大家應(yīng)該都聽說過，紐約州于2019年7月開始施行的Housing Stability and Tenant Protection Act of 2019，（以下簡稱租房法），可以說是史上最保護租客的法規(guī)了。租房法規(guī)定，房東最多只能收取一個月的房租為押金。這就意味著以下這些過去廣泛存在的做法統(tǒng)統(tǒng)都變成違法：

要求租客付兩個月押金——違法！

收一個月押金+一個月租金+最后一個月租金——違法！

因為沒有信用分或者收入證明，就讓租客預(yù)付6個月甚至一年租金——違法！

                    困局

對于無法提供良好信用記錄和收入證明的租客，房東不再能夠利用多收押金或者預(yù)付租金來減低風(fēng)險，那就必然會為了規(guī)避風(fēng)險，而不愿意租給這樣的租客。這就導(dǎo)致了這一部分租客很難租到房子。

也就是說，這一條為了保護租客而設(shè)定的法規(guī)，反而會導(dǎo)致一些租客無房可租。

                     解藥

解藥有兩種。

第一份解藥就是，雖然租房法規(guī)定了屋主最多收一個月的押金，可是法規(guī)并沒有明確講出如果屋主違規(guī)多收，會有什么樣的懲罰。這就給法規(guī)和實施之間留下了操作空間。在實際生活中，只要你情我愿，一些房東是會甘愿冒著違規(guī)風(fēng)險，依然多收押金或者預(yù)收租金的。而且即便有懲罰措施，也很可能只是判房東歸還多收取的部分，或者頂多還一些利息給租客，這個懲罰和房客不付租金帶來的損失相比是不值一提的。

有沒有一種方法可以在不違法的前提下降低房東的風(fēng)險，從而使房東愿意把房子出租給條件不夠好的租客呢？答案是肯定的，這第二份解藥就是讓租客提供擔(dān)保人。

租房法只是修改了關(guān)于租客的內(nèi)容，但是對擔(dān)保人的相關(guān)規(guī)定沒有作出任何改變，從前可以使用擔(dān)保人來解決風(fēng)險問題，如今也依然可以。

擔(dān)保人一般是租客的親戚或好友。擔(dān)保人在租約上進行cosign ，以自己的個人財產(chǎn)為租客做擔(dān)保，承擔(dān)無限責(zé)任，一旦租客付不出租金，擔(dān)保人就要代替其支付。

當(dāng)然，房東一定會要求擔(dān)保人符合一些標(biāo)準(zhǔn)，才會同意租客使用擔(dān)保人。例如要求擔(dān)保人是公民或綠卡，良好的信用分數(shù)以及較高的收入證明，有房有車有財產(chǎn)……總之一定要確保擔(dān)保人具有償付能力。

可是在實際生活中，愿意承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的人并不多，如果找不到擔(dān)保人，租客還可以采取第二種擔(dān)保方式——買租金保險。

美國是一個金融保險行業(yè)極度發(fā)達的國家，市場上有一種保險就叫做租金保險(rent guarantee insurance)。這種保險簡直就是為了處于這種租房困境下的房東和租客量身打造的。

租客只要支付一些保險金給保險公司，保險公司就可以為租客做擔(dān)保，如果租客不交租，房東隨時可以去找保險公司索要，甚至連去房屋法庭驅(qū)逐租客期間租客沒有支付的租金都可以向保險公司要，這樣一來房東就可以沒有后顧之憂的把房子租給你了。

保險費是一次性支付的，金額大約相當(dāng)于一個月租金左右，具體要根據(jù)租客的情況，不同保險公司略有不同。

租客可以在找房之前就先去保險公司拿到預(yù)批準(zhǔn)信，從而幫助你更順利的找到房子。詳情可以登錄各保險公司網(wǎng)站進行進一步了解。

在此給大家列出幾個可以提供租房擔(dān)保的保險公司：

The Guarantors

Jetty

Leap

點擊leapeasy.com網(wǎng)站上的中國國旗就是中文版

Rhino

最近紐約疫情中的政策助長了租霸現(xiàn)象，使得房東們一下子進入一種應(yīng)激狀態(tài)，但這也許是一個契機，促使房東和房客都能夠主動去學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)，用知識武裝自己。會有越來越多的房東要求租客購買租金保險以維護自己的權(quán)益。房東和租客不是敵人，而是一場共生的緣分，近期雙方矛盾突出的根本原因既不在房東，也不在房客，其癥結(jié)在于政府過于不公的法規(guī)，對租客的過度偏袒事實上卻會導(dǎo)致今后租客更難找房，或者租房成本增加。不論法律如何規(guī)定，聰明的人們一定都會找到解決之道，當(dāng)法律達到了一個不合理的程度，市場就會用實際行動來消減法律的原本目標(biāo)，使該法在某種程度上失去意義。只有相對公平的、自由的法規(guī)才會帶來一個健康的市場。

最后，我期待著紐約政府不要再繼續(xù)頭也不回的“向左轉(zhuǎn)”，政府應(yīng)該對租房法做一個改良，給紐約租房市場一個互利的健康環(huán)境，只有這樣才能實現(xiàn)房東、租客、政府和社會的多贏。