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大手筆拿下核心地塊

據(jù)融創(chuàng)公告，本次收購的標(biāo)的公司武漢中心商務(wù)區(qū)股份有限公司，為泛?？毓善煜伦庸?，該公司擁有北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目的100%權(quán)益。

其中，北京項目位于北京市朝陽區(qū)核心位置，在東四環(huán)東側(cè)，緊靠朝陽公園，周邊環(huán)繞CBD，教育、醫(yī)療等配套設(shè)施齊全。項目總占地面積為7.5萬平方米，總建筑面積67萬平方米，主要用于住宅、商業(yè)、寫字樓及酒店開發(fā)。

上海項目位于上海市黃浦區(qū)核心位置，屬南外灘版塊，緊鄰黃浦江、豫園，周邊有外灘、人民廣場等地標(biāo)環(huán)繞，配套設(shè)施成熟。項目包含3大地塊，總占地面積12萬平方米，總建筑面積62.8萬平方米，主要用作住宅及商業(yè)開發(fā)。

居理新房顯示，目前，北京泛海國際項目的樓盤均價已經(jīng)去到了14萬元/平；上海董家渡項目，周邊一手房均價也超過了10萬元/平。

125億拿下核心城市核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊，市場普遍認(rèn)為融創(chuàng)賺到了。

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并購達(dá)人

融創(chuàng)一直是并購達(dá)人。在2016、2017年公開土地市場頻出地王的時候，融創(chuàng)并沒有投身到火熱的招拍掛市場中，而是選擇在二級市場尋找收并購機(jī)會。

過去幾年，融創(chuàng)的并購步伐邁得越來越快。截至2018年中期，與融創(chuàng)合作的機(jī)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到203個，相比2016年的109個，復(fù)合增長了86.2%，并購所得土地占融創(chuàng)土儲的比例高達(dá)70%。

并購拿地，也確實有效降低了融創(chuàng)的土地成本。據(jù)融創(chuàng)2018年中報，融創(chuàng)目前拿地的綜合成本僅為3620元/平，土儲成本進(jìn)一步下降。

低拿地成本也造就了融創(chuàng)的高毛利。半年報顯示，融創(chuàng)2018年上半年的毛利達(dá)到159億元，毛利率為34.1%，處于行業(yè)較高水平。

整個2018年，融創(chuàng)的并購次數(shù)雖然不算多，但一出手幾乎都是大手筆。1月份收購萬達(dá)商業(yè)不到4%的股權(quán)，花費95億；10月份收購萬達(dá)原文旅集團(tuán)，花費62.81億。據(jù)wind數(shù)據(jù)及中指研究院數(shù)據(jù)，融創(chuàng)2018年用于并購交易的金額，盡管較2017年有較大幅度減少，但在重點房企中仍然位居首位。

2019年才開始，融創(chuàng)就砸出超百億的資金，繼續(xù)買買買?？磥恚趧?chuàng)接下來還要繼續(xù)衛(wèi)冕“并購達(dá)人”的稱號。

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龍頭房企的集聚效應(yīng)

據(jù)樂居財經(jīng)在去年9月發(fā)布的18年上半年上市房企土儲排行榜，融創(chuàng)以3.29萬億的總貨值高居榜首，超越碧桂園與恒大。

而這其中，有超過92%的土儲位于一二線及環(huán)一線城市，70%通過低成本的收并購合作方式獲取。

這次125億收購泛海北京、上海地塊的大單子，仍然延續(xù)了融創(chuàng)一貫以來的拿地策略。

目前，房地產(chǎn)市場下行趨勢明顯，尤其是長期處于人口凈流出狀態(tài)的三四線城市，在經(jīng)歷了上半年的棚改政策收緊后，行情迅速遇冷，后勢發(fā)展也普遍不被看好。而一二線城市樓市，盡管受目前調(diào)控政策和觀望情緒影響，而短期遇冷，但因為有持續(xù)流入的人口和旺盛的需求的加持，長期來看，仍有較大的增長空間。

保持以低成本不斷增加核心城市地塊的融創(chuàng)，無疑給自己的長期發(fā)展，打下了穩(wěn)固的地基。

而融創(chuàng)這次收購的另一個側(cè)面，是泛?？毓梢?9%的溢價，售出優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資產(chǎn)，以降低房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重，調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，緩解公司現(xiàn)金流壓力。

地產(chǎn)是泛?？毓傻娜髽I(yè)務(wù)板塊之一，但在2017年的克而瑞房企銷售排名中，泛海并沒有進(jìn)入200強(qiáng)。

在融創(chuàng)對泛海的地塊的收購中，可以看到，龍頭房企的集聚效應(yīng)在繼續(xù)凸顯。

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• 作者：嘎子