房地產(chǎn)開發(fā)前期需要大量資金，但小開發(fā)商通常難以通過正規(guī)融資渠道取得投資，因此在開發(fā)過程中為了解決資金問題，通過各種民間渠道獲取資金比較常見，如民間借貸、小額貸、收取預(yù)售款等。由于民間借貸和小額貸或認(rèn)購房屋無需辦理登記公示手續(xù)，故難以通過一般法律盡職調(diào)查手段完全排除目標(biāo)公司存在未予披露債務(wù)情況。

1、根據(jù)《中華人民共和國公司法》第十六條之規(guī)定，公司可以為他人提供擔(dān)保。擔(dān)保分人保和物保。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人可就物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)，或按照約定要求保證人履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任。盡管目標(biāo)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后享有追償權(quán)，但通常為了實現(xiàn)該追償權(quán)需付出大量的時間、金錢成本，也存在無法成功追償?shù)娘L(fēng)險。

2、盡管《中華人民共和國公司法》規(guī)定企業(yè)為公司股東或者實際控制人提供擔(dān)保的，必須經(jīng)股東會或者股東大會決議，但若目標(biāo)公司未就擔(dān)保的股東會決議進(jìn)行工商備案登記，目標(biāo)公司若不主動披露，收購方也難以通過盡職調(diào)查獲取目標(biāo)公司擔(dān)保的情況。

未決訴訟/潛在訴訟因債務(wù)情況發(fā)生爭議，且無生效的法律文書對債務(wù)進(jìn)行確認(rèn)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)或承擔(dān)數(shù)額，故收購方無法準(zhǔn)確評估債務(wù)；若存在訴訟案件，項目地塊和公司股權(quán)面臨被查封的風(fēng)險。

目前國內(nèi)沒有官方網(wǎng)站統(tǒng)一公示企業(yè)全部行政處罰信息，故難以通過網(wǎng)絡(luò)查詢窮盡目標(biāo)公司行政罰款情況。

一些小開發(fā)商合同履行和財務(wù)制度不夠規(guī)范，可能存在現(xiàn)金交易或未開票交易，但不開票收入也產(chǎn)生納稅義務(wù)，一旦稅局發(fā)現(xiàn)，就需要補繳稅款，同時還很可能被加收滯納金或被罰款。

以上僅并未窮盡或有負(fù)債的形式，僅淺析幾項常見產(chǎn)生法律風(fēng)險的幾項。

1、若存在隱瞞或遺漏債務(wù)的情況，可能導(dǎo)致收購方無法客觀、準(zhǔn)確的評估股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價，增加交易成本。

2、若合作過程中途，股權(quán)工商變更登記完成前，目標(biāo)公司股權(quán)被凍結(jié)，收購方則無法直接獲得目標(biāo)公司股權(quán)。

3、由于民間借貸和保證無需辦理登記公示手續(xù)，故不能完全排除目標(biāo)公司可能存在未予披露而無法從登記信息可以查知的借款、擔(dān)保情況，若后期由此形成訴訟案件，項目地塊有可能面臨被查封的情況，目標(biāo)公司的債務(wù)導(dǎo)致項目地塊被查封很有可能影響到項目地塊的合作和后續(xù)開發(fā)。

1、要求目標(biāo)公司提供重大債權(quán)、債務(wù)和擔(dān)保情況的清單，結(jié)合目標(biāo)公司的財務(wù)賬套，可以對目標(biāo)公司現(xiàn)有的重大債權(quán)、債務(wù)和擔(dān)保情況有所了解；

2、若目標(biāo)公司存在公司印章使用制度以及合同審核系統(tǒng)，可仔細(xì)審查用印記錄，查看是否存在簽訂融資、借款、保證、抵押等合同用印記錄；

3、前往銀行打印目標(biāo)公司的資金流水和貸款卡查詢記錄，可著重關(guān)注大額交易和與關(guān)聯(lián)公司、實際控制人之間的交易往來。

1、前往中國銀行打印目標(biāo)公司《企業(yè)信用報告》，查看信貸交易（包括貸款交易和擔(dān)保交易）；

2、前往市場監(jiān)督管理局調(diào)取目標(biāo)公司自設(shè)立以來的工商檔案，核實是否存在股權(quán)質(zhì)押的情形，查看最新公司章程中關(guān)于公司擔(dān)保，以及股東會決議或者董事會決議中關(guān)于公示擔(dān)保的內(nèi)容；

3、要求目標(biāo)公司向盡調(diào)人員出具授權(quán)委托書，或者指定委托人陪同盡調(diào)人員前往目標(biāo)公司注冊地基層人民法院及中級人民法院，查詢正在進(jìn)行中的訴訟、保全及執(zhí)行案件情況。

要求目標(biāo)公司發(fā)布公告，要求債權(quán)人進(jìn)行債權(quán)申報與登記，這在一定程度也能查清部分債務(wù)。

對目標(biāo)公司的實際控制人、高管或主要負(fù)責(zé)人員進(jìn)行訪談，通過訪談了解公司債權(quán)債務(wù)的通常操作模式，對比現(xiàn)已查清的債務(wù)是否存在不合理之處；亦可要求目標(biāo)公司高管對已披露的債務(wù)進(jìn)行進(jìn)一步說明，著重關(guān)注含糊不清或相互矛盾的陳述，并進(jìn)一步進(jìn)行調(diào)查。

由轉(zhuǎn)讓方作出已充分披露債務(wù)的承諾，固定證據(jù)，若后續(xù)因或有債務(wù)發(fā)生爭議，可以此舉證證明轉(zhuǎn)讓方惡意隱瞞債務(wù)，并要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

通過盡職調(diào)查，盡可能的調(diào)查清楚目標(biāo)公司的債務(wù)、擔(dān)保情況，但是或有負(fù)債的存在無法通過法律和財務(wù)盡職調(diào)查全部排除，那么可以在簽署合作協(xié)議時，通過對協(xié)議條款的設(shè)置降低或有負(fù)債的風(fēng)險。

1、保證、承諾。由目標(biāo)公司制作交易基準(zhǔn)日的債權(quán)債務(wù)清單，收購方予以一一核對，并將此的清單作為《合作協(xié)議》中的附件予以確認(rèn)，明確設(shè)定目標(biāo)公司債務(wù)風(fēng)險負(fù)擔(dān)和擔(dān)保風(fēng)險負(fù)擔(dān)條款，約定轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)目標(biāo)公司在股權(quán)轉(zhuǎn)讓前的或有債務(wù)和或有擔(dān)保責(zé)任，且建議由關(guān)聯(lián)方提供連帶責(zé)任擔(dān)保由轉(zhuǎn)讓方或其關(guān)聯(lián)公司提供保證，承諾對清單以外的或有債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，若由此給目標(biāo)公司或收購方承擔(dān)責(zé)任的，目標(biāo)公司或收購方有權(quán)對其進(jìn)行追償。

2、分步合作。在簽署正式的合作協(xié)議前，雙方可以初步簽署框架協(xié)議、意向協(xié)議、備忘錄等形式磋商合作意向及合作模式，雙方先行開展披露和調(diào)查工作，收購方在此基礎(chǔ)上綜合評估股權(quán)價值和交易風(fēng)險，若評估風(fēng)險難以把控則可適時退出。

3、保留股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。采用分期付款方式，收購方可于股權(quán)變更登記完成后再行支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，以避免股權(quán)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后至股權(quán)變更登記前被凍結(jié)而無法變更登記。

4、預(yù)留充足的資金預(yù)算。以備項目地塊被查封影響合作開發(fā)時進(jìn)行解決；并與轉(zhuǎn)讓方約定，收購方因此支出的費用，有權(quán)向轉(zhuǎn)讓方追償或者在其利益分配中直接扣除；另要求轉(zhuǎn)讓方股權(quán)提供關(guān)聯(lián)方承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保。

5、約定違約責(zé)任。①違約金條款：若或有債務(wù)未對合同目的的實現(xiàn)造成根本性障礙時，可約定違約金條款；②解除權(quán)條款：若或有債務(wù)金額達(dá)到一定金額或超過收購方收益的一定比例，收購方享有解除權(quán)，并要求轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任。