作為新房市場(chǎng)的最大競(jìng)爭(zhēng)者，二手房因?yàn)閷儆诂F(xiàn)房，具備周邊配套成熟的優(yōu)勢(shì)，成為不少購(gòu)房者首先選購(gòu)的房子。根據(jù)貝殼找房APP的數(shù)據(jù)顯示，一至二月份，貝殼找房二手房VR的線上發(fā)起量為78205，帶看量22365，帶看時(shí)長(zhǎng)11499小時(shí)。二手房簽單量方面，貝殼找房簽約中心一月份為150余單，石家莊2月份則增長(zhǎng)到400多單，而線上簽單數(shù)量也增長(zhǎng)明顯。

二手房如何購(gòu)買，有什么程序，存在什么風(fēng)險(xiǎn)？近日，記者也聯(lián)系了幾名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行了咨詢，為準(zhǔn)備購(gòu)買二手房的市民提供指南。

一套二手房完成交易可能需要10多個(gè)步驟

貝殼交易中心經(jīng)理戴云艷介紹，購(gòu)買二手房一般涉及到六種情況，一是買方貸款，房子無貸款；二是買方貸款，房子有貸款；三是買方全款，房子無貸款；四是買方全款，房子有貸款；五是買方公積金貸款，房子無貸款；六是買方公積金貸款，房子有貸款。

第一種：簽訂合同—雙方準(zhǔn)備貸款資料—面簽—5個(gè)工作日銀行審批通過—網(wǎng)簽/資金存管—銀行放款—繳稅過戶—1.5個(gè)工作日出新房本—銀行出抵押手續(xù)—做抵押—2個(gè)工作日出他項(xiàng)證—銀行資金解凍—物業(yè)交接—完成交易。

第二種：簽訂合同—雙方準(zhǔn)備貸款資料—面簽—5個(gè)工作日銀行審批通過—房東還貸款—拿他項(xiàng)證和結(jié)清證明做解押手續(xù)—網(wǎng)簽/資金存管—銀行放款—繳稅過戶—1.5個(gè)工作日出新房本—銀行出抵押手續(xù)—做抵押—2個(gè)工作日出他項(xiàng)證—銀行資金解凍—物業(yè)交接—完成交易。

第三種：簽訂合同—雙方準(zhǔn)備過戶資料—網(wǎng)簽/資金存管—繳稅過戶—1.5個(gè)工作日出新房本—資金存管解凍—物業(yè)交接—完成交易。

第四種：簽訂合同—房東還貸款—拿他項(xiàng)證和結(jié)清證明做解押手續(xù)—網(wǎng)簽/資金存管—繳稅過戶—1.5個(gè)工作日出新房本—資金存管解凍—物業(yè)交接—完成交易。

第五種（市值公積金為例）：簽訂合同-雙方準(zhǔn)備初審資料—公積金批貸—網(wǎng)簽/資金存管—公積金復(fù)審—公積金批貸—簽署借款合同—繳稅過戶—1.5個(gè)工作日出新房本-公積金出抵押材料—做抵押—2個(gè)工作日出他項(xiàng)證—首付解凍—公積金去不動(dòng)產(chǎn)登記中心取他項(xiàng)權(quán)證—公積金放款—物業(yè)交接—完成交易。

第六種（市值公積金為例）：簽訂合同—雙方準(zhǔn)備初審資料—公積金批貸—房東還貸款—拿他項(xiàng)證和結(jié)清證明做解押手續(xù)—網(wǎng)簽/資金存管—公積金復(fù)審—公積金批貸—簽署借款合同—繳稅過戶—1.5個(gè)工作日出新房本—公積金出抵押材料—做抵押—2個(gè)工作日出他項(xiàng)證—首付解凍—公積金去不動(dòng)產(chǎn)登記中心取他項(xiàng)權(quán)證—公積金放款—物業(yè)交接—完成交易。

二手房交易需要繳納這些費(fèi)用

在二手房交易中，購(gòu)房者需要涉及到哪些費(fèi)用呢？戴云艷表示：首先要看房本年限，不滿2年的情況，會(huì)涉及到有增值稅、個(gè)稅、契稅、工本費(fèi)；滿夠2年的，則只有個(gè)稅、契稅、工本費(fèi)；如果是滿5年且家庭名下唯一住房，則只有契稅、工本費(fèi)。如果是經(jīng)濟(jì)適用房、劃撥土地性質(zhì)房產(chǎn)，房改房(又名已購(gòu)公房，是指已享用了國(guó)家房改優(yōu)惠方針的住宅）等，則會(huì)有土地出讓金。

購(gòu)買二手房一定要注意這些問題避免遭受損失

如何在購(gòu)買二手房過程中確保資金安全、房產(chǎn)成功過戶，記者也咨詢了石家莊德佑藁城實(shí)驗(yàn)中學(xué)店經(jīng)紀(jì)人龔永巧和石家莊正大西雅店經(jīng)紀(jì)人薛力娜。兩位有著多年房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人提醒市民需要注意幾個(gè)情況規(guī)避二手房買賣中出現(xiàn)的問題：

全面核實(shí)房屋情況

購(gòu)買房屋前一定要查清楚房屋是否有共有權(quán)人、繼承等問題，因?yàn)榇祟悊栴}會(huì)導(dǎo)致合同無效，會(huì)造成買方的損失。如房屋存在共有權(quán)人無法到場(chǎng)，應(yīng)要求房主出具《共有權(quán)人同意出售證明》和《授權(quán)委托書》（公證手續(xù))，已婚的房主，則需提供《配偶同意出售證明》。還要查清房屋是否存在抵押登記、是否被司法機(jī)關(guān)依法查封、是否已經(jīng)被列入拆遷的范圍，房屋產(chǎn)權(quán)方面是否存在問題等等。此外，還要注意房屋是否有承租人。

簽訂買賣合同要重視

建議購(gòu)買房屋時(shí)保證資金安全，不要采取私下交易的方式。無論是賣方還是買方在確定合同前都要確認(rèn)好買方的房貸是否可以獲批，買方是否屬于限購(gòu)對(duì)象。兩位經(jīng)紀(jì)人均表示，一定要重視買賣雙方簽署的合同，要將房子的詳細(xì)信息寫在合同中，否則有可能出現(xiàn)賣家口頭說的內(nèi)容和實(shí)際不符的情況，將來訴訟也很難被支持。

選擇正規(guī)靠譜中介

購(gòu)買二手房，選擇靠譜的房產(chǎn)中介十分關(guān)鍵。首先要查看該房產(chǎn)中介是否證照齊全，要選擇大型、連鎖的中介。在交易過程中，購(gòu)房者一定要把和房產(chǎn)中介來往的書面材料復(fù)印件妥善保存。尤其是房產(chǎn)中介的一些口頭承諾，一定要堅(jiān)持將它們寫入合同里。

（燕都融媒體記者 任利）