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案情簡(jiǎn)介

2015年10月5日，吳某與XX房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》并根據(jù)協(xié)議的約定向該公司支付6萬(wàn)元購(gòu)房誠(chéng)意金，因樓盤(pán)施工緩慢，XX房地產(chǎn)公司直至2019年4月9日才取得商品房預(yù)售許可證。

該公司取得商品房預(yù)售許可證后，吳某要求該公司按照原認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的約定簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，但該公司不同意，最終雙方未能簽訂購(gòu)房合同。后吳某訴至法院請(qǐng)求確認(rèn)《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，要求XX房地產(chǎn)公司履行合同，按照認(rèn)購(gòu)協(xié)議的內(nèi)容出售該房屋。

法院認(rèn)為吳某與XX房地產(chǎn)公司所簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的內(nèi)容只包含雙方當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)、商品房的基本情況（包括房號(hào)、建筑面積）、總價(jià)或單價(jià)等內(nèi)容，未對(duì)付款時(shí)間、方式、交付條件及日期進(jìn)行約定，不屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同，而是屬于預(yù)約合同，法院最終判決確認(rèn)《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》合法有效，但駁回了吳某其他的訴訟請(qǐng)求。

在現(xiàn)實(shí)中，很多人會(huì)認(rèn)為商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同是同一回事，簽了認(rèn)購(gòu)書(shū)就意味著認(rèn)購(gòu)書(shū)中的這套房子就是自己的了，其實(shí)不然，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同具有很大的區(qū)別。

律師小課堂

商品房預(yù)約合同是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，最常見(jiàn)的為商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)等。

商品房預(yù)約合同內(nèi)容一般包括雙方當(dāng)事人基本情況、商品房基本情況、房屋價(jià)款、定金數(shù)額及支付、簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的期限等，未對(duì)直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款進(jìn)行最終確定。

與商品房預(yù)約合同不同，商品房買(mǎi)賣(mài)合同是本約，是指購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)磋商之后所簽訂的合同，本約合同對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)的各項(xiàng)事宜進(jìn)行了最終確定。

簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)并非商品房交易過(guò)程中的必備環(huán)節(jié)，但商品房買(mǎi)賣(mài)作為一種金額較大的交易，買(mǎi)賣(mài)雙方都需要一個(gè)緩沖期及準(zhǔn)備期，特別是對(duì)購(gòu)房者而言，需要一段時(shí)間考慮清楚是否決定購(gòu)買(mǎi)以及準(zhǔn)備購(gòu)房材料，所以商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房交易過(guò)程中不可或缺的一部分。

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是獨(dú)立的合同，是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)順利履行的結(jié)果。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的定金條款是為了保障商品房買(mǎi)賣(mài)合同的順利簽訂而設(shè)立。

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)簽署后，合同雙方負(fù)有按約定時(shí)間就商品房買(mǎi)賣(mài)合同繼續(xù)進(jìn)行誠(chéng)信談判的擔(dān)保義務(wù)，如雙方在磋商過(guò)程中未能最終達(dá)成一致，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法簽署，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為這是不能歸責(zé)與任何一方的事由，這種情況下則不適用定金罰則。

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)在具備特定的條件時(shí)，會(huì)轉(zhuǎn)化為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！?/p>

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條：“商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（一） 當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；

（二） 商品房基本狀況；

（三） 商品房的銷(xiāo)售方式；

（四） 商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

（五） 交付使用條件及日期；

（六） 裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七） 供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八） 公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九） 面積差異的處理方式；

（十） 辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一） 解決爭(zhēng)議的方法；

（十二） 違約責(zé)任；

（十三） 雙方約定的其他事項(xiàng)?！?/p>

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)具備兩個(gè)條件：

一、認(rèn)購(gòu)書(shū)具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容；

二、開(kāi)發(fā)商已經(jīng)按照約定收取了購(gòu)房款。案例中的XX房地產(chǎn)公司雖然已經(jīng)收取了購(gòu)房款，但認(rèn)購(gòu)書(shū)中并不具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容如付款方式、付款時(shí)間、交付使用條件及日期等，故不能認(rèn)定該認(rèn)購(gòu)書(shū)為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)雖不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但其簽訂后則具備法律效力，買(mǎi)賣(mài)雙方需要按照商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定履行，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，應(yīng)仔細(xì)閱讀認(rèn)購(gòu)書(shū)條款，考慮清楚再簽訂，以保障自身權(quán)利，避免不必要的損失。

END

聲明

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