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      日本物業(yè)進駐蘇州小區(qū)，看門大爺這次終于急了
      
                    
                    
                    
                    
      
                         iamjfyh
                        
                        
                        2021-01-28
                        
                            
                        
                    
      
                    
      
                        
                        
      
                    
      
                    
                    
      
                        
      
                            
                        
      
                        
      
                            
                                
      
                                    
                                        
      

                                        
                                        

                                        
       
      前兩天日本物業(yè)進駐蘇州某小區(qū)的新聞上了熱搜：
       

      為了迎接新物業(yè)小區(qū)還專門搞了個交接儀式，一路張燈結彩放鞭炮，居民夾道歡迎相當高調。
       
      不用想也知道，這群業(yè)主和之前的舊物業(yè)肯定是結下了梁子，要是沒有大仇也不至于換個物業(yè)換出了結婚的陣仗。
       

      我發(fā)現(xiàn)對于換日本物業(yè)這件事，網(wǎng)友評論出現(xiàn)了嚴重的兩極分化。
       
      一部分網(wǎng)友持鼓勵態(tài)度：覺得這思路開闊！既然對舊物業(yè)不滿，換日本物業(yè)有何不可，反正花的都是業(yè)主自己的錢。
        
      另一部分吃瓜群眾卻認為：干活的到頭來還是中國員工，這樣的引進就是圈錢，典型的被人賣了還幫人數(shù)錢。
       
      其實說到底爭論的是日本物業(yè)到底和咱們有什么差別，所提供的服務值不值得引進。


       
      日本物業(yè)VS國產物業(yè)
       
      為了真實還原日本物業(yè)，我特別去做了調研，還問了在日本住過好幾年的田瓜，發(fā)現(xiàn)他們其實是個很神奇的存在。
       
       日本物業(yè)好在哪？

      日本政府曾提出過一個“建筑物百年”計劃。為了減少建筑垃圾、浪費社會資源，要求新建樓房要能夠達到百年標準，所以建筑物維護也成了重中之重。
       
      1）建筑保養(yǎng)維護好：50年還跟新房一樣
       
      咱們國內 8、90 年代的房子，現(xiàn)在即使不是危房，也大都老化破舊。
       
      國內80年代老小區(qū)

      可日本呢，哪怕已經(jīng)四、五十年的房齡，看上去卻像新的。外墻看不見裂縫、內部也干凈整潔，連大門都錚亮。
       
      日本50年房齡老公寓

      能保持這樣的好狀態(tài)離不開日本物業(yè)，因為他們有個重要工作就是建筑保養(yǎng)維護。
       
      當新房建成，物管公司就會和業(yè)主委員會一起商訂一個長達50年的公寓維修計劃表，里面詳細規(guī)劃了對公寓內外、管道線路、電梯供水等方方面面的維護節(jié)點和方法。
       
      2）精細著稱：一切按表格嚴格執(zhí)行
       
      一旦維護計劃制定完成，物業(yè)就會嚴格按照這份表格執(zhí)行任務。
       
      外墻十年翻新一次、頂樓防水系統(tǒng)5年一小補10年一大補、電梯3個月檢查一次15年必須更換等等...
       

      不管管道有沒有堵塞，每年都必須用高壓清洗全部疏通一次，不會等到堵了、壞了才去想辦法。
       
      日本物業(yè)派來上門服務的管道清潔工
      圖片來自@抖音用戶kira

      連公寓管理員的工作也細致到每天都有嚴格的時間規(guī)劃：
       

      從接待、清掃、點檢到巡邏、匯報總結...每個時間點該干什么都清楚明了。
       
      日本物業(yè)在做樓道清潔
      圖片來自@抖音用戶kira

      3）公寓管理員：持證上崗
       
      在日本，公寓管理員也不是誰都能當?shù)模銈€技術工種，甚至需要考取國家資格證才能上崗。
       

      日本公寓管理員里又能細分出三類：管理業(yè)務擔當者、公寓管理士和公寓管理員。
       
      管理業(yè)務擔當者就是咱們國內的物業(yè)公司，資格證考試合格率只有20%。
       
      公寓管理士是負責公寓管理、修繕等知識的專門從業(yè)咨詢者，合格率更低了，只有8%。
       

      公寓管理員呢就是現(xiàn)場管理公寓的員工了，雖然沒有前兩者要求高，但也是得考取相關資格證才能上崗的。
       
       日本物業(yè)的水土不服

      但日本物業(yè)的規(guī)則和服務基于他們的政策和實際情況，很多到了咱們國內可能會水土不服。
       
      1）管理費用高
       
      比如精心維護離不開資金支持，所以在日本買房你必須得先交一筆維修基金。
       
      假如買一套“三LDK”你需要繳10萬人民幣左右的維修基金。這還沒完，往后每個月還得再繳一兩千元的物業(yè)修繕管理費，算下來絕對不是筆小錢。
       
      但要放在中國，能接受這樣高昂物業(yè)費的能有幾個？
        
      2）人員配備少，實行外包制
       
      日本公寓大樓都是各管各的，所以日本物業(yè)的人員配備很少，一棟樓上只有一到兩名常駐管理員，其他維修、維護人員基本都是外包。
       
      外包人員

      而且日本很少有封閉式小區(qū)，物業(yè)幾乎不負責安保工作，都交給巡警，更多的金錢和精力都投入到了清潔和保養(yǎng)維護上。
       
      3）物管行業(yè)老齡化嚴重
       
      眾所眾知日本是個老齡化嚴重的國家，很多公寓管理員都是滿頭白發(fā)的老年人。
       
      日本公寓管理員

      雖然體質規(guī)范，但他們的體力不能和年輕小伙相較，想讓他們幫忙送個重物或是修個燈泡你就不要指望了。
       
      中外物業(yè)的關鍵區(qū)別其實是中外社區(qū)形式差異引起的。
       
      在大多數(shù)發(fā)達國家，封閉式社區(qū)屬于少數(shù)有錢人的選擇，管家式物業(yè)背后是高昂的物業(yè)費。而中國住宅是以龐大的小區(qū)為單位，物業(yè)費和國外比起來卻算得上相當平價了。
       

      “純進口”外國物業(yè)并不適合我們的國情，所以這些日本物業(yè)即使被引進，也是做了相當大的升級改造之后才能服務于中國小區(qū)。
       
      反過來說，其實我們中國的物業(yè)才是世界第一呢。從指揮倒車到代收快遞、幫忙垃圾分類到調節(jié)家長里短...放眼全世界也很難找到第二個吧？


       
      中國物業(yè)里的“海底撈”
       
      中國物業(yè)流傳著幾個“海底撈”等級的王者大佬。據(jù)說只要是住過他們服務的小區(qū)，這輩子都不想搬家。

       龍湖物業(yè)：服務型王者

      1）打造凍齡式社區(qū)：園區(qū)凍齡/愛家煥顏
       
      小區(qū)維護的好壞直接關系到今后房價，為了打造“凍齡式”社區(qū)，龍湖制定了超級細致的建筑、路面和綠化養(yǎng)護規(guī)定。

      連草坪每平米雜草都要數(shù)過，落葉要隨時清理但新鮮花瓣卻能保留在草坪上供人欣賞。
       

      除了“園區(qū)凍齡”，還有免費上門的“愛家煥顏”服務，清潔排水管道、保養(yǎng)電器等等都隨叫隨到，而且免費。
       

      2）家人式服務
       
      龍湖“曬被節(jié)”你聽說么？
       
      名字有點奇葩，但其實很暖心。聽說為了滿足業(yè)主們夏天曬被的需求，物業(yè)會組織集體幫忙曬被。
       
      圖片來自@龍湖物業(yè)微博

      業(yè)主們可以提前預約，物業(yè)上門收被，晾曬后再統(tǒng)一歸還。
       
      不是多大的事情，但龍湖整整堅持了12年也不容易。我覺得對住高層的上班族來說還真挺貼心的。
       
      曬被節(jié)盛況
      圖片來自@龍湖物業(yè)微博

      這種“家人式”服務還包括夜間巡邏換上軟底鞋、為垃圾桶換降噪輪、給小青蛙“搬家”、過年過節(jié)送上小禮物等等。

      前兩天剛過完的臘八節(jié)
      圖片來自@龍湖物業(yè)微博

      3）龍湖智慧服務
       
      18年龍湖物業(yè)升級了“龍湖智慧服務”，簡單來說就是升級細化出的各種增值服務。
       
      “龍湖智慧服務”微信小程序

      田螺美家：龍湖自己培訓的小龍家政，專做保潔，從日常保潔到家電清潔全部都有。
       
      愚公搬家：幫業(yè)主們搬家，直接在龍湖APP上就能預約，非常方便。
       
      安心租售：很多小區(qū)物業(yè)都在幫業(yè)主代租房子，有了正規(guī)流程不管對業(yè)主還是租戶來說都更放心了。
       
      感覺住在龍湖，基本生活有物業(yè)就夠了。
       
       萬科物業(yè)：第一大物業(yè)

      萬科物業(yè)是中國第一大物業(yè)，基本服務就不用多說了，今天就夸夸它人性化的一面。
       

      1）網(wǎng)絡化管理：住這兒APP
       
      住過萬科的小伙伴肯定都知道“住這兒”APP，從賬單繳費到快遞查詢全部都能在這個小程序里完成。
       

      小區(qū)里很多公共設施上都貼著二維碼，如果壞了直接用APP掃碼保修就行，非常方便。
       
      疫情期間如果想找物業(yè)也能在APP一鍵呼叫，還能通過首頁查看小區(qū)的“疫情防控日報”，不用出門就能搞定以前要跑腿才能解決的問題。
       
      2）“2314”高效原則
       
      服務好等于高效，萬科有個“2341”原則，就是20分鐘響應業(yè)主反映的問題，30分鐘完成應急處理，4小時內未解決需報備原因，1天內沒解決告知上級。

      如果小區(qū)里有設施壞了需要維修，不是能立馬修好的那接到報修后物業(yè)會先在旁邊標記上“待修理”的標志。
       
      其他業(yè)主看見就知道已經(jīng)報修過，避免了重復動作也讓人覺得格外安心。
       
      3）友鄰力量社區(qū)
       
      我發(fā)現(xiàn)好物業(yè)的社區(qū)活動都做得特別好，如果你住在萬科不管大節(jié)小節(jié)物業(yè)統(tǒng)統(tǒng)都會組織活動。
       
      這還不包括萬科自己發(fā)起的樸里節(jié)、樂跑等等。和鄰居間不再是點頭之交，這種感覺真的很好。
       
      萬科樸里節(jié)
      圖片來自@萬科物業(yè)

       仁恒物業(yè)：靠口碑說話

      聽說仁恒的業(yè)主復買率極高，每次開盤僅靠復買和“老帶新”就能賣掉一半以上。我想這肯定離不開物業(yè)的功勞。
       
      1）這些配置，只有好物業(yè)才敢上
       
      行業(yè)間有一種說法，評估一家物業(yè)是否夠優(yōu)秀，只要看幾個交付幾年老小區(qū)的水景，就能得出結果。
       
      小區(qū)水景雖然漂亮，可大部分開個五六年就變成了一潭死水。打理需要大量人力，維護費用也很高，所以對自家物業(yè)沒有信心的開發(fā)商往往都不敢輕易用水景裝飾。
       

      而仁恒大部分小區(qū)里都搭配了水景，哪怕過去20年看起來也和新的一樣：
       
      上海仁恒濱江花園

      會所也是如此：
       
      Y.Time運動會所

      敢上水景、會所這類特別需要維護的硬核設施，就知道仁恒對自己的物業(yè)很有信心。
       
      2）好物業(yè)，是為業(yè)主改變
       
      如果業(yè)主圖方便總喜歡從草坪間斜穿過去，普通物業(yè)肯定會把草地圈起來標上“嚴禁踩踏”的牌子；
       
      可仁恒物業(yè)就反思了是不是自己的路徑規(guī)劃不夠人性化，于是特意從草地間重新開辟了一條小路方便業(yè)主通行。
       
      上海仁恒公園世紀

      為了方便業(yè)主遛狗，仁恒還特意在小區(qū)里搭建寵物公園：
       

      可見用戶口碑，絕不是一朝一夕就能積累起來的。
        
      真沒想到，咱們國產物業(yè)竟然默默發(fā)展得這么牛了。而且中國人特有的“熱心腸”也成了國產物業(yè)的標志性特色，讓人覺得心里暖暖的，充滿了自豪感。
       
      當然因為我們是物業(yè)第一大國，人口多小區(qū)多物業(yè)也多，免不了服務質量上的參差不齊，除了上面這些三好學生，也肯定有不作為的物業(yè)。

      我知道大部分業(yè)主其實也不是想掏一分錢換十分服務，但前提是物業(yè)提供的的實際服務和我們付出的物業(yè)費得成正比才行。所以想問問你們對自家小區(qū)的物業(yè)滿意嘛？另外你們在選擇物業(yè)時有什么硬性指標？
       
      我之前還看到網(wǎng)上教你怎么甄別“爛物業(yè)”的帖子，其中有一條就是先看看門口站的是看門大爺還是精神小伙。你們覺得呢？
      
                                          		
                                
      
                                  
                        
      
                    
      



                
      
                
      
                    
                    
                        
      
                            
                                
        
                                    		
                        
        
                            
                
        
                
        
                
                
                
        
                
        


                

                
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