■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

導讀：近日，隨著國務院辦公廳《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》發(fā)布，老舊小區(qū)改造又被推上了輿論關注的潮頭。然而一些老百姓仍然對老舊小區(qū)改造知之甚少，依然在期盼著棚戶區(qū)改造等拆遷項目的降臨。個別網(wǎng)文也指出，“舊改”也有可能采取類似拆遷的模式進行，老百姓盼拆遷還是有望實現(xiàn)的。那么，事實的真相究竟如何呢？圍繞“老破小”改造的那些“老大難”問題，又將迎來怎樣的解決之道呢？本文，在明律師為大家簡要解析其中幾個問題的答案……

【問題一：“舊改”還有拆遷的可能性嗎？】

答案是清楚的——老舊小區(qū)改造和征收拆遷是二者擇其一的關系，不能兼容。

在明律師首先要糾正這種不規(guī)范的簡稱稱謂：將“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”簡稱為“舊改”，本身就是不嚴謹?shù)模菀滓l(fā)人們對其真實性質(zhì)的誤解。

事實上，“舊改”更容易被解讀為“舊城區(qū)改建”的簡稱，在這種語境下，“舊改”本身也很可能是征收拆遷項目的一種。

不過很遺憾，通覽上至國務院，下至各地方對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造（綜合整治）的發(fā)文，我們完全看不到征收拆遷這種模式存在的影子。

一個最簡單的邏輯就是，改造的目的就是要讓老舊房屋繼續(xù)發(fā)揮居住使用功能，短期內(nèi)是不會有“拆舊建新”的可能性的。

從法律層面看，征收拆遷具有行政強制性，用老百姓最容易理解的話講就是“你不搬就是申請法院強制執(zhí)行”。

本輪老舊小區(qū)改造則十分突出地強調(diào)居民自愿，改造意愿強烈的社區(qū)可排在前面。顯然，二者在操作的基本原理上也存在差別。

當然有的朋友會提及“危舊樓房改建”，但那是典型的“拆除重建”，和拆遷完全不是一回事。公有房屋的承租人更不可能獲取像征收拆遷那樣的補償條件，大部分只能選擇外遷的共有產(chǎn)權房。

據(jù)此可知，對很多開始討論要不要接受老舊小區(qū)改造的社區(qū)而言，棚戶區(qū)改造將會和大家揮手說“再也不見”了。

【問題二：非自己出錢不可？】

是的。從目前城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的布局來看，居民自費參與改造是不可避免的。

最新發(fā)布的《指導意見》中指出，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，中央給予資金補助，按照“?；尽钡脑瓌t，重點支持基礎類改造內(nèi)容。

也就是說，對于諸如水、電、氣、熱、網(wǎng)、建筑物屋面外墻等“基礎類”改造項目，從中央到省、市、縣各級政府均應給予資金支持。

但對于“完善類”和“提升類”項目，居民出資參與改造的占比就可能會有所提升了。

同時，鼓勵原產(chǎn)權單位對已移交地方的原職工住宅小區(qū)改造給予資金等支持。公房產(chǎn)權單位應出資參與改造。引導專業(yè)經(jīng)營單位履行社會責任，出資參與小區(qū)改造中相關管線設施設備的改造提升……

但能夠理解的是，原產(chǎn)權單位、公房產(chǎn)權單位有些已經(jīng)不復存在，有些則根本拿不出資金支持具體的改造舉措。其“補不上”的部分，還是需要居民“有錢出錢，有力出力”。

《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作手冊》中要求，大多數(shù)居民同意改造類內(nèi)容、愿意配合實施改造，且同意付費享受物業(yè)服務的，納入老舊小區(qū)綜合整治儲備庫。

換言之，若居民長期不愿意付費，在此關鍵性問題上形不成多數(shù)同意，連“入庫”等待改造排期的機會或許都成問題。

【問題三：一定要成立業(yè)主委員會嗎？】

不一定，但要組建社區(qū)的自治組織。

《指導意見》中指出，結合改造工作同步建立健全基層黨組織領導，社區(qū)居民委員會配合，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等參與的聯(lián)席會議機制，引導居民協(xié)商確定改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則，共同維護改造成果。

一些地方性的老舊小區(qū)改造文件也明確要求，成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會等業(yè)主自治組織，配合居民委員會落實改造前、中、后的居民自我管理、自我服務工作，是貫穿老舊小區(qū)改造始終的一項重要任務。

成立業(yè)主大會但未能及時選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，經(jīng)業(yè)主大會授權可暫由居民委員會代為執(zhí)行業(yè)主共同決定事項。

難以成立業(yè)主大會、業(yè)委會等自治組織的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）組織確定物業(yè)服務有關事項，經(jīng)業(yè)主共同授權可暫由居民委員會代為執(zhí)行業(yè)主共同決定事項。

簡言之，無論能否成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，能夠代表全體業(yè)主意愿的協(xié)商、意思表示是不可或缺的。人的意愿不統(tǒng)一，沒有熱心公益的人站出來“管事”，單指望居民委員會，老舊小區(qū)改造是難以實質(zhì)推進的。

在明律師最后要提示廣大老舊小區(qū)居民的是，老舊小區(qū)改造雖與棚戶區(qū)改造同為保障性安居工程性質(zhì)，但二者在具體的改造內(nèi)容、方式和法律依據(jù)上均具有本質(zhì)性差異。讓老樓通過“治理、修補、規(guī)范”來舊貌換新顏，的確比簡單粗暴地“拆了建新的”更要考驗業(yè)主們的執(zhí)行力和公益心。這一過程中也自然免不了鄰里間的磕磕碰碰、抬杠拌嘴。遇到矛盾糾紛時，大家可及時咨詢專業(yè)律師，在律師的建議、指導下既確保自身權益，又配合改造實施，讓自己在出錢出力后能夠換來更加美好的居住生活環(huán)境。