最近經(jīng)常聽到這么一句話，交房即維權(quán)。很多很多的樓盤，一到交房的時(shí)候，就是業(yè)主大規(guī)模維權(quán)的時(shí)候，虛假宣傳、質(zhì)量差、延期交房、樓盤爛尾等等比比皆是。有很多很多的開發(fā)商，不論是知名大企業(yè)，還是地方名不經(jīng)傳的小企業(yè)，為了謀取更大的利益，絲毫不愛惜自己的羽毛。這年頭，買一個(gè)令人滿意的商品房似乎成了一種奢求。那么，如何盡量避免交房即維權(quán)呢？
一、防火防盜防虛假宣傳
或許您在街邊廣告或者樓書上能看到過這樣的宣傳：千畝生態(tài)公園、珍稀瀕危樹種、豪華入戶大堂等撩人眼球的廣告語，而實(shí)際上或許千畝公園遠(yuǎn)在百里之外，瀕危樹種不過是路邊的小樹苗，入戶大堂也不過是2米寬的通道……
有不少的朋友遇到過或者正在遭遇著開發(fā)商的虛假宣傳，這些年有一個(gè)很殘酷的現(xiàn)實(shí)：幾乎所有的開發(fā)商都在玩虛假宣傳，這甚至已經(jīng)成了一種常態(tài)。而在所有的商品房糾紛中，虛假宣傳這些年一直高居榜首，遙遙領(lǐng)先。
開發(fā)商為了謀利，在開盤銷售時(shí)，極盡宣傳之能。但是，在商品房買賣合同中，您是看不到開發(fā)商的絕大部分承諾的。而且恰恰相反的是，您會(huì)在合同中看到“銷售人員的承諾、宣傳資料、樣板房等等都不是合同的組成部分，一切以合同約定及實(shí)際交付為準(zhǔn)……”什么意思呢？從合同來看，開發(fā)商所有的宣傳展示、所有的銷售人員的承諾實(shí)際上都對(duì)其沒有任何約束力！
開發(fā)商在合同中的這種約定顯然是對(duì)自己法律風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，也往往會(huì)直接導(dǎo)致購(gòu)房者在收房時(shí)大失所望卻又難以維權(quán)。所以，咱們一定要學(xué)會(huì)鑒別開發(fā)商宣傳的真?zhèn)?，甚至需要將這一點(diǎn)提升到防火防盜的等級(jí)上！
首先，把握一個(gè)基本原則，只要是合同中沒有明確約定的內(nèi)容，都有很大的可能是假的，都有很大的可能是宣傳的伎倆，誤導(dǎo)購(gòu)房者。
其次，需要分清開發(fā)商宣傳一般著重從幾個(gè)角度出發(fā)。第一，對(duì)配套設(shè)施的極力渲染是開發(fā)商最常用的手段。以云南西雙版納某度假區(qū)為例，開發(fā)商在多種媒體渠道宣傳中明確表示小區(qū)配有高爾夫球場(chǎng)、人工湖、三甲醫(yī)院、國(guó)際學(xué)校等對(duì)房屋價(jià)值有極大益處的配套。第二，學(xué)區(qū)房營(yíng)銷也是開發(fā)商慣用的手段，學(xué)區(qū)房往往意味著房?jī)r(jià)的大幅度提高。第三，對(duì)房屋高配置的鼓吹是精裝修商品房銷售的必用手段。精致的室內(nèi)效果宣傳圖美輪美奐，天上地下人間少有。第四，地理位置的優(yōu)越，交通便利，將來的發(fā)展前景等也是不少開發(fā)商吸引購(gòu)房者的著力點(diǎn)。而針對(duì)這些不同的內(nèi)容，辨別方法有所不同。
1、關(guān)于配套的宣傳。
按照咱們國(guó)家的法律規(guī)定，如果小區(qū)有某些配套，這些配套必然會(huì)出現(xiàn)在相關(guān)的規(guī)劃手續(xù)之中。所以，購(gòu)房時(shí)，對(duì)于開發(fā)商宣傳的配套，咱們可以通過小區(qū)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件附圖去核實(shí)，看看小區(qū)究竟是否有這方面的規(guī)劃。如果規(guī)劃中都沒有，將來幾乎不可能實(shí)現(xiàn)。而且，在沒有相關(guān)規(guī)劃的情況下，即使建了也是違建，隨時(shí)會(huì)被拆除！
2、關(guān)于學(xué)區(qū)房的宣傳。
很多人買房是奔著給孩子上學(xué)用的，甚至不惜花費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房屋本身價(jià)值的成本。然而，這些年開發(fā)商欺騙廣大業(yè)主，謊稱是學(xué)區(qū)房的事件早已屢見不鮮，在各個(gè)地方都時(shí)有發(fā)生。遇到這種情況，很多購(gòu)房人心疼的可能還不是多花錢的問題，更多的恐怕是擔(dān)心因此而耽誤了孩子上學(xué)，耽誤了孩子的前程。所以，如果開發(fā)商聲稱是某某重點(diǎn)學(xué)校的學(xué)區(qū)房，首先要看是否寫入了合同中，只要沒有寫入合同中，說明開發(fā)商心里肯定是沒有譜的。其次，可以要求開發(fā)商提供相關(guān)的政府文件，如果沒有，咱們購(gòu)房人還可以去教委部門進(jìn)行核實(shí)。
3、關(guān)于房屋的配置。
千萬千萬不要只看開發(fā)商的效果圖、樣板房和沙盤，這些都是做出來的，并非真正建成的房子。如果想盡量避免掉進(jìn)這些坑里，可以要求開發(fā)商提供咱們準(zhǔn)備購(gòu)買房屋的施工圖紙進(jìn)行核實(shí)。所有的房屋都應(yīng)當(dāng)是按圖施工的，施工圖紙所顯示出來的才是房子真正的原貌。
4、關(guān)于地理位置、交通及將來的發(fā)展前景。
關(guān)于這方面可以要求開發(fā)商提供這一片土地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，同時(shí)還可以到相關(guān)部門去核實(shí)。比如前一段比較火的某開發(fā)商偽造地鐵站事件，遇到類似的宣傳，咱們可以到相關(guān)的規(guī)劃部門去核實(shí)。如果規(guī)劃上根本就沒有，那肯定是假的！千萬千萬不要開發(fā)商說什么就是什么，眼見為實(shí)，耳聽為虛。
二、千萬千萬不要購(gòu)買無證房
咱們國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售和現(xiàn)售都有很嚴(yán)格的行政許可審批，原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)樯唐贩績(jī)r(jià)值很高，開發(fā)周期很長(zhǎng)，流程很繁瑣，如果沒有嚴(yán)格的審查和程序約束，往往會(huì)產(chǎn)生極大的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是期房，本身風(fēng)險(xiǎn)就極大，畢竟買的時(shí)候往往房子還沒有建起來，只是一朵“樓花”。但是房款是要預(yù)付的，而房?jī)r(jià)又極高，對(duì)于很多很多的家庭，需要窮一家之力，甚至兩三代之力才能買得起一套房。
這里的無證房主要是指沒有取得預(yù)售許可證或者現(xiàn)售許可證的商品房，取得相關(guān)許可證是能夠銷售的基本條件，如果連基本條件都達(dá)不到，將來很可能出問題。比如很多無證房由于不具備基本的手續(xù)，缺乏有效的監(jiān)管，最后走向了爛尾，購(gòu)房人房錢兩失。比如還有不少的無證房最終因?yàn)槭掷m(xù)問題，哪怕沒有爛尾，最后交了房，但是房產(chǎn)證卻遲遲辦不下來。比如有的無證房實(shí)際上是被法院查封或正在被拍賣的房產(chǎn)，花了錢，房子卻拿不到。所以咱們買房的時(shí)候一定要注意避免這些坑，注意做到以下三點(diǎn)：
1、學(xué)會(huì)看五證
常說的五證是指國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。這五證中商品房預(yù)售許可證是最后一個(gè)證，如果前4個(gè)證不具備，是無法取得最后一個(gè)商品房預(yù)售許可證的，哪怕取得了，也是違法的。咱們不僅僅要看這五證是否存在，還要看具體的內(nèi)容，看下所購(gòu)買的商品房到底是什么性質(zhì)，究竟多少年產(chǎn)權(quán)，先后的手續(xù)是否一致。
2、對(duì)開發(fā)商做基本的調(diào)查了解
可以通過中國(guó)裁判文書網(wǎng)、中國(guó)執(zhí)行信息網(wǎng)、企查查等方式查清開發(fā)商的相關(guān)信息，了解下這個(gè)開發(fā)商是否涉訴，以前有沒有出現(xiàn)過質(zhì)量問題、商品房糾紛問題等，是否存在被執(zhí)行的信息，進(jìn)而初步判斷開發(fā)商的資信、資金能力、以及所購(gòu)買的樓盤是否被查封或執(zhí)行。
3、取得預(yù)售或現(xiàn)售許可證不等于一定能銷售
這一點(diǎn)尤其需要注意，現(xiàn)實(shí)中，有一些樓盤雖然取得了預(yù)售許可證或現(xiàn)售許可證，但是因?yàn)殚_發(fā)商違規(guī)或者被法院執(zhí)行等，已經(jīng)被建委部門停辦了網(wǎng)簽。所以買房的時(shí)候要問清楚什么時(shí)候可以做網(wǎng)簽，如果簽了房但是不能及時(shí)辦理網(wǎng)簽，往往意味著這個(gè)房子是有問題的。
三、注意別讓開發(fā)商轉(zhuǎn)移預(yù)售房款
按照咱們國(guó)家商品房預(yù)售的規(guī)定，咱們支付的所有房款（包括定金、意向金、首付款、貸款）都必須打到這個(gè)項(xiàng)目的專項(xiàng)預(yù)售款賬戶上，而且在項(xiàng)目沒有徹底完工前，必須只能用于這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，不能挪作他用。然而，很多很多開發(fā)商都在轉(zhuǎn)移預(yù)售房款，或者挪用預(yù)售房款。這種違法方式會(huì)大大提高樓盤爛尾的幾率！雖然不是所有的轉(zhuǎn)移預(yù)售房款都會(huì)導(dǎo)致爛尾樓的產(chǎn)生，但是所有的爛尾樓都和轉(zhuǎn)移預(yù)收房款或挪用預(yù)售房款有關(guān)。
所以，咱們支付房款的時(shí)候，務(wù)必注意收款賬戶是否是合同中明確約定的這個(gè)項(xiàng)目的專項(xiàng)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。絕大部分地方的商品房預(yù)售合同文本中對(duì)專項(xiàng)資金監(jiān)管賬戶都有明確約定，即使沒有約定，開發(fā)商也需要在現(xiàn)場(chǎng)公示，建委部門也應(yīng)當(dāng)給公開。
四、密切關(guān)注不利因素，務(wù)必詳細(xì)查看所簽署的每一份文件
有的業(yè)主在收房的時(shí)候豁然發(fā)現(xiàn)自己買的房子旁邊竟然是一片墳場(chǎng)，還有的業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己的房子下面是化糞池，還有的發(fā)現(xiàn)自己房子幾米外就是高壓線塔……這些都屬于商品房銷售時(shí)需要公開的不利因素，有的開發(fā)商會(huì)在售樓處的某個(gè)小角落放著，有的開發(fā)商會(huì)在您簽署的一堆文件中夾雜著。購(gòu)房的時(shí)候，幾乎絕大部分的人是不會(huì)認(rèn)真看自己簽署的文件的。而在這些文件當(dāng)中，往往會(huì)包括一些關(guān)于不利因素的告知書，一些排除購(gòu)房人權(quán)利的條款。
收房時(shí)發(fā)現(xiàn)這些問題，向開發(fā)商提出的時(shí)候，開發(fā)商往往會(huì)拿出您親筆簽字確認(rèn)的內(nèi)容，“看吧，我早就告訴你了！”所以，咱們簽署購(gòu)房協(xié)議、簽署相關(guān)所有書面文件的時(shí)候，務(wù)必注意認(rèn)真查看。開發(fā)商許諾的一百個(gè)優(yōu)點(diǎn)可能有百分之七十以上是假的，但是當(dāng)以書面方式列明不利因素的時(shí)候，幾乎百分之一百是真的！
五、密切關(guān)注項(xiàng)目施工進(jìn)度
簽了合同，付了款，千萬不要只是坐等開發(fā)商交房，一定要密切關(guān)注自己買的房是否是在有條不紊地施工。如果停工了，是什么原因？天氣原因，還是地方政府原因，還是環(huán)保問題，還是開發(fā)商資金鏈斷了……有不少的朋友交了錢后，就滿懷信心地坐等收房，等到交房的時(shí)候，一看，竟然還是一個(gè)坑！
一旦發(fā)現(xiàn)停工了，要及時(shí)查清楚到底是什么原因停的，要及時(shí)采取法律手段，及時(shí)維權(quán)，避免損失進(jìn)一步擴(kuò)大。
買房買的好會(huì)是一件很幸福的事情，但是買不好會(huì)讓人很窩心。買房時(shí)多思量，盡量跳過那些其實(shí)并不算是很高明的坑，開開心心買房，快快樂樂收房！
