5月28日，由億翰智庫(kù)、天武云算主辦的“2020中國(guó)上市房企百?gòu)?qiáng)發(fā)布會(huì)”以線上形式隆重召開(kāi)。

此次峰會(huì)以“新邏輯 內(nèi)生力”為主題：新邏輯蘊(yùn)含新機(jī)遇，行業(yè)煥新內(nèi)在邏輯，企業(yè)認(rèn)清行業(yè)、認(rèn)清自己、做好自己，才能抓住行業(yè)新邏輯下的突圍機(jī)遇；內(nèi)生力孵化發(fā)展力，在當(dāng)前風(fēng)云變幻的時(shí)代大背景下找到自身定位，回歸內(nèi)生經(jīng)營(yíng)需求，挖掘內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力。

從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)角度來(lái)看，如何應(yīng)對(duì)行業(yè)邏輯的變化與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的升級(jí)？佳兆業(yè)集團(tuán)作為國(guó)內(nèi)大型投資集團(tuán)，目前持續(xù)推進(jìn)全國(guó)化布局，已覆蓋京津冀、粵港澳、長(zhǎng)三角等多個(gè)極具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。

佳兆業(yè)集團(tuán)控股首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 劉策先生 發(fā)表主題演講：《盈利能力如何煉成——從利潤(rùn)、杠桿驅(qū)動(dòng)到周轉(zhuǎn)、管理紅利》。

以下由【品牌萬(wàn)腦】整理演講精華，供大家學(xué)習(xí)參考。

房地產(chǎn)行業(yè)在過(guò)去20年應(yīng)該是走出了波瀾壯闊的“大牛市”，所有從事房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)構(gòu)也好個(gè)人也好都獲得了充足的收益，而且背后與整個(gè)房地產(chǎn)的高額利潤(rùn)是分不開(kāi)的。原來(lái)我們認(rèn)為房地產(chǎn)利潤(rùn)之所以高，主要是毛利率高以及使用的財(cái)務(wù)杠桿，這是最關(guān)鍵的支撐?，F(xiàn)在我們認(rèn)為利潤(rùn)、杠桿它對(duì)于房地產(chǎn)利潤(rùn)的支撐、作用在逐步下降，而來(lái)周轉(zhuǎn)、管理紅利，它對(duì)利潤(rùn)的支撐在逐步到來(lái)。接下來(lái)圍繞這些，給大家分享幾個(gè)數(shù)據(jù)。

首先我們來(lái)看房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率。幾年之前，萬(wàn)科就提出這個(gè)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到了白銀時(shí)代，它背后的深層次的含義就是房企要在這個(gè)行業(yè)掙錢(qián)越來(lái)越難了，利潤(rùn)比是越來(lái)越薄了。

但是今年我們將所有的A股和港股上市的房企10年到19年的平均凈資產(chǎn)收益率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，我們發(fā)現(xiàn)，從10年13年還是處于一個(gè)逐步上行的態(tài)勢(shì)，然后呢從14年到15年確確實(shí)實(shí)走入了萬(wàn)科所謂的“白銀時(shí)代”利潤(rùn)凈資產(chǎn)收益率的確是下滑的。

但是從15年開(kāi)始其實(shí)到現(xiàn)在我們反而發(fā)現(xiàn)一個(gè)比較特殊的現(xiàn)象：房企的凈資產(chǎn)收益率其實(shí)是逐步上行的，特別在19年達(dá)到了史無(wú)前例的20.6%的最高值，這與萬(wàn)科所謂的白銀時(shí)代的判斷是截然相反的。這個(gè)給我們很大的啟發(fā)，到底背后是一些什么樣的因素在驅(qū)動(dòng)標(biāo)桿房企凈資產(chǎn)收益率創(chuàng)了歷史的新高呢？是利潤(rùn)率提高了？還是杠桿提高了？抑或是其他什么原因呢？

我們從幾個(gè)維度來(lái)做一個(gè)分析。

第一個(gè)我們來(lái)看凈利潤(rùn)率。凈利潤(rùn)率從2010年一直到2016年其實(shí)凈利潤(rùn)率，是在逐步下滑的，這與萬(wàn)科所謂白銀時(shí)代的論斷是相符的；17年凈利潤(rùn)率出現(xiàn)了一個(gè)大幅的上漲主要是受益于房?jī)r(jià)的上升；從17年到19年其實(shí)利潤(rùn)率也是下滑的。連續(xù)下滑的凈利潤(rùn)率無(wú)法解釋為什么凈資產(chǎn)收益率會(huì)創(chuàng)造歷史的新高。

與此同時(shí)，我們?cè)賮?lái)看驅(qū)動(dòng)凈資產(chǎn)收益率的第二輛馬車(chē)就是財(cái)務(wù)杠桿水平。從杠桿上可以看到，從10年到18年其實(shí)整個(gè)房企的財(cái)務(wù)杠桿是在不斷提升的。從最起初的1.3提升到了2.2。隨著國(guó)家去杠桿政策的實(shí)施，到了19年出現(xiàn)大幅的下降從2.2直接下降到了1.7。

所以，這也不是19年房企凈資產(chǎn)收益率取得歷史新高的一個(gè)關(guān)鍵的原因。換句話說(shuō)，在19年，房企的凈資產(chǎn)收益率創(chuàng)造了歷史新高，但是它的利潤(rùn)率近幾年下滑的，杠桿水平在19年也是大幅下滑。

那么答案只能是驅(qū)動(dòng)凈資產(chǎn)收益率的第三輛馬車(chē)——周轉(zhuǎn)。換句話說(shuō)，房企19年凈資產(chǎn)收益率取得了歷史新高，它本質(zhì)上是房企內(nèi)生能力的體現(xiàn)，主要是提升了周轉(zhuǎn)、管理的效益。接下來(lái)我們可以看看，房企為什么這幾年在利潤(rùn)率下滑、杠桿率下滑的基礎(chǔ)上反而取得了凈資產(chǎn)收益率歷史的新高？

我們認(rèn)為是三個(gè)方面的因素所導(dǎo)致。

所以，縮短開(kāi)工時(shí)間、加快供貨轉(zhuǎn)化效率以及提升銷(xiāo)售去化速度已經(jīng)成為很多房企向周轉(zhuǎn)要效益，向管理要效益的幾個(gè)基本動(dòng)作。也正因?yàn)檫@三段的轉(zhuǎn)化速度的提升，也推動(dòng)著整個(gè)房地產(chǎn)在目前利潤(rùn)率下滑，杠桿下降的行業(yè)趨勢(shì)下，它的凈資產(chǎn)收益率還能夠取得歷史的新高。

那么，接下來(lái)我認(rèn)為在這個(gè)基本的商業(yè)邏輯應(yīng)該是不變的，利潤(rùn)率下滑的趨勢(shì)應(yīng)該是會(huì)持續(xù)，去杠桿也一直在路上，那房企要提高自身的資產(chǎn)收益率，唯有去提高它管理的效益，提高周轉(zhuǎn)的效益，從縮短開(kāi)工時(shí)間、加快供貨轉(zhuǎn)化效率、提升銷(xiāo)售去化速度這幾個(gè)方面去綜合性的入手，加上產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化等一些動(dòng)作，我相信會(huì)不斷地去提升管理的紅利，這個(gè)也是行業(yè)比較健康的一個(gè)發(fā)展模式。

房地產(chǎn)到了現(xiàn)在已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)擺脫了過(guò)往的靠天吃飯，這個(gè)時(shí)候真的是要靠自己的內(nèi)生能力，要靠自己的管理紅利，靠自己的真功夫了。