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      2021，請速拋城市此類房產(chǎn)！
      
                    
                    
                    
                    
      
                         努力修行者
                        
                        
                        2021-03-14
                        
                            
                        
                    
      
                    
      
                        
                        
      
                    
      
                    
                    
      
                        
      
                            
                        
      
                        
      
                            
                                
      
                                    
                                        
      

                                        
                                        

                                        
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      2016年，我第一次去長沙考察，曾經(jīng)被一個問題困擾。

      如果論房子的保值和升值，究竟是濱江新城值得購買還是梅溪湖值得購買？

      考慮到大部分的讀者不熟悉長沙，先說一下這兩個區(qū)域。

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      從地圖上可以看出，兩個板塊都處于長沙岳麓區(qū)，一個在長沙西北，一個在長沙正西（見上圖）。

      兩個板塊都屬于長沙市的明星房地產(chǎn)板塊。

      梅溪湖板塊——

      梅溪湖國際新城是長沙大河西先導(dǎo)區(qū)開發(fā)的重點片區(qū)，規(guī)劃定位為“國家級綠色低碳示范新區(qū)，長沙未來城市中心”。主體功能定位為“國際服務(wù)和科技創(chuàng)新城”，包括國際文化藝術(shù)、國際商務(wù)、科技創(chuàng)新研發(fā)、國際會議會展、專家院士村、高端住宅等幾大功能區(qū)?！陨蟻碜园俣劝倏平榻B

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      一言以蔽之，在當(dāng)時梅溪湖就是整個長沙買房客戶公認(rèn)的最高端住宅板塊，沒有之一。

      濱江新城——


      濱江新城以金融、現(xiàn)代商務(wù)、商業(yè)為核心驅(qū)動，力圖在5年內(nèi)打造為長沙新的金融和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心、產(chǎn)城一體的產(chǎn)業(yè)新城，規(guī)劃有近300萬平米的商業(yè)、酒店、辦公面積。——以上也來自于百度百科介紹

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      當(dāng)然，濱江新城還有一個標(biāo)簽，它是長沙市市府板塊，市政府所在地。

      當(dāng)然二者相較，梅溪湖板塊比濱江新城更貴一些。在當(dāng)時我清楚的記得，2016年下半年梅溪湖片區(qū)的價格在14000左右，濱江新城片區(qū)價格在10000左右。


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      為什么擁有市府的濱江當(dāng)時的價格還漲不過梅溪湖，當(dāng)?shù)嘏笥呀o我的一個解釋。


      1、長沙人并不看重政府所在地，所以長沙省府所在地的紅星板塊價格反而是最低。

      2、但是長沙人最看中的是教育，梅溪湖名校云集，所以更加吸引新長沙人的購買。

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      當(dāng)時兩個板塊的價格差別在3000元，放在房價還在萬元徘徊的長沙，這個差價也不能算少了。

      時間過了5年，現(xiàn)在兩個區(qū)域的價差是多少了呢？

      新房限價太嚴(yán)重，我們來看二手。

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      這是貝殼找房上數(shù)據(jù)，應(yīng)該反應(yīng)的是相對真實的情況。這個數(shù)據(jù)和你心中的梅溪湖或者濱江的房價相差多少，我們放在一邊，但是大家都不應(yīng)該忽視的一個現(xiàn)實就是。

      這兩個板塊的樓盤的差價在縮小，而沒有像城市其他版塊那樣越來越大？

      論調(diào)控，都是一個長沙政府，號稱全國房地產(chǎn)調(diào)控第一城的長沙。

      論城市規(guī)劃，都在河西，都屬于長沙市發(fā)展的主軸之上。

      論版塊發(fā)展，兩個板塊都不錯，甚至梅溪湖更快一些，現(xiàn)在已經(jīng)有了梅溪湖二期。

      這個問題我思考了很久。


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      直到有一天，我和財經(jīng)版塊的同事聊天，突然頓悟了答案。

      那次聊天的主題是——為什么每個主權(quán)國家的政府，都有貨幣增發(fā)的沖動？

      答案：因為貨幣增發(fā)相當(dāng)于收“隱形稅”，不付出，只來錢的事兒誰不愿意干。

      這個觀點被所有經(jīng)濟學(xué)家認(rèn)同，那么下一個問題是，中央政府能印錢，那么地方政府怎么搞通脹呢？

      當(dāng)然是新區(qū)，新區(qū)某種意義來說就是地方政府的“印鈔機”。

      搞一個新區(qū)，幾萬到幾十萬畝從農(nóng)民手里征來地，再花十幾萬搞好三通一平，通水、通電、通路，然后一畝幾百萬賣給開發(fā)商，一翻手掙錢十倍以上，而且拉動GDP，何樂而不為。

      所以，每個政府，從省政府、市政府、區(qū)政府、縣政府，乃至鄉(xiāng)政府都有搞新區(qū)的沖動。


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      所以，你可以看到整個中國，近20年瘋狂上新區(qū)。

      對于大城市，不說市政府，差不多每個區(qū)政府都會有自己的新區(qū)。

      以成都為例，武侯區(qū)有武侯新區(qū)，青羊區(qū)有青羊新區(qū)，更不要說一路向南的天府新區(qū)更頂著國家新區(qū)的大帽子。

      而且，一旦有一個新區(qū)成功，馬上機會有這個新區(qū)的復(fù)制版本出現(xiàn)。

      十幾年前你說光谷核心，大家反映是在魯巷，是在民族路。但是今天你說光谷核心，差不多是在光谷五路周圍，號稱光谷3.0，實際上沒等3.0成熟，號稱光谷4.0的左嶺已經(jīng)開始賣房了。

      貨幣印多了會貶值，新區(qū)建多了會怎樣？

      當(dāng)然，也會貶值，而且貶值的更快。


      我們把話拉回到長沙，2021年，當(dāng)你再和人談梅西湖的時候，梅溪湖更多的是指梅溪湖二期。

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      梅溪湖一期14平方公里，梅溪湖二期23平方公里，從某種意義上來說，梅溪湖面積擴展了將近2倍。

      那價值呢？

      經(jīng)濟學(xué)上，財富的價值來自于財富的稀缺性，當(dāng)一種財富不斷被低成本復(fù)制，其價值只有被削弱而不會被加強。

      而且你不能保證，若干年后，當(dāng)梅溪湖二期也接近成熟的時候，長沙市政府會不會再搞個梅溪湖三期，梅溪湖四期。

      畢竟征地、修路、再挖湖，整個成本下來，比起拍地的收入，簡直不值一提。這種支出和收入嚴(yán)重不匹配的生意，誰能抗拒得了？

      反觀濱江新城，政府當(dāng)然也有沖動復(fù)制，但是你能再挖一個湖，但是你能再挖出一條江嗎？

      你能再短期內(nèi)，讓長沙市政府再搬遷一次嗎？

      所以，濱江新城從保值增值的角度來講，是遠勝于梅溪湖。


      5

      推而廣之，從長久來看，選擇房子，選擇板塊，一定要關(guān)注城市不可復(fù)制資源，或者政府難以復(fù)制資源。

      比如，江景大于湖景。

      因為，一個政府很容易可以挖出一個湖，但是他能去改變一條江嗎，湖景資源會被稀釋，而江景資源則相對稀缺。

      比如，市府新區(qū)、省府新區(qū)大概率強于一般無政府資源新區(qū)。

      因為，一旦政府搬遷，在很長時間內(nèi)，它將保持穩(wěn)定，再復(fù)制一個市府新區(qū)或者省府新區(qū)在現(xiàn)有政策下，難度極大，更不要說什么市民中心、大劇院、奧體中心等附加公共建筑。

      比如，名校中總校大于分校。

      因為，一個政府很容易可以復(fù)制一所名校的分校，但是他很難形成一個名校的口碑，前者用錢就能解決，但是后者需要時間的沉淀。

      等等，很多情況都可以這樣分析。

      房子的價值大部分來自板塊的價值，板塊的價值來自于自身的資源的稀缺性
      而稀缺性呢？一定來自于，板塊本身的不可復(fù)制性或難以復(fù)制。

      沒有不可復(fù)制資源，這類房產(chǎn)，2021，我勸你快速置換

      ——— / END / ———
      
                                          		
                                
      
                                  
                        
      
                    
      



                
      
                
      
                    
                    
                        
      
                            
                                
        
                                    		
                        
        
                            
                
        
                
        
                
                
                
        
                
        


                

                
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