加快城鎮(zhèn)化進程，是各級政府積極推進的一項重點工程，也是政府政績的一個重要體現(xiàn)。城市片區(qū)開發(fā)建設(shè)是城鎮(zhèn)化建設(shè)的具體步驟，在于把城市發(fā)展規(guī)劃變成一個個具體的片區(qū)開發(fā)項目。在片區(qū)開發(fā)中，政府一般會授權(quán)政府平臺公司來承擔(dān)具體的投資建設(shè)任務(wù)，但單靠政府平臺公司難以完成一個片區(qū)的大額持續(xù)投資，一般會尋找社會資本方進行合作，本文就城市片區(qū)開發(fā)中政府平臺公司與社會資本方的合作需要注意的事項，提出建議如下：

一、獲得政府合規(guī)授權(quán)，清晰雙方的責(zé)權(quán)利

政府授權(quán)有關(guān)部門以合法的文書形式，進一步清晰政府平臺公司與政府在片區(qū)開發(fā)項目中的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，對征遷安置的協(xié)調(diào)運作、土地出讓資金的運作路徑、收益問題，形成清晰的約定，做到有據(jù)可循，合法合規(guī)獲得政府授權(quán)，成為土地一級整理和開發(fā)建設(shè)的合法承載主體。土地儲備整理有具備資格的主體承擔(dān)，一般是土地儲備中心，由其將土地一級整理開發(fā)授權(quán)給政府平臺公司。

二、選擇合適的社會資本方

結(jié)合項目開發(fā)的實際需要，按照社會資本方承擔(dān)不同的

職能和需要，梳理選擇社會資本方需要考慮的因素，制定選擇社會資本方的標準和條件，為招標奠定基礎(chǔ)。

社會資本方選擇要考慮以下因素：

1、項目實施職能的需要。項目實施中根據(jù)需要來選擇社會資本方，如融資需要還是施工需要，不同的職能需求就要選擇不同的社會資本方。

2、考慮股權(quán)設(shè)計需要。如果政府平臺公司要想對項目公司合并報表，就必須考慮分拆社會資本方，平臺公司成為第一大股東，實現(xiàn)合并報表。

3、考慮政府平臺公司與社會資本方門當(dāng)戶對。有些政府平臺公司選擇社會資本方追求高大上、攀高枝，沒有考慮條件與需求的匹配對等，一味攀高求大，難以實現(xiàn)長久合作。

4、忌選擇央企或大企業(yè)集團的分支機構(gòu)或掛靠機構(gòu)，因為央企繁瑣的審批程序或掛靠單位的審批難，導(dǎo)致項目在實施中出現(xiàn)諸多問題，導(dǎo)致合租終止，難以持續(xù)。

5、忌選擇政府領(lǐng)導(dǎo)推薦的社會資本方或當(dāng)?shù)氐纳鐣Y本方，人情因素多、干擾因素多，在項目實施中麻煩多、難過人情關(guān)。

6、通過公開招標選擇社會資本方。要重點關(guān)注社會資本方的籌資能力、項目建設(shè)組織運作能力，確定社會資本方的合理收益，做到合作長久。

三、組建項目公司

設(shè)計股權(quán)結(jié)構(gòu)，起草投資合作協(xié)議、公司章程，清晰政府平臺公司與社會資本方的責(zé)權(quán)利，及出資比例，明確出資各方在項目合作方中的作用和重大事項的決策權(quán)；完成工商注冊。

做好項目公司股權(quán)設(shè)計，考慮政府平臺公司合并報表，做大規(guī)模的需求。

四、建立制定有效可行的籌融資機制

根據(jù)目前國家的金融政策和相關(guān)政策規(guī)定，首先要與金融機構(gòu)結(jié)合，在現(xiàn)有條件下整合資源，充分利用好土地，可經(jīng)營性資產(chǎn)資源，擴大資金來源。政府財政、平臺公司、社會資本三方通力合作，通過貸款、發(fā)債、證券，爭取政策補助等多種方式融資，保障片區(qū)建設(shè)資金需求，同時把握債務(wù)風(fēng)險。

短期看，銀行融資滿足眼下需求，但成本較高。長遠看，要尋求國開行、發(fā)展銀行等融資，成本低。

五、科學(xué)規(guī)劃，先算后做，滾動發(fā)展，良性循環(huán)

1、依據(jù)融資計劃編制項目實施計劃。社會資本方設(shè)計融資方案，通過多渠道融資，籌措資金，依據(jù)資金籌措計劃，編制項目開發(fā)建設(shè)規(guī)劃。如基礎(chǔ)設(shè)施、征地拆遷、居民安置、土地開發(fā)及政府交辦公益公共設(shè)施的代建業(yè)務(wù)、形成高中低項目收益合理搭配，實現(xiàn)收益最大化。

2、測算投資收益。分類別對項目開發(fā)中的投資收益進行可行性分析研究，提高區(qū)域內(nèi)資產(chǎn)資源經(jīng)營收益，做到先算后做，實現(xiàn)片區(qū)開發(fā)整體收支平衡的目標。土地一級開發(fā)的收益比較固定，如北京一般在8%。土地二級開發(fā)收益較高，可以考慮先拿土地再尋找開發(fā)商合作，賺取高額收益。

3、按照輕重緩急的原則，組織實施開發(fā)計劃，滾動發(fā)展。結(jié)合規(guī)劃和政府需求，指導(dǎo)編制項目實施計劃，以較少的合理投入，做到整理一塊，交付一塊，出讓一塊，統(tǒng)籌兼顧，有序合理開發(fā)，關(guān)注現(xiàn)金流，見到回頭錢，實現(xiàn)良性循環(huán)，提高資金周轉(zhuǎn)效率。

4、在項目實施中，約定政府需要承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)，如項目報批報建手續(xù)的辦理，政府平臺公司要主導(dǎo)辦理，加快速度。

六、規(guī)劃社會資本方退出安排

規(guī)劃社會資本方退出的條件和考核機制；規(guī)劃項目公司清算的安排；代建項目的移交事項的約定。

有的政府看到社會資本方賺錢，會患上“紅眼病”，往往不能保證社會資本方的收益，這是需要約定政府違約的補償機制，需要提前約定。

七、項目實施落地保證措施

為了項目落地實施，需要政府出臺以下措施：

1、一把手重視，政府成立專門的開發(fā)協(xié)調(diào)機構(gòu)

成立以書記為指揮長，由財政、土地、規(guī)劃、環(huán)保、住建、發(fā)改、新城所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)等部門和人員參加的工作協(xié)調(diào)機構(gòu)，建立例會工作制度，及時協(xié)調(diào)推進中的問題。

2、成立拆遷安置指揮部

政府出臺統(tǒng)一拆遷安置政策和標準，拆遷指揮部協(xié)調(diào)解決拆遷安置中的問題和矛盾，保證土地一級開發(fā)整理項目的順利推進。

3、政府相關(guān)政策支持

梳理開發(fā)中需要政府出臺的相關(guān)政策，支持政府平臺公司做大規(guī)模，使政府平臺公司成為自主經(jīng)營，自負盈虧、服務(wù)政府的國資平臺，為政府解憂和經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)。

八、政府應(yīng)關(guān)注的問題

1、政府政策的連貫性，總的政策規(guī)劃確定后，不應(yīng)因政府換屆而改變。

2、政府對土地使用出讓的控制，適時調(diào)整供地計劃和土地出讓劃撥價格。

3、各相關(guān)職能部門的支持和配合是區(qū)域綜合開發(fā)實施的關(guān)鍵，政府要統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)。

4、片區(qū)開發(fā)的功能定位，配套的招商引資，產(chǎn)業(yè)入住，促進經(jīng)濟快速發(fā)展和規(guī)模形成，保證預(yù)期目標的實現(xiàn)。

5、引導(dǎo)當(dāng)?shù)鼐用癖镜鼐蜆I(yè)，建立引導(dǎo)培訓(xùn)機制，及時化解居民民生問題和就業(yè)矛盾。

6、保護建設(shè)投資者的合法權(quán)益，創(chuàng)造良好的建設(shè)環(huán)境，解決當(dāng)?shù)嘏c項目建設(shè)之間的關(guān)系和矛盾，建立誠信，為片區(qū)開發(fā)建立和諧的外部環(huán)境。