（版權|鳳凰網(wǎng) 作者|王婷婷）

【前言：直面質(zhì)疑、還原真相。禹洲的2020答卷，林龍安給了真誠的答案?！?/p>

地產(chǎn)人沒有愚人節(jié)，只有Q2 KPI開啟的第一天。

4月1日，禹洲集團董事局主席林龍安在結束了路演后，接受了鳳凰網(wǎng)風財訊的專訪。

這已經(jīng)是業(yè)績會后第二天的路演了，4月8日管理層還會和多家貸款銀行舉行會議。林龍安像往常一樣繁忙，禹洲如往年一樣快進。在今年一季度，公司最新的銷售金額已經(jīng)突破220億元。

是的，進入Q2，往事翻篇，一切向前。

有這份坦蕩篤定，因為對于2020年業(yè)績帶來的系列質(zhì)疑，林龍安真誠且堅信。

坦誠的是，對去年由于確認和交付延遲，造成的營利大幅下滑，林龍安并不回避，他詳細予風財訊還原了真相，并強調(diào)“責無旁貸”，禹洲已經(jīng)著手改變和完善。

堅信的是，針對評級下滑、短債償還等，禹洲的現(xiàn)金和去化速度都夠覆蓋資金風險。并且大多主流境內(nèi)和境外銀行，和禹洲合作二十余年，了解企業(yè)的質(zhì)地，也依然支持公司的融資貸款。

近日匯豐銀行發(fā)布研究報稱，造成禹洲2020年業(yè)績下降多種因素，是一次性的，不太可能在2021年及以后出現(xiàn)。

那么禹洲是否利空出盡？如何修復投資者信心、保證資本市場預期？能否讓企業(yè)破局再提升？

在予鳳凰網(wǎng)風財訊的專訪中，林龍安給出了詳細回答。

Q1、鳳凰網(wǎng)：能否還原2020年禹洲延遲部分項目交付、收入確認的事件？

A:林龍安

我如實講一下整個情況。

我們這些要交付的房子，都賣掉了，但因為疫情的原因，導致無法如期（2020年四季度）交付，主要是位于武漢、唐山的項目，其中也有因為精裝修部分沒能完工的，比如位于合肥和上海的項目導致無法確認收入。

而香港這邊（公司集團管理層）的要求，和城市公司的具體執(zhí)行有錯開，團隊的銜接度不到位，巡查力度也不到位，這是團隊最大的問題。

我覺得不管怎么樣，責無旁貸，是我們的責任我們自然要承擔、要反思，要徹底改變自己，要完善自己。

我們要把交房的程序規(guī)則研究更透，交房細節(jié)做得更好，這是我們首先努力確保的一個方向。

然后報告一下，上述這些項目都有進展陸續(xù)會在今年上半年交付，上半年我們的交房不會低于120億元。

Q2、鳳凰網(wǎng)：2021年禹洲的收入、利潤、毛利率等指標，會有怎樣的發(fā)展？

A:林龍安

匯豐銀行對我們公司有透徹的研究和了解，它們給出的報告明確表示，影響公司業(yè)績的因素是一次性的，不會在2021年及以后持續(xù)。

至少到現(xiàn)在，大家也看到，整個市場層面都恢復過來了。投資者對禹洲也是充滿信心的，因為他們了解，禹洲的內(nèi)在品質(zhì)是好的。

禹洲的土地儲備2310萬平方米，總可售貨值4,559億元，集中在長三角、大灣區(qū)、環(huán)渤海這些區(qū)域的一二線城市。

2021年我們推出來的貨值是1800億，可以支撐1100億的銷售目標實現(xiàn)。

今年我們的平均毛利率也可以達到20%左右的行業(yè)平均水平。

三道紅線中，凈負債率、現(xiàn)金短債比均處于綠檔，而剔除預收款后的資產(chǎn)負債率則較中期進一步下降至77.9%，力爭兩年內(nèi)實現(xiàn)全面達標。

資產(chǎn)負債表夯實穩(wěn)健，資金流動性充裕，也再次用數(shù)據(jù)證明2020對禹洲的影響因素是一次性的。

Q3、鳳凰網(wǎng)：公司會如何修復此次事件對投資人信心的影響？

（最近禹洲耗資1870.52萬回購808萬股用于股份獎勵；林龍安以325萬港元代價增持了130萬股）

A:林龍安

公司已經(jīng)及時調(diào)整了一些策略，比如

第一，我們和審計事務所溝通，以后的合作項目，請審計提前介入、把關，按它們的規(guī)則來進一步完善項目交付，同時解決“交付再審核，出現(xiàn)問題來不及更改”這個時間差的問題。

我們審計事務所和禹洲的合作，從2007年到現(xiàn)在，是很了解我們的，站在我們面前，能把我們“幾根排骨、幾根腸子”都看得清清楚楚。

所以他們對禹洲很了解，我們也非常尊重他們的專業(yè)判斷，也請求他們給我們更多的指導、督促，這個是能夠讓我們這個團隊徹底改革跟改變的步驟。

第二，我們會根據(jù)市場情況，不斷增持。

禹洲是一個負責任、有擔當?shù)钠髽I(yè)，我們更愿意和所有的投資者共贏。

Q4、鳳凰網(wǎng)：公司的資本市場信用，是什么處境？融資境況是否充裕？

A:林龍安

禹洲和所有的大銀行，包括四大國有銀行、恒生中信等國際銀行都有及時的溝通，他們對禹洲也很清楚。

比如說建行、工行等，跟公司已經(jīng)27年、28年了，非常清楚公司的內(nèi)在指數(shù)，明確告訴我們，對公司充滿信心。他們也知道這一次只是并表的延遲，導致的收入調(diào)整，不影響整個集團的正常運營、權益負債。

禹洲武漢的項目，在昨天剛剛放款8.4億左右。我們和境內(nèi)銀行的合作沒有任何影響。

我們的境外合作也不受影響。

我們同銀行過往的關系以及公司本身的業(yè)績經(jīng)營記錄是很好的，這方面的相互信任說實話也不是簡單的一期報表交付延遲就會動搖的。

2月簽署一項雙幣貸款利息償付協(xié)議，坊間流傳說可能尋求違約豁免。這是不實傳聞。

禹洲集團于2月23日獲授一筆2.385億美元的美元定期貸款融資及一筆2.34億港元的港元定期貸款融資，該貸款有個FCCR比率的（EBITDA/利息要大于兩倍）要求，禹洲集團因為2020年收入下降而造成該指標不達標，為此禹洲集團向該貸款的借款方申請豁免遵守此指標，并已初步獲得了主要借款人的同意。

這方面我們已經(jīng)和基本所有的大銀行談好了豁免，他們會繼續(xù)支持我們的銀團，所以目前來看，銀團這邊沒有壓力的。

并非坊間流傳的就該貸款的協(xié)議付息而尋求豁免。該貸款的利率只有約4%，不存在需要申請豁免的需求。

況且現(xiàn)在禹洲截止2021年4月1日公司賬上的銀團貸款也只有2.68億美金。

對于下半年的融資，由于禹洲手頭上的現(xiàn)金還比較充足，所以我們還是以穩(wěn)健的周轉為主，更多靠銷售來進行擴充資金，減少負債。

禹洲第一季度實現(xiàn)了銷售220.6億，我們現(xiàn)在已經(jīng)在加速，今年銷售總指標是1100億，而且我們的物業(yè)都在一二線城市，無論庫存去化，還是新推樓盤的流轉都能保證。

Q5、鳳凰網(wǎng)：今年拿地速度和規(guī)模是否會有所調(diào)整？投資方面有何考慮？

A:林龍安

拿地戰(zhàn)略我們?nèi)ツ昃驼{(diào)整了。禹洲目前是“雙總部”的概念，長三角的業(yè)績占到整個業(yè)績的55%，依然是禹洲布局的重點。與此同時，深圳落地總部，支撐大灣區(qū)的戰(zhàn)略。

在大灣區(qū)，禹洲會從舊改、小區(qū)改造、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面尋找不一樣的機會。

比如今年禹洲在深圳的一個舊改項目，實現(xiàn)了當年投入、當年產(chǎn)出。

舊改項目普遍沒個三五年不能產(chǎn)出，禹洲可以說是遙遙領先者。這加強了我們在大灣區(qū)投入的信心。

未來禹洲還將在舊小區(qū)改造、城市更新、產(chǎn)業(yè)型用地、通信板塊（智慧交易等）…多方面下功夫，從實現(xiàn)地產(chǎn)和政府共贏的角度來探索業(yè)務。

Q6、鳳凰網(wǎng)：舊改、小區(qū)改造等業(yè)務，考驗公司核心運營能力。禹洲有優(yōu)于行業(yè)平均值的表現(xiàn)，能分享經(jīng)驗嗎？

A:林龍安

這方面，禹洲還要向同業(yè)、優(yōu)秀的榜樣學習。

不過整體來說，禹洲認為公司在千億后，要有獨特的發(fā)展之路，這個值得深思。

禹洲的想法是，第一公司有準則性，第二公司追求精細型的發(fā)展，第三要和國家發(fā)展方向一致而行，做城市發(fā)展服務商。

禹洲在大灣區(qū)已經(jīng)有337億貨值的舊改項目，在深圳的舊改，將做到當年投入，當年產(chǎn)出，還是挺難得的。

Q7、鳳凰網(wǎng)：禹佳生活服務計劃在2021年分拆上市，有怎樣的期望？

A:林龍安

禹洲做物業(yè)的想法是，做一個小而精的物業(yè)服務平臺，做高質(zhì)量的城市供應商、服務商，這也是禹洲的一個特色。

禹洲一方面會考慮收并購。比如最近已經(jīng)并購了舟山星城物業(yè)，也增加了上海的一些物業(yè)的管控。

一方面，會在基礎物業(yè)管理上，引入互聯(lián)網(wǎng)手段、系統(tǒng)性服務體系等。

我們還持有150多萬平方米的商業(yè)物業(yè)，全部集中在上海、深圳、武漢、合肥、廈門、南京、蘇州、杭州這樣的城市，支撐著集團優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的落地，也支撐了禹洲商管的向更高的臺階邁進。

禹洲把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保留在上市公司內(nèi)，給未來商業(yè)管控體系更多支持，增加利潤，增加整個集團的利潤增長。這也是我們的一個最大特色。

對于物業(yè)分拆上市后的估值，我們的心態(tài)是，隨行就市。

Q8、鳳凰網(wǎng)：您對房地產(chǎn)市場和趨勢怎么看？對新格局下的企業(yè)責任怎么看？

A:林龍安

房地產(chǎn)發(fā)展走到現(xiàn)在，已經(jīng)是區(qū)域飽和、平衡的階段，房住不炒已經(jīng)成為常態(tài)，未來還會因城施政，我們做房地產(chǎn)的更應該立足與國家相關政策相呼應。

房地產(chǎn)也已經(jīng)回歸到制造業(yè)的本質(zhì)，持續(xù)低盈利水平。所以公司要更加重視精致型的管理，創(chuàng)新型的拓展，以及服務到位，這是跟以前完全不一樣的一個模式。

禹洲認為，還是要走自己的路。

其一，走我們一直走的高品質(zhì)之路，做精致的城市發(fā)展服務商。

第二，現(xiàn)在房屋管理、房屋開發(fā)，跟互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)密不可分，所以要更多探討智慧城市、智慧建設體系等方面。同時要穿透到居住空間，形成一個獨特的、跟人們生活需求更緊密匹配的居住環(huán)境的探索。

第三，要做個有責任有擔當?shù)钠髽I(yè)。

社會的發(fā)展成就了企業(yè)家，企業(yè)的貢獻也成就了經(jīng)濟發(fā)展。

所以一個有責任的企業(yè)家，應該立足于家國情懷。只有懷著家國情懷、努力創(chuàng)新，和國家同甘苦、共命運，才能最終成就這個企業(yè)，成就這個企業(yè)家。