8月10日上午，奧園以總價(jià)84650萬(wàn)元拿下增持新鎮(zhèn)中新村的綜合性地塊，折合樓面價(jià)5170元/㎡。地塊所在位置位于21號(hào)線中新站北側(cè)，東側(cè)為中新村舊改項(xiàng)目，是一宗典型的地鐵上蓋地塊。

值得注意的是，由于位置優(yōu)勢(shì)明顯，近年中新板塊的發(fā)展可以說(shuō)走上了快車道，無(wú)論是公開招拍掛，還是舊改，都在迅速推進(jìn)中，并打造了包括中新知識(shí)城、廣州科教城等重量級(jí)項(xiàng)目。

然而，在我國(guó)風(fēng)起云涌的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，特別是在經(jīng)濟(jì)崛起最迅速的廣東沿海地區(qū)，很長(zhǎng)時(shí)間里都有著很多“隱秘的角落”。

一是來(lái)不及逃跑，也來(lái)不及自新，轉(zhuǎn)眼間便被拔地而起的高樓大廈所包圍的城中村。

它沒有被城市吞噬，而是堅(jiān)韌地存活，給了奔赴大城市的游子們一個(gè)初來(lái)乍到的棲息地。

二是曾在改革開放浪潮下，承接勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

但隨著產(chǎn)業(yè)變遷，無(wú)數(shù)老舊園區(qū)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯、人居環(huán)境凋零，成了繁華都市里的一抹灰。

直到2009年，一個(gè)協(xié)議的簽訂，讓光束照進(jìn)了這些隱秘的角落。

舊改帶來(lái)的光束

2009年，國(guó)土資源部與廣東簽了一個(gè)協(xié)議：

共同建設(shè)節(jié)約集約用地試點(diǎn)，在全國(guó)率先開展城市“三舊”改造試點(diǎn)，把“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”改造成“新城市、新產(chǎn)業(yè)、新社區(qū)”。

廣東舊改自此拉開帷幕。

在5年前甚至更早，廣州蘿崗?qiáng)W園廣場(chǎng)的前身，只是尚未開發(fā)的村落舊地，周圍偏僻荒涼。直到2014年奧園介入，才搖身一變成為體量近40萬(wàn)方的大型商業(yè)綜合體。如今繁華的街景，熙攘的人流與市中心無(wú)異。

廣州蘿崗?qiáng)W園廣場(chǎng)

與其相隔120公里的珠海奧園廣場(chǎng)，亦有著相似的命運(yùn)。

“幾年前住在平房里，周圍什么都沒有。買個(gè)菜要走很遠(yuǎn)，周邊環(huán)境更是污糟邋遢?！碧貐^(qū)珠海梅溪舊村的村民曾說(shuō)道。

但變化很快來(lái)到。2015年，梅溪舊工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目——珠海奧園廣場(chǎng)正式奠基開工，奧園集團(tuán)僅用了三年時(shí)間就完成更新改造。45萬(wàn)m2 的總建面，集購(gòu)物、休閑、娛樂、文化、餐飲、商務(wù)、居住多功能為一體，帶動(dòng)就業(yè)與消費(fèi)，僅僅三年，從荒涼到繁盛，梅溪舊村的居民感受到了舊改帶來(lái)的光亮。

 珠海奧園廣場(chǎng)

“做夢(mèng)也沒想到村里能建起這么高檔的商場(chǎng)?！蹦壳霸谥楹W園廣場(chǎng)商場(chǎng)工作的王女士表示。每一座舊廠房、舊村莊的倒下，就有一棟棟嶄新的居民樓或高級(jí)商業(yè)區(qū)拔地而起。

舊改帶來(lái)的改變，讓越來(lái)越多的村落與村民，渴望這束光早日照到自己身上。

廣州增城南坣村，自今年3月啟動(dòng)拆遷簽約以來(lái)，僅用45個(gè)有效工作日就突破8成，刷新增城區(qū)舊改簽約記錄。村民們“早日搬家”的喜悅溢于言表。

此外，今年以來(lái)，中國(guó)奧園還先后與卓志集團(tuán)簽約開發(fā)廣州黃埔嘉利碼頭改造項(xiàng)目，并聯(lián)合廣東合匯、粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)融投資順利成為廣州市增城區(qū)朱村街橫塱村舊改項(xiàng)目的合作企業(yè)；成功中標(biāo)東莞清溪鎮(zhèn)城市更新項(xiàng)目前期服務(wù)商，持續(xù)擴(kuò)張大灣區(qū)的城市更新業(yè)務(wù)。

誰(shuí)能吃得下？

但舊改能否順利推進(jìn)，依賴政策的一聲令下和村民的渴望，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

先來(lái)看兩個(gè)例子。

2018年珠海奧園廣場(chǎng)建成開業(yè)后，兩天客流即突破30萬(wàn)人次，帶動(dòng)消費(fèi)673萬(wàn)，至今仍在持續(xù)創(chuàng)造就業(yè)崗位過(guò)萬(wàn)個(gè)，在帶動(dòng)區(qū)域消費(fèi)的同時(shí)，也在拉動(dòng)就業(yè)及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

2019年開業(yè)的廣州蘿崗?qiáng)W園廣場(chǎng)，開業(yè)招商率達(dá)100%，28%品牌首進(jìn)廣州蘿崗，填補(bǔ)了該區(qū)的商業(yè)空白。

這恰恰就是舊改所遵循的邏輯：于政府而言，能否拉動(dòng)消費(fèi)、創(chuàng)造就業(yè)；于市場(chǎng)而言，能否帶來(lái)人流與利潤(rùn)。

這就意味著，舊改對(duì)于背后操刀的房企的綜合運(yùn)營(yíng)能力，有著更高的要求。

成功孕育上述兩個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的奧園，無(wú)疑是這一細(xì)分領(lǐng)域的深耕者。

規(guī)模上，截至2019年底，奧園已獲取30多個(gè)城市更新項(xiàng)目，另有40多個(gè)項(xiàng)目正在推進(jìn)中，主要位于粵港澳大灣區(qū)、環(huán)北京區(qū)域、中西部城市群、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)等城市。舊村、舊城、舊廠“三舊”改造的全覆蓋，也足以看出奧園在城市更新賽道上的重視與底氣。

策略上，對(duì)內(nèi)奧園通過(guò)共創(chuàng)學(xué)院，組織關(guān)于三舊改造的專題培訓(xùn)，不斷提升舊改人才專業(yè)能力。

對(duì)外奧園將成熟的規(guī)劃設(shè)計(jì)、合作模式、拆遷回遷、開發(fā)設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)融入到舊改項(xiàng)目中，形成獨(dú)特的“奧園舊改模式”。

其中，為了提高各方溝通效率，實(shí)現(xiàn)了村民-政府-企業(yè)三方利益的協(xié)調(diào)，奧園還聯(lián)合轄區(qū)黨員、村委、施工單位、監(jiān)理公司成立了聯(lián)合黨支部、工地臨時(shí)黨支部和村（居）民監(jiān)事小組，實(shí)現(xiàn)了合作模式的創(chuàng)新。

成功模式的背后，來(lái)源于中國(guó)奧園集團(tuán)整體的戰(zhàn)略支持。作為年銷售額超千億的跨國(guó)企業(yè)，中國(guó)奧園已形成“一業(yè)為主，縱向發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略，將教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育、商業(yè)、文化、產(chǎn)業(yè)、科技等復(fù)合產(chǎn)業(yè)融入舊改項(xiàng)目是奧園的優(yōu)勢(shì)，也是奧園城市更新的重要戰(zhàn)略。

上榜“2020中國(guó)房地產(chǎn)城市更新10強(qiáng)”與“廣東省三舊改造協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位”，受到《人民日?qǐng)?bào)》、新華社等中央省市媒體好評(píng)，也足以看出業(yè)界對(duì)奧園在城市更新領(lǐng)域的認(rèn)可。

舊改新命題

有實(shí)力是前提，如何在這條賽道長(zhǎng)久地走下去才是關(guān)鍵。

首先，是要選對(duì)進(jìn)軍的區(qū)域，降低風(fēng)險(xiǎn)。

于奧園而言，大灣區(qū)是其成長(zhǎng)的培養(yǎng)皿。在這里，奧園有著資源等各方面的優(yōu)勢(shì)，在這里步入城市更新賽道，可以很好地?cái)孬@先機(jī)，降低風(fēng)險(xiǎn)。

目前，奧園已順利推進(jìn)東莞嶺頭社區(qū)，廣州荔灣東塱村、增城橫塱村、增城南坣村、黃埔嘉利碼頭等舊改項(xiàng)目。

在珠海,中國(guó)奧園擁有10多個(gè)城市更新項(xiàng)目,目前已成為珠海翠微和聯(lián)安舊村改造項(xiàng)目實(shí)施主體、平沙奧園廣場(chǎng)、鞍蓮路項(xiàng)目申報(bào)主體,同時(shí)快速推進(jìn)關(guān)閘村、高沙村、下圩村和水翁坑村等多個(gè)舊改項(xiàng)目,成為了珠海最大的城市更新企業(yè)之一。

其次，是要突出個(gè)性，拒絕“千城一面”。

來(lái)看看奧園最受人矚目的舊改項(xiàng)目——珠海翠微舊村。

距珠海奧園廣場(chǎng)約4公里的翠微舊村，地處珠海繁華腹地，是珠海歷史最久、規(guī)模最大的城中村之一，自清代開始就有“小澳門”的美譽(yù)，后來(lái)逐步淪為破舊凋敝的城中村，是珠海目前舊改體量最大的項(xiàng)目。

通過(guò)“整體拆建+文保區(qū)”的方式，奧園將在翠微村舊改項(xiàng)目上，將原址保留部分古建筑，建設(shè)2.9萬(wàn)平方米的歷史文化街區(qū)，未來(lái)還將針對(duì)如三王廟、韋家大宅等重要的歷史建筑進(jìn)行保護(hù)翻新。把歷史文化及建筑保護(hù)與旅游開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)相結(jié)合，并配套教育、商業(yè)等公共配套。 

隨著隆隆的機(jī)械轟鳴聲，一幢幢老舊房屋倒下，700余年歷史的古村靜待重生。

結(jié)語(yǔ)

在去年9月，廣東省自然資源廳發(fā)布的文件中提及，到2021年，廣東新增實(shí)施“三舊”改造面積23萬(wàn)畝以上，完成改造面積15萬(wàn)畝以上，投入改造資金5000億元以上。其中，大灣區(qū)新增實(shí)施“三舊”改造面積就達(dá)18.76萬(wàn)畝。

雖然城市更新項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、資金壓力大、規(guī)劃難度高，還涉及規(guī)劃、定位、招商和運(yùn)營(yíng)等復(fù)雜業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，但這對(duì)于奧園而言，無(wú)疑是挑戰(zhàn)與機(jī)會(huì)齊頭并進(jìn)。

存量時(shí)代，城市更新或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)十年，乃至更長(zhǎng)時(shí)間的下一個(gè)風(fēng)口。奧園在城市更新領(lǐng)域的深潛，不斷揭開城市里隱秘的角落，將成為其千億之后重要的增長(zhǎng)引擎。