。

比如中原市場(chǎng)，在2016年1月27日，金科以8.796億元競(jìng)得河南鄭州高新區(qū)192.55畝城中村改造地塊，此舉標(biāo)志著金科正式布局鄭州，此后相繼在洛陽(yáng)、許昌等潛力區(qū)域及熱點(diǎn)地市拿地，全面布局河南。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，金科今年有望沖刺千億俱樂(lè)部。

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在位于綠博板塊門戶位置地塊，金科上馬自己最新的天籟城系，這也是金科全新的第十代洋房產(chǎn)品。

小區(qū)規(guī)劃結(jié)合地塊、地勢(shì)，整體規(guī)劃近乎“太師椅”造型，錯(cuò)落式布局讓社區(qū)內(nèi)的空間更加開闊。所有樓棟圍繞景觀軸布局，高層樓間距35m,洋房之間樓間距26m，這樣可以擴(kuò)寬公共空間，來(lái)形成舒適的景觀視野。

整體采用新亞洲主義建筑風(fēng)格，洋房是三段式的外立面設(shè)計(jì)。入戶大堂屬深色石材，標(biāo)準(zhǔn)層采用米黃色真石漆，屋頂層采用紅色面磚。雙屋檐設(shè)計(jì)的頂部采用古代官帽造型，據(jù)說(shuō)是涂裝深咖啡色金屬漆。

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初，融入海綿城市設(shè)計(jì)原理和理念，遵循生態(tài)優(yōu)先等原則，使雨水通過(guò)透水鋪裝，經(jīng)雨水收納系統(tǒng)蓄積。下雨時(shí)吸水、蓄水、滲水、凈水，需要時(shí)將蓄存的水釋放并加以利用，蓄積水用以灌溉綠地植被及沖洗車輛等。

景觀上也是采用“三進(jìn)禮序”的設(shè)計(jì)，從社區(qū)的大門、庭院景觀到入戶花園。為方便業(yè)主交流，引入“社區(qū)會(huì)客廳”概念，在小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)多個(gè)下沉式草坪庭院，這些綠地一方面可以供業(yè)主后期帶著孩子嘻鬧。此外，跑道、霧森系統(tǒng)、寵物樂(lè)園、兒童樂(lè)園這些景觀不同的功能分布同樣存在。

不得不說(shuō)的是金科在產(chǎn)品研發(fā)方面確實(shí)有特色。根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂蛱卣?，在戶型?guī)劃上尤為突出南北通透、窗地比、廚衛(wèi)的通風(fēng)采光這些細(xì)節(jié)。為保證私密性，樓棟內(nèi)的電梯采用雙開刷卡式入戶。

該項(xiàng)目?jī)A向于改善屬性，高層的面積約105—141㎡，洋房標(biāo)準(zhǔn)層面積在124—162㎡之間，復(fù)式面積大概在155—210㎡之間。

162㎡的戶型為例，四房?jī)尚l(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，衛(wèi)生間干濕分離完全分開；客餐一體化，約7.3m的大開間視野更開闊。約1.9m進(jìn)深的闊景陽(yáng)臺(tái)，可以放置一個(gè)茶臺(tái)了。臥室都是大飄窗設(shè)計(jì)，主臥設(shè)計(jì)帶衣帽間，有部分戶型分臥室是拐角飄窗，不僅可以增加采光，而且可以拓寬視野。

這種復(fù)式的洋房戶型，也是金科最新研發(fā)。四房四衛(wèi)帶超大露臺(tái)，同樣樓下是雙陽(yáng)臺(tái)，次臥也有衣帽間，三開間朝南，贈(zèng)送的露臺(tái)面積近40平米。

客廳和餐廳約6.45m挑空，可以二次改造，累計(jì)可實(shí)現(xiàn)110%得房率。

還有底復(fù)產(chǎn)品，附有5.7米超高挑空地下室和一層花園，這對(duì)都市居民喜歡花園、希望組建自己的娛樂(lè)功能房的絕對(duì)是福音，并且所有的洋房主臥都是套房設(shè)計(jì)。

作為金科第十代洋房產(chǎn)品，金科天籟城是中國(guó)第七座天籟城。在這個(gè)全新的項(xiàng)目里將引入金科首個(gè)智慧樣板間。

在實(shí)景呈現(xiàn)后，整個(gè)社區(qū)將配備的霧森系統(tǒng)，同層排水、室內(nèi)安防、蚊控系統(tǒng)、無(wú)線WIFI覆蓋和智能座椅等。

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地產(chǎn)開發(fā)，產(chǎn)品好肯定是項(xiàng)目基礎(chǔ)。雖然最近幾年，軟服務(wù)比重在提升，但是地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)30年發(fā)展，產(chǎn)品基石性并沒(méi)有改變?，F(xiàn)在改善市場(chǎng)逐漸成為興起，客戶追求都是更好的，而房企將產(chǎn)品做好，自然也就有底氣。

除了大平層，洋房產(chǎn)品在未來(lái)將越來(lái)越豪宅化，所以有質(zhì)感的外立面、功能豐富的花園、大面寬、大露臺(tái)、大陽(yáng)臺(tái)、套房設(shè)計(jì)的洋房將會(huì)是客戶最認(rèn)可的方向。

憑借產(chǎn)品上的優(yōu)勢(shì)，加上以實(shí)現(xiàn)“美好你的生活”為發(fā)展理念，全力推進(jìn)的產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)、社區(qū)綜合服務(wù)等多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)格局。圍繞“成長(zhǎng)更好、便利更好、健康更好、鄰里更好、居家更好”提升自己。在產(chǎn)品和軟服務(wù)雙驅(qū)動(dòng)加持下，相信“洋房專家”的項(xiàng)目將會(huì)帶來(lái)更多驚喜。

不知道，大家心中的理想洋房，又是什么樣？