開發(fā)商在全裝修項目中雖然會制作樣板間，但通常不會將樣板間作為交付標準，且合同中往往會約定如下條款：出賣人所修建的樣板間/樣板區(qū)/示范單位/示范區(qū)/概念展示間等僅作風格展示和參考之用，不是出賣人的要約或承諾，不是雙方合同的內(nèi)容，不對確定房屋價格產(chǎn)生重大影響，對出賣人沒有約束力，不屬于合同內(nèi)容，不作為交付標準，買受人承諾不基于樣板間/樣板區(qū)/示范單位/示范區(qū)/概念展示間等向出賣人主張權(quán)利；有關(guān)該房屋的戶型、結(jié)構(gòu)、空間、功能系統(tǒng)、裝飾裝修、配置標準等均以雙方在本合同及本補充協(xié)議中約定的為準。因此，買受人無法以樣板間的裝修質(zhì)量標準作為評判標準。

物具有使用價值和交換價值，其中，使用價值體現(xiàn)物的質(zhì)量。物的交換價值則以使用價值為前提，此外，交換價值在交易中表現(xiàn)出的價格，還要受供求關(guān)系等因素的影響，最終由交易雙方協(xié)商確定。因此，物的質(zhì)量不能等同于交易價格，反之亦然。雙方在合同中雖約定裝修總價，但在精裝修房屋買賣合同中，精裝修的銷售價格是雙方當事人在對精裝修成果質(zhì)量確認的基礎上自由協(xié)商的結(jié)果，如以精裝修銷售價格作為質(zhì)量標準，直接以實際裝修價格與銷售價格相差過大為由請求返還差價，違背經(jīng)濟常識，也缺乏法律依據(jù)。且依照交易習慣和當事人在簽訂合同時的價值判斷，合同所約定的裝修部分價格，不僅是雙方自愿約定的結(jié)果，客觀上也應當允許其中包含開發(fā)商的利潤。

對浙江省、上海市近幾年幾百例買受人起訴要求認定《補充協(xié)議》或其中部分條款無效的案例進行分析，可以得出如下結(jié)論：

（一）即使《補充協(xié)議》的格式條款部分免除開放商責任，加重買受人責任排除買受人主要權(quán)利，法院也不輕易認定《補充協(xié)議》無效

此類判決以林新挺、張銘等與杭州愷澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛【(2019)浙0110民初17054號】一案中最為典型。本案中，原告向法院提供了杭州市余杭區(qū)市場監(jiān)督管理局的行政處罰決定書，用以證明行政機關(guān)認定《補充協(xié)議》條款為格式條款，部分條款免除被告責任，加重原告責任且排除原告主要權(quán)利的事實。例如，《補充協(xié)議》第6.3.5條免除了開發(fā)商書面通知買受人的責任，同時排除了買受人解除合同的權(quán)利；第10.1條減輕了開發(fā)商應承擔的違約責任；第12.6條排除了買受人解除合同的權(quán)利；第19.8條限制了買受人請求開放商支付違約金或損害賠償?shù)臋?quán)利。法院認可《補充協(xié)議》是被告開發(fā)商為銷售商品房而事先擬定的，具有一般性和通用性，屬于格式條款。但并不因此認為《補充協(xié)議》無效，理由如下：

1、《補充協(xié)議》是雙方真實的意思表示。簽訂過程中，買受人要求修改了一個錯別字，法院認為其對內(nèi)容審查相當仔細，應當已經(jīng)理解條款的含義，并注意到可能違反公平原則，且免除或者限制被告公司責任的條款，故認定《補充協(xié)議》是雙方當事人的真實意思表示，依法成立并生效。

2、雙方簽訂的《商品房預售合同》第29條已經(jīng)約定了《補充協(xié)議》中含有不合理的減輕或免除應當由出賣人承擔的責任，或不合理的加重買受人責任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同為準。因此《商品房預售合同》已經(jīng)確立了此情形下具體條款的適用原則。

3、開發(fā)商事先擬定格式條款，符合商品房交易的實際需要，有利于節(jié)約交易成本，提高交易效率。雖然本案《補充協(xié)議》存在“免除被告公司責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利”等條款，但是對上述情況應實事求是進行判斷，因為上述情形的發(fā)生是因人而異、因事而異的，僅根據(jù)內(nèi)容作出判斷，勢必導致無訴請當事人簽訂的格式條款處于被動認定的“一刀切'情況的發(fā)生，這不僅不利于體現(xiàn)不同買受人的真實意思表示，也不利于保護交易安全?！渡唐贩款A售合同》尚在履行過程中，是否真的存在被告公司“免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利”以及“排除或者限制消費者權(quán)利、減輕或者免除經(jīng)營者責任、加重消費者責任等對消費者不公平、不合理”情形判斷的實際意義也會發(fā)生變化，如被告公司在訴訟過程中已經(jīng)按時交付案涉房屋，再根據(jù)協(xié)議約定判斷是否無效已無實際意義。也就是說，原告在格式條款約定的相應情形發(fā)生時，通過舉證證明上述事實，進而要求認定無效更具實際意義。

4、買受人在交易過程中理應保持謹慎，以防范潛在的市場風險和交易風險。相關(guān)管理部門在《商品房預售合同》中對買受人進行了提醒，開發(fā)商在《補充協(xié)議》中也作了說明。另外，從簽訂過程來看，原告買受人應當已經(jīng)理解《商品房預售合同》（含《補充協(xié)議》），包括其請求確認無效的條款的含義，卻在簽訂后不久即起訴要求確認部分條款無效，有違誠信原則。

（二）《補充協(xié)議》約定的與《浙江省商品房買賣合同示范文本》不一致的部分條款被法院認定有效：

1、《補充協(xié)議》約定如開發(fā)商逾期交房或者買受人逾期領(lǐng)房的，則合同中開發(fā)商承諾取得土地、房屋權(quán)屬證書的時間相應順延，順延期限與商品房交付的逾期期限相同，該期限內(nèi)開發(fā)商不承擔逾期辦證的相應違約責任及賠償責任。

2、《補充協(xié)議》約定房屋實測公用分攤建筑面積與預測公用分攤建筑面積不一致的，房屋轉(zhuǎn)讓總價不變；房屋實測套內(nèi)建筑面積與預測套內(nèi)建筑面積不一致的，雙方同意當誤差為 3%以內(nèi)(不包括 3%)時，按每平方米建筑面積單價計算多退少補。按照以上約定，面積不一致時，雙方按照套內(nèi)實際建筑面積結(jié)算，而分攤建筑面積發(fā)生變化則不影響房屋總價。

法院認為《補充協(xié)議》中關(guān)于面積誤差處理的約定有效：依據(jù)以上約定，若實測分攤建筑面積超過雙方約定的分攤建筑面積，或者由此導致房屋總建筑面積增加，原告亦不必增加支付房款。由此而言，該約定雖為格式條款，但尚不存在免除或限制被告責任、加重原告責任、排除原告主要權(quán)利的情況，自不存在所謂需提示說明的問題，也不存在效力瑕疵問題。

3、《補充協(xié)議》約定實測建筑面積小于預測建筑面積時，不論面積誤差比為多少，一律按實結(jié)算，開發(fā)商無息退款。（注：《浙江省商品房買賣合同示范文本》第14條約定：實測建筑面積小于預測建筑面積時，絕對值超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。）

法院認為《補充協(xié)議》的約定有效：補充條款雖然形式上由開發(fā)商預先擬定，但所載內(nèi)容并非不可更改的條款，雙方可以經(jīng)過協(xié)商而達成一致。且根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條（注：現(xiàn)已經(jīng)刪除）：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理。本案中，補充條款約定的內(nèi)容與司法解釋相關(guān)內(nèi)容基本一致，僅實測建筑面積小于預測建筑面積，且絕對值超過3%部分進行了修改，就其內(nèi)容本身而言并不存在免除條款提供方責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的情形。從補充條款呈現(xiàn)格式來看，補充條款是獨立于合同正文之外的特別條款，其另起篇幅、獨立存在的形式就足以引起合同當事人的注意，雙方應為確知。且相關(guān)司法解釋已經(jīng)明確規(guī)定合同有約定的，按照約定處理。

盡管最新的《商品房買賣合同司法解釋》已經(jīng)刪除了關(guān)于面積誤差處理的規(guī)定，但《商品房銷售管理辦法》第20條規(guī)定：“按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％）的，據(jù)實結(jié)算房價款；（二）面積誤差比絕對值超出３％時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起３０日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人補足；超出３％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出３％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人”依然有效。

4、《補充協(xié)議》約定，交付期限屆滿時該房屋未達交付條件、標準的,買受人同意給予出賣人三個月的交付寬限期,寬限期內(nèi)買受人不追究出賣人任何違約責任;在交付寬限期滿后若因出賣人原因仍然無法交付該房屋的,出賣人應當以買受人已付房價款為基數(shù),按照每月千分之一的標準,向買受人支付逾期交房違約金,直至出賣人交付房屋為止或買受人依約解除本合同為止;出賣人逾期交房超過120天的,買受人有權(quán)單方面解除本合同,出賣人在退還買受人已付的購房款時不再計息,按前述約定給予買受人每月千分之一的逾期交房違約金,出賣人不再另行補償買受人其他損失。若買受人要求繼續(xù)履行合同的,合同繼續(xù)履行,自約定的寬限期屆滿之次日起至實際交付之日止,出賣人按月向買受人支付已收房款的千分之一作為違約金。無論買受人是否解約,出賣人因交房遲延所付逾期交房違約金總額不超過買受人已付房價款的百分之一。

王啟明  合伙人/律師

汪菁菁 實習律師