政策環(huán)境

2019年“穩(wěn)”字當頭，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位,房地產(chǎn)行業(yè)真正進入“好玩、有味道”的階段?！胺€(wěn)”不是保持平穩(wěn)不變，是要維持房地產(chǎn)市場小幅與適度的調(diào)整。1-2月份銷售面積下降主要受2月份春節(jié)影響，樓市也進入“休假”模式；其次，“穩(wěn)”字當頭，購房者更加理性。房地產(chǎn)稅的推出是一個比較復雜，也是一個比較艱巨的任務(wù)，確實需要大量的工作，有關(guān)部門已經(jīng)在有條不紊地推進。

今年兩會，粵港澳大灣區(qū)也成為兩會代表、委員的熱議話題。香港大灣區(qū)辦公室有利于以加強與內(nèi)陸的聯(lián)系和協(xié)調(diào)，配合中央政府成立的粵港澳大灣區(qū)建設(shè)領(lǐng)導小組的工作，與香港特區(qū)政府各部門緊密合作。大灣區(qū)的建設(shè)是房企不可錯過的機會之一，也是“兵家”必爭之地，房企可通過多元化的布局，創(chuàng)造新的利潤增長點，增強企業(yè)競爭能力。

在海南省與中央企業(yè)的兩輪戰(zhàn)略對接中，已有數(shù)家央企簽訂協(xié)議，在瓊設(shè)立區(qū)域總部。而中國旅游集團更是將集團總部由北京遷入海口。作為擴大海南改革開放的國家戰(zhàn)略，海南自貿(mào)試驗區(qū)的建設(shè)以央企在瓊建設(shè)總部基地的方式，帶動外資和民營龍頭企業(yè)等其他所有制企業(yè)增加在海南的投資，支撐海南的產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型。對企業(yè)來說，未來海南的營商環(huán)境會很好，是企業(yè)投資的良好窗口期。（BXLS等）

1.中國平安：房地產(chǎn)配置非常小 預加持金融性投資

中國平安首席投資官陳德賢3月13日于上海表示，集團對房地產(chǎn)的配置仍然非常小，遠低于監(jiān)管上限，未來計劃增加房地產(chǎn)投資。陳德賢表示，房地產(chǎn)是獲得長期穩(wěn)定回報并值得擁有的資產(chǎn)，而平安保險的房地產(chǎn)投資是純粹的金融投資。陳德賢稱，有信心可以將其長期投資殖利率保持在5%以上，但預計未來3-5年的市場回報將低于過去20年的平均水平。此外，他表示，平安保險看好高股息、管理良好和估值低的股票。

【博志成提示】地產(chǎn)+金融+產(chǎn)業(yè)，可謂如虎添翼。截至目前，多家企業(yè)已獲平安附帶業(yè)績要求的戰(zhàn)略型或資本型合作（含授信），在一定程度上，平安已成為中國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)最大的投資人，但其房地產(chǎn)投資比例仍有增加空間。中長期來看，平安看重的包括優(yōu)質(zhì)土地儲備、較好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、預期可實現(xiàn)的品牌溢價與市場增長率，這或許也提醒一些企業(yè)，縱使“抱大腿”，也要自身條件好。（BTJ）

2.新城發(fā)展：粵港澳大灣區(qū)以和舊改房企合作為主

3月11日，新城發(fā)展控股在港舉行2018年度業(yè)績發(fā)布會，董事長兼王振華稱將加大在大灣區(qū)的投資。截至目前，新城發(fā)展在大灣區(qū)的土地儲備約占總土儲比例的5.2%，對此他表示，因為大灣區(qū)獲取土地的性質(zhì)和長三角不一樣，大灣區(qū)都是城改和舊改的方式來進行，所以我們在進入大灣區(qū)的策略是和大灣區(qū)的一些成功的城改和舊改公司進行聯(lián)合。

【博志成提示】粵港澳大灣區(qū)本就是眾多規(guī)模房企的發(fā)源地，本土企業(yè)在灣區(qū)的優(yōu)勢相當明顯。同時灣區(qū)土地出讓方式較為多元化，廣深處于存量開發(fā)階段，以城市更新和一二級聯(lián)動為主；惠州、中山以收并購方式為主，而收并購和城市更新的投資周期都比較長。因此對于外來企業(yè)新城來說，競爭者強，投資阻礙大，要想在大灣區(qū)分得一杯羹，與合適的合作者進行聯(lián)合開發(fā)不失為一條捷徑。（BWYT）

3.中糧集團：與三亞達成戰(zhàn)略合作 在旅游農(nóng)業(yè)等多領(lǐng)域發(fā)展

3月14日，三亞市政府與中糧集團有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，雙方將積極在大悅城綜合體、總部經(jīng)濟、南繁科技城、亞龍灣建設(shè)升級、熱帶特色農(nóng)產(chǎn)品交易中心、食品市場、美麗鄉(xiāng)村、人才體系建設(shè)等多領(lǐng)域、多方面建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。                           

【博志成提示】中糧集團與三亞的合作最早可追溯到1995年對亞龍灣度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)，至今已有20余載，此次簽約，標志著雙方新一輪戰(zhàn)略合作正式拉開帷幕。海南和作為央企的中糧集團強強聯(lián)手，將更利于推動彼此的轉(zhuǎn)型升級，中糧集團能夠更廣泛更深度地參與海南自貿(mào)區(qū)建設(shè)，為海南的全面深化改革開放助力添彩，同時也更利于中糧在海南的深度布局和開發(fā)。（BMLH）

4.恒大健康：5億元收購新能源汽車輪轂電機公司70%股權(quán)

3月15日，恒大健康產(chǎn)業(yè)集團有限公司發(fā)布公告稱，公司附屬公司（買方）與天津天海同步集團有限公司（賣方）、湖北泰特機電有限公司（泰特）及呂超（擔保方）訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，買方同意按總代價人民幣5億元收購，而賣方同意出售不存在任何權(quán)利負擔的泰特70%股權(quán)，呂超同意為賣方在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議項下的全部義務(wù)提供連帶責任保證擔保。于收購事項完成后，泰特將成為恒大健康的附屬公司。據(jù)了解，泰特是全球輪轂電機研發(fā)和生產(chǎn)的領(lǐng)跑者，其全資持有國際領(lǐng)先的輪轂電機及電動汽車驅(qū)動系統(tǒng)的研發(fā)生產(chǎn)企業(yè)e-Traction。                             

【博志成提示】近年來，恒大正持續(xù)加大在新能源汽車領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)鏈的布局，多次收購行動均為掌握世界頂級技術(shù)。通過本次收購引入全球最先進的輪轂電機驅(qū)動技術(shù)，將奠定恒大在電機電控方面的競爭優(yōu)勢，進一步完善其在新能源汽車領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)鏈的布局。（BMLH）

5.招商局置地：3.69億收購京滬三宗商業(yè)資產(chǎn)權(quán)益

招商局置地公告，于2019年3月15日，其間接全資附屬公司及普通合伙人匯聚與招商蛇口全資附屬公司Poly Field訂立權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議。目標公司為單一項目基金合伙企業(yè)，通過收購、持有及出售物業(yè)權(quán)益實現(xiàn)長期資本增值，持有北京招商局大廈、上海招商局大廈及上海招商局廣場。招商局置地表示，此次收購為在北京及上海開展辦公室物業(yè)的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)房地產(chǎn)營運商，并繼續(xù)經(jīng)營其傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。據(jù)稱，其資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)將進一步擴展至深圳及其他可能的城市。                                  

【博志成提示】此次收購構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易，屬集團內(nèi)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與業(yè)務(wù)調(diào)整，目標公司為投資性基金合伙人，招商局置業(yè)為跨步“接管”。注意，三宗商業(yè)物業(yè)權(quán)益對價相對重建成本要低得多。房企轉(zhuǎn)型“輕”路線，獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或是第一步，但更要控好成本，一旦運營效益太低，回本基本沒戲，賤賣更是難看。盡管資管“算賬”比傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)更難，但值得嘗試。（BTJ）

Part-2 : 融資融券

1.又一批赴港上市：奧園健康生活、濱江服務(wù)、旭陽

3月中旬，奧園健康生活、濱江服務(wù)集團、旭陽分別于港交所正式掛牌，登陸國際資本市場。其中：奧園健康生活此次上市共發(fā)售1.75億股，并引入恒基兆業(yè)地產(chǎn)副主席李家杰全資擁有投資公司SuccessfulLotus作為基石投資者認購1092.8萬股，公開發(fā)售獲逾5倍超購，其優(yōu)勢包括：具備國家物業(yè)服務(wù)一級資質(zhì)，在中國25個城市為61處物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，在管面積超1000萬平方米；濱江服務(wù)初步可供認購總數(shù)667萬股，香港發(fā)售股份約7.14倍，發(fā)售股份最終數(shù)目為6003萬股；旭陽作為中國國內(nèi)最大的獨立煉焦企業(yè)，在產(chǎn)能去化、負債率高漲的壓力之下，終于順利登錄聯(lián)交所。

【博志成提示】以2019農(nóng)歷新年為界，新一波赴港上市又雙叒叕啟動了。過去一周上市的這三家企業(yè)，旭陽主業(yè)是精細化工，涉房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)，奧園與濱江主業(yè)是物業(yè)，均具備一定規(guī)模。物業(yè)公司去年幾乎是密集爭先上市，越發(fā)受資本市場關(guān)注，但由于各種原因尚未成大氣候，優(yōu)質(zhì)物業(yè)品牌及影響力依然稀缺，但也許是新的開端。（BTJ）

2.光明地產(chǎn)：2.5億售旗下物業(yè)公司預增歸母凈利0.54億

3月13日，光明房地產(chǎn)集團股份有限公司公告稱，全資子公司農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團）有限公司通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式，向上海梅林正廣和股份有限公司出售全資子公司上海廣林物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)。本次關(guān)聯(lián)交易的成交金額為人民幣2.5億元，預計將為光明房地產(chǎn)集團股份有限公司2019年度增創(chuàng)歸母凈利潤約為人民幣5400萬元。據(jù)了解，廣林物業(yè)主要經(jīng)營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與自有房屋的租賃。

【博志成提示】作為逆勢拿地的中小房企代表，光明勇氣或許可嘉，但現(xiàn)金流壓力也驟然增長。2019年開年以來，融資掀起小浪潮，光明地產(chǎn)也增加中票和永續(xù)債等工具。就此次出售來看，主要為套取現(xiàn)金、增加利潤，但此類融資措施不可持續(xù)。（BTJ）

3.朗詩綠色：合作型長租公寓儲架式REITs首期設(shè)立

3月13日，朗詩綠色集團和平安不動產(chǎn)有限公司成功設(shè)立中國首單合作型長租公寓儲架式REITs“平安匯通－平安不動產(chǎn)朗詩租賃住房1期資產(chǎn)支持專項計劃”，首期REITs產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為10.68億元，其中優(yōu)先檔規(guī)模9.5億元，獲AAA最高信用評級，期限18年（3+3+3+3+3+3），預期收益率4.6%；次級檔1.18億元?；鸸芾砣藶槔试娗嗌假Y本，計劃管理人為平安匯通，公寓運營商為朗詩寓?；A(chǔ)資產(chǎn)方面，標的物業(yè)位于上海市浦東新區(qū)外高橋板塊的朗詩寓森蘭項目。項目總建筑面積達4.35萬平米，包含2棟公寓樓，兩棟商業(yè)樓。公寓樓房間共計752間，產(chǎn)品類型為白領(lǐng)公寓和精品公寓。

【博志成提示】這是國內(nèi)第一支合作型長租公寓儲架式REITs，于2018年12月獲批。據(jù)稱，朗詩與平安不動產(chǎn)在長租公寓領(lǐng)域的合作開啟于2017年，且平安在長租公寓領(lǐng)域的投資還將進一步增加，預計將有更多并購與合作。此外，近期合景泰富、佳兆業(yè)也獲準發(fā)布30億元-100億元的資產(chǎn)證券化支持工具，單個案例集中來看，非質(zhì)押型融資有所放松、而經(jīng)濟形勢預期或轉(zhuǎn)好。（BTJ）

4.吳建斌：陽光城綜合融資成本或降到7.5%之內(nèi)

3月14日，陽光城集團股份有限公司在上海舉行業(yè)績發(fā)布會。關(guān)于融資成本問題，執(zhí)行副總裁吳建斌表示，2018年下半年融資成本飆升得很高，不論是內(nèi)陸還是境外，去年下半年有一個階段融資比較難，導致年度平均融資成本在百分之七點多，將近8%，“這個結(jié)果是非常不好的，但是在去年這個特殊的環(huán)境下，我覺得是一種應(yīng)對的措施。從公司長遠發(fā)展來看，這樣的成本應(yīng)該是接受不了的，我想陽光城將來的融資成本一定是要下降的?！痹诮等谫Y成本方面，未來陽光城將按照兩個方法在做：一是提高內(nèi)陸跟香港的評級；二是融資形勢比去年明顯好很多，市場上的資金充裕、融資成本明顯下降，陽光城今年最終綜合融資成本會降到7.5%之內(nèi)。

【博志成提示】擴張期對財務(wù)杠桿利用到極限，如能乘周期上行之風，或許還好。陽光城從閩系走向全國，規(guī)模增長任務(wù)仍然很重要，但下行周期則須采取“兩升一降”：提升運營效率，銷售規(guī)模、利潤和凈現(xiàn)金流，主動降低負債率和融資成本。具體辦法在地產(chǎn)黃老邪公眾號的“金融供給側(cè)改革之下，房企融資會更難嗎？”一文中有詳細解讀。（BTJ）

表1：部分企業(yè)融資融券情況

3月11日-3月17日

數(shù)據(jù)來源：觀點網(wǎng)  博志成研究院整理

Part3-人事與經(jīng)營

1. 碧桂園：大中心5大事業(yè)部 一場構(gòu)架大調(diào)整正在進行

根據(jù)自身情況和市場環(huán)境的變化，碧桂園進行了一場內(nèi)部組織構(gòu)架大變革。調(diào)整后集團總部共有13大中心，37個部門，5大事業(yè)部。調(diào)整后的總部中心設(shè)置會有投資策劃中心、財務(wù)資金中心等部門，5大事業(yè)部分則為產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部、新業(yè)務(wù)事業(yè)部、海外事業(yè)部、海外1+1事業(yè)部、以及創(chuàng)新投資事業(yè)部。這次碧桂園總部構(gòu)架調(diào)整的目標是“實現(xiàn)總部精干高效、區(qū)域做實做強，通過推進集團權(quán)責下放、業(yè)務(wù)流程精簡、內(nèi)部人才培養(yǎng), 提升綜合競爭力。”

【博志成提示】之前碧桂園“裁員”事件炒的沸沸揚揚，讓人們對這艘房企巨輪的現(xiàn)狀產(chǎn)生了諸多猜測。碧桂園在過去的兩年中，超速行駛帶來了一些問題，例如：擴張?zhí)鞂е氯藛T素質(zhì)良莠不齊，多區(qū)域公司的同城市競爭，廣泛下沉低級城市帶來的庫存壓力等等。目前碧桂園對業(yè)務(wù)范圍和組織架構(gòu)進行大規(guī)模調(diào)整，機器人、智能建造、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、鳳凰優(yōu)選等新領(lǐng)域的涉獵，讓我們看到這艘巨輪在房地產(chǎn)新形勢下的勇敢轉(zhuǎn)向。（BWYT）

2. 漢商集團：實際控制人由武漢漢陽區(qū)國資委變更為閻志

漢商集團第一大股東閻志及其一致行動人卓爾控股有限公司合計持有漢商集團39.5%的股份，該公司第二大股東武漢市漢陽區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室持有漢商集團35.01%的股份，漢商集團其他股東合計持有公司25.49%的股份。據(jù)此，漢商集團控股股東由武漢市漢陽區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室變更為閻志及其一致行動人卓爾控股有限公司，實際控制人由武漢市漢陽區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室變更為閻志。

【博志成提示】自2012年9月閻志首次舉牌漢商集團到入主漢商集團，跨越了6年時間。漢商集團旗下的購物中心，都處于商圈核心地段，商業(yè)和物價的潛在價值，能夠填補卓爾集團的市場需求。閻志表示，看好漢商集團的發(fā)展?jié)摿?，將利用自身資源優(yōu)勢和業(yè)務(wù)經(jīng)驗，幫助上市公司提升管理效率、優(yōu)化資源配置，增強上市公司持續(xù)盈利能力、促進上市公司穩(wěn)定發(fā)展。（BLL）

3. 香港：保良局李兆基青年綠洲項目將動土

由恒基地產(chǎn)主席李兆基在2015年向保良局捐出、用于興建香港最大的青年宿舍“保良局李兆基青年綠洲”的香港元朗馬田壆地塊，將舉行動土儀式，并將展出項目單位及公共空間的設(shè)計。該地塊以市場價約一半的租金租給約1600名青年人居住。土地面積約5853平方米，項目獲立法會財務(wù)委員會通過逾14億港元建筑費撥款申請，預計于2021年落成，提供1680個宿位。香港特區(qū)政府在2011年就提出興建青年宿舍，鼓勵非政府組織提供土地，由政府出資興建。日前，香港財政司司長陳茂波也表示，香港房價較高，并將全力配合增加土地及房屋供應(yīng)。

【博志成提示】作為社會企業(yè)家，李兆基本人已數(shù)次捐獻土地，且曾計劃與碧桂園楊國強通過組織公益慈善基金興建“安居-廉屋”，而恒基兆業(yè)在“廉屋”建設(shè)方面更具優(yōu)勢。此外，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃中，也強調(diào)加強保障性住房建設(shè)、打造“宜居宜業(yè)”的都市。對企業(yè)和政府而言，解決青年住房與發(fā)展的問題，既要有情懷，更需要實力。而資金實力較好、社會美譽度較優(yōu)的企業(yè)，更容易把握與政府合作的機會。（BTJ）

4. 其他典型房企人事變動

（1）漢商集團：董事會秘書馮振宇辭任 方黎代行職責

（2）萬達酒店：委任集團副總裁韓旭為非執(zhí)行董事及授權(quán)代表

（3）金科股份：原董秘劉忠海轉(zhuǎn)任監(jiān)事會主席

（4）南國置業(yè)：副總經(jīng)理張軍、肖新喬辭職 新聘任李明軒等人

（5）楊現(xiàn)領(lǐng)：已辭貝殼研究院院長職務(wù) 任職近四年

（6）佳兆業(yè)物業(yè)：秘書李龍標辭職 余國良接任其所有職務(wù)

（7）遠東發(fā)展：獨董王敏剛辭世 系 “造船大王”之子

（8）普洛斯：成萬通地產(chǎn)第三大股東 提名梅志明為非執(zhí)董

1、行業(yè)變化

【整體樓市成交略有回升】

表2：全國樓市交易概況（3.11-3.18）

數(shù)據(jù)來源：CREIC數(shù)據(jù)庫，博志成研究院整理

【博志成提示】上周樓市成交普遍由降轉(zhuǎn)增，各線城市環(huán)比均上揚，特別是一線城市抬頭明顯。僅上海已經(jīng)連續(xù)三周成交環(huán)比持續(xù)走低，推盤量與去化率皆保持低位徘徊，無“小陽春”跡象。同比只有三線城市有所下降。在房地產(chǎn)市場波動過程中，核心重要城市敏感度高于低級城市。三四線城市限于需求相對薄弱，抗壓性和回彈能力都較弱。因此布局下沉要更為謹慎，粗放型撒網(wǎng)已不合時宜，應(yīng)因地制宜，精準定位。（BWYT）

2、土地市場

【推地積極、成交低調(diào)，溢價飄高】

表3：全國40大中城市土地市場概況（3.11-3.18）

數(shù)據(jù)來源：CREIC數(shù)據(jù)庫，博志成研究院整理

一線城市：供應(yīng)總量環(huán)比顯增，成交方面量跌價漲，出讓金總額環(huán)比增近兩倍；

二線城市：整體供應(yīng)環(huán)比增加近半，成交方面環(huán)比下滑逾七成；宅地供應(yīng)量較上周上升，出讓金較上周減少近六成。

【博志成提示】上周樓市成交普遍由降轉(zhuǎn)增，各線城市環(huán)比均上揚，特別是一線城市抬頭明顯。僅上海已經(jīng)連續(xù)三周成交環(huán)比持續(xù)走低，推盤量與去化率皆保持低位徘徊，無“小陽春”跡象。同比只有三線城市有所下降。在房地產(chǎn)市場波動過程中，核心重要城市敏感度高于低級城市。三四線城市限于需求相對薄弱，抗壓性和回彈能力都較弱。因此布局下沉要更為謹慎，粗放型撒網(wǎng)已不和時宜，應(yīng)因地制宜，精準定位。（BWYT）

表4：房企典型拿地一覽（3.11-3.18）

數(shù)據(jù)來源：CREIC數(shù)據(jù)庫，博志成研究院整理

刷屏的房企業(yè)績會：其實還挺好？

2月以來，房地產(chǎn)企業(yè)年度報告、業(yè)績發(fā)布會陸續(xù)召開，從“大哥”萬科重申“活下去”，下調(diào)300億元回款目標，再到碧桂園戰(zhàn)略調(diào)整、旭輝評級調(diào)高等刷屏朋友圈，大部信號呈憂中帶喜、信心穩(wěn)定。

但是，當前宏觀經(jīng)濟稍現(xiàn)企穩(wěn)跡象，房地產(chǎn)投資拿地與銷售收縮事實不可否認。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-2月房地產(chǎn)銷售面積降至-3.6%，為2015年6月以來首度掉入負增長；土地購置面積下降至-34.1%，但投資增速意外飄高到11.6%，主因季節(jié)性累積。與此同時，25家房地產(chǎn)企業(yè)1-2月合計銷售額5019億，同比下調(diào)了7%……

人間百態(tài)，各家喜樂憂患，兩會后再看房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)，或能樂觀？

要點討論：

1、典型企業(yè)業(yè)績會到底釋放了什么信號？

2、房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模分化加劇還是延緩？

3、企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整能否解決生存問題？

……