20世紀80年代，歐美的諸多經(jīng)濟學(xué)家對一經(jīng)濟課題爭論不休——經(jīng)濟是如何發(fā)展的？什么企業(yè)更具競爭力？

不同流派間，見仁見智。

基于對宏觀經(jīng)濟的長期研究，羅默、盧卡斯、格魯斯曼－赫普曼等經(jīng)濟學(xué)家，先后建立了不同分支的內(nèi)生增長模型。與傳統(tǒng)的古典增長理論相比，內(nèi)生增長理論更傾向于認為，經(jīng)濟的發(fā)展取決于內(nèi)生因素。

該理論后來在投資領(lǐng)域被廣泛應(yīng)用，穩(wěn)健的投資者認為，內(nèi)生性增長更強的企業(yè)，穿越行業(yè)周期的幾率更大，具備更強的逆周期能力。因為這類企業(yè)在減少兼并收購、降低杠桿的背景下，也能保持較好發(fā)展。也就是我們俗稱的“內(nèi)生增長性”更強。

自2016年之后，我國樓市調(diào)控加劇，房地產(chǎn)市場進入震蕩期。近日，樓市傳聞的“三道紅線”調(diào)控政策，更是吸引了整個地產(chǎn)圈的高度關(guān)注。即剔除預(yù)收款后的負債率不超過70%，凈負債率不超過100%，現(xiàn)金短債比不低于1。此外，會議對有息負債增速、拿地銷售比和經(jīng)營性現(xiàn)金流等指標也做了相應(yīng)要求。

新的調(diào)控政策的出臺，或?qū)⑸羁谈膶憳鞘懈窬?。那些?nèi)生性增長較強的房企再次走到了投資者的聚光燈下，其中“三道紅線”指標均達標的保利發(fā)展就是其中之一。

保利發(fā)展是如何在穩(wěn)健發(fā)展的同時，保持相對較低財務(wù)杠桿打破行業(yè)的不可能三角的? 在樓市新格局下，像保利這樣的企業(yè)是否更具投資價值？本文將進行深入剖析。

TOP5房企中唯一三項“全能選手”

“三道紅線”風(fēng)雨欲來。對于，三道紅線政策的出臺，不同機構(gòu)都發(fā)表了各自看法。

中房研協(xié)認為，若新規(guī)屬實，未來房地產(chǎn)發(fā)展速度將趨向平穩(wěn)，市場競爭格局將相對穩(wěn)定。以往通過高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)模式異軍突起的機會不復(fù)存在，頭部房企依靠自身規(guī)模優(yōu)勢，地位將更加穩(wěn)固。高負債率房企將面臨較大的發(fā)展壓力，低負債率房企則迎來發(fā)展機會。

據(jù)媒體統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，以2019年年報數(shù)據(jù)為依據(jù)，TOP30房企的三項指標情況如下：

保利發(fā)展三項指標均處于綠色安全區(qū)域。事實上，在TOP5房企中，保利發(fā)展是唯一三項指標均達標的房企。

從今年半年報公布的財報數(shù)據(jù)來看，保利發(fā)展“三項指標”，依然達標。

保利發(fā)展半年報數(shù)據(jù)顯示，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為66.05%，凈負債率為72%，現(xiàn)金短債比為1.96。均處于行業(yè)較低水平。

Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在目前已公布半年報的30家房企中，剔除預(yù)收款項后負債率（（總負債-預(yù)收款項）/（總資產(chǎn)-預(yù)收款項））超過70%的房企有23家；現(xiàn)金短債比低于1的有10家；凈負債率超過100%的房企有9家。三項指標均達標的房企，僅剩下4家。

對財務(wù)穩(wěn)健的房企而言，未來在市場中，將會有更大的”活動空間”，那些負債率較高的房企，不可能再像以前一樣隨意并購，就算看到了優(yōu)質(zhì)的并購標的，也要精打細算不能超過負債上限。

華創(chuàng)證券認為，三項指標劃定房企分檔，體現(xiàn)了鼓勵房企回歸經(jīng)營、避免激進擴張的監(jiān)管思路。在三項指標的約束下，房企若想維持融資端的擴張速度，則需要同步提高銷售及回款的速度，保證經(jīng)營性現(xiàn)金流充沛，而非長期依靠“借新還舊”維持資金周轉(zhuǎn)。

樓市風(fēng)雨數(shù)十載，自我國從1981年開始試點商品房以來，樓市先后經(jīng)歷了一路狂奔、短暫調(diào)整、嚴厲調(diào)控、分化加劇等多個階段。

地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的階段，使得部分房企的機會主義抬頭，這些房企依靠大力加杠桿，一飛沖天。但之后樓市調(diào)控加劇后，高杠桿無法維持，排名又開始一落千丈。

此時，財務(wù)穩(wěn)健和運營高效的房企，優(yōu)勢就體現(xiàn)出來了。

保利發(fā)展最新財報數(shù)據(jù)顯示，公司上半年實現(xiàn)營業(yè)總收入737.06億元，同比增長3.6%；凈利潤133.22億元，同比增長2.8%。實營收和凈利均穩(wěn)步增長。

不僅是今年上半年，翻開歷史來看，保利發(fā)展的也是頭部房企中表現(xiàn)最為穩(wěn)健的之一。

數(shù)據(jù)顯示，在近10年間，保利發(fā)展營收和凈利潤兩項指標的年復(fù)合增長率均在20%以上。

保利發(fā)展營業(yè)總收入變化柱狀圖

 保利發(fā)展凈利潤變化柱狀圖

保利發(fā)展做了什么？

在分析企業(yè)發(fā)展特性時，我一直秉承著一個觀點：企業(yè)在發(fā)展過程中，是有內(nèi)在基因的。換句話說，有的企業(yè)激進，有的企業(yè)穩(wěn)健，從過往這些企業(yè)的做事風(fēng)格上，就能探其一二。

保利發(fā)展的穩(wěn)健發(fā)展策略，在村長看來，大致可以分為戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)兩點。

戰(zhàn)略方向的連續(xù)性是企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的前提，不會方向迷失和投機主義。在戰(zhàn)略上，保利發(fā)展自1992 年成立之初，基于對中國城鎮(zhèn)化進程及行業(yè)發(fā)展的趨勢判斷，前瞻性地確立了房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)在企業(yè)發(fā)展中的核心地位。2018年，保利地產(chǎn)在房地產(chǎn)主業(yè)的基礎(chǔ)上，將“一主兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略升級為“以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主、以綜合服務(wù)與不動產(chǎn)金融為翼”，打造不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺。

27年來，在行業(yè)周期波動中，保利發(fā)展始終堅定看好房地產(chǎn)行業(yè)，毫不動搖地堅持房地產(chǎn)開發(fā)的主業(yè)地位，清晰的戰(zhàn)略方向助力公司持續(xù)穩(wěn)健地發(fā)展。

戰(zhàn)術(shù)的穩(wěn)健是戰(zhàn)略方向的貫徹下企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的重要保障，能大幅降低業(yè)務(wù)本身的固有風(fēng)險。在戰(zhàn)術(shù)上，保利發(fā)展采取了深耕核心城市的戰(zhàn)略，聚焦一二線城市和核心城市群，重點深耕珠三角、長三角、京津冀、中部、成渝、海西等國家重點發(fā)展區(qū)域。

規(guī)模是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)。保利發(fā)展在全國化的版圖擴張當(dāng)中，除了通過招拍掛的形式拿地以外，保利在2016年完成了對中航地產(chǎn)的收購，通過這些多元化的方式保利的土地儲備規(guī)模得到了迅速提升，也逐漸成長為行業(yè)前五的龍頭企業(yè)。

完成規(guī)模布局后，城市深耕是保利最重要的戰(zhàn)術(shù)。最新財報數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展在多個城市取得不錯銷售。其中，廣州實現(xiàn)銷售金額超 260 億元，佛山超 150 億元，杭州、南京、成都超 100 億元，北京、上海、青島、廈門等 11 城超 50 億元，城市深耕效果顯著。

穩(wěn)健的戰(zhàn)略+穩(wěn)健的戰(zhàn)術(shù)，至于的結(jié)果，大家都清楚了。一方面保利發(fā)展成了現(xiàn)在“三道紅線”下唯一達標的TOP5房企，另一方面保利發(fā)展是最具安全性的房企之一。

半年報數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展持有現(xiàn)金1257億，現(xiàn)金短債比到達1.96，保持了現(xiàn)金的足夠充裕。資產(chǎn)負債率77.66%，扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負債率 66.05%，處于行業(yè)較低水平。

得益于較低的負債水平，穩(wěn)健的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以及較強的抗風(fēng)險能力，2020年上半年保利發(fā)展已獲得大公、中誠信等國內(nèi)評級公司“AAA”主體信用評級，并且獲得國際信用評級機構(gòu)標準普爾、穆迪、惠譽分別給予公司“BBB”、“Baa2”、“BBB+”主體信用評級，展望為穩(wěn)定。