對于當(dāng)事人從市場上購買取得的公房，該房屋被征收時，征收利益該由誰取得呢？

律師觀點

對于當(dāng)事人從市場上購買取得的公房，該房屋既具有公房的性質(zhì)，同時又并非因分配而是通過購買取得。針對其公房性質(zhì)，根據(jù)《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細(xì)則》第四十四條的規(guī)定：“征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋后，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有?！贬槍ζ洳⒎且蚍峙涠峭ㄟ^購買取得的特點，相關(guān)征收補償利益也應(yīng)由出資人參與分配。由此，有權(quán)分得征收補償利益的人群是：承租人、共同居住人和出資人。

從而，碰到此類案件時，爭議焦點即在于：出資人、承租人與共同居住人的認(rèn)定問題與征收補償利益的分配問題。

（1）出資人的認(rèn)定。往往會成為雙方的爭議點。例如本案中馬某方與劉某1方均主張自己是出資方，最后由法院作出認(rèn)定。

（2）承租人的認(rèn)定。這點通常比較容易認(rèn)定，但也不排除有特殊情況。例如本案中，系爭房屋出資人為馬某，承租人卻是劉某1，然馬某與劉某1并無親屬關(guān)系，此時就需要判斷劉某1是出于何種原因成為了系爭房屋的承租人，這其中的原因也關(guān)系到征收補償利益最終的分配問題。

（3）共同居住人的認(rèn)定。一向是公房征收案件的重點。關(guān)于上海市公有住房共同居住人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)2011年《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細(xì)則》第五十一條第三款的規(guī)定：“共同居住人，是指作出房屋征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶口，并實際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人?！?/p>

綜上，經(jīng)過對出資人、承租人、共同居住人的分別認(rèn)定，再結(jié)合系爭房屋的來源、對房屋的貢獻、居住狀況等因素，最終確定征收補償利益的分配方式。

基本案情

劉某2、劉某1、劉某3是兄弟姐妹關(guān)系，均為王某某、劉某夫婦的子女；劉某1與虞某1是夫妻關(guān)系，虞某2是二人之子；馬某是劉某3的男友。

系爭房屋為公房，2005年由馬某購買公房使用權(quán)，承租人登記為劉某1，在冊戶口為王某某、劉某2、劉某1、虞某1、虞某2五人。系爭房屋實際由王某某、劉某2和馬某、劉某3居住使用，后馬某、劉某3、王某某因家庭矛盾于2014年搬走。

訴訟中，馬某、劉某3表示其可得的征收利益均由王某某、劉某2取得。

案例分析

劉某2、劉某1、劉某3是兄弟姐妹關(guān)系，均為王某某、劉某夫婦的子女；劉某1與虞某1是夫妻關(guān)系，虞某2是二人之子；馬某是劉某3的男友。系爭房屋為公房，于2005年由馬某辦理相關(guān)手續(xù)，向原承租人購買了公房使用權(quán)，承租人登記為劉某1。銀行交易記錄顯示，馬某于2005年4月從其本人銀行賬戶取出15萬元，同日原承租人在同一支行開戶并存入15萬元。

房屋購買后，陸續(xù)遷入王某某、劉某2、劉某1、虞某1、虞某2五人戶籍，實際由王某某、劉某2和馬某、劉某3居住使用，后馬某、劉某3、王某某因家庭矛盾于2014年搬走。劉某1家庭曾從單位增配獲得公房，買為售后公房后出售，購買了本市的商品房居住。2001年，劉某1、虞某1、虞某2在本市私房動遷中作為安置對象獲得了貨幣安置。

2018年6月，劉某1與征收人簽訂了《征收協(xié)議》，確定系爭房屋全部征收款為3,391,648元。

另，涼城路房屋原為劉某名下的售后公房。劉某于2003年4月報死亡，而涼城路房屋于2003年8月以劉某的名義被出售，售房款為25萬元。

訴訟中，馬某、劉某3表示其可得的征收利益均由王某某、劉某2取得。

王某某、劉某2向一審法院起訴請求：由王某某、劉某2分得全部征收款3,391,648元。

劉某1、虞某1、虞某2上訴請求：三上訴人分得系爭房屋的拆遷補償款人民幣3,391,648元的五分之三。事實和理由：一、系爭房屋購房款來自涼城路房屋的售房款，并非馬某，承租人署名劉某1可為證；二、虞某1和虞某2是系爭房屋的共同居住人；三、系爭房屋由劉某1購買并登記后，劉某1一家即將戶口遷入該房屋，后因被上訴人王某某、劉某2無其他住所，劉某1出于照顧母親和哥哥的心理將二人戶口遷入，考慮到系爭房屋大小不夠五人共同居住，便將房屋交由王某某、劉某2居住。

被上訴人辯稱：同意一審判決，理由：一、房屋是馬某出資購買；二、系爭房屋一直由王某某、劉某2、劉某3、馬某居住，三上訴人從未居?。蝗?、涼城路房屋是劉某2出售，款項被其用完，劉某1對此知情，未侵犯劉某1權(quán)利。

法院裁判

一審裁判結(jié)果：一、王某某、劉某2應(yīng)分得系爭房屋的征收補償款2,991,648元；二、劉某1應(yīng)分得系爭房屋的征收補償款400,000元。

二審裁判結(jié)果：駁回上訴，維持原判。

法律分析

一審法院認(rèn)為，根據(jù)《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細(xì)則》的規(guī)定，征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋后，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。系爭房屋在性質(zhì)上雖為公有住房，但并非由國家或單位分配所得，而是當(dāng)事人從市場上購買取得，故相關(guān)征收利益不僅屬于承租人和同住人享有，也應(yīng)由出資人參與分配。

證據(jù)顯示，馬某取出銀行存款15萬元與出售方存入15萬元在時間、地點上完全吻合，可認(rèn)定購房款系由馬某出資。劉某1方辯稱購房款為涼城路房屋的售房款，但無證據(jù)。馬某與劉某1并無親屬關(guān)系，顯然無理由將購得的房屋權(quán)益贈與劉某1；結(jié)合房屋購買后的實際居住情況，可認(rèn)為馬某購買該房屋使用權(quán)主要系用于幫助解決女友劉某3及其親人王某某、劉某2的居住問題。然承租人卻登記為劉某1，對此雙方無法給出令人信服的理由。法院權(quán)衡雙方抗辯理由，認(rèn)定當(dāng)事人的真實意思是將系爭房屋的權(quán)益由王某某及其子女即整個家庭共享，則征收利益也應(yīng)由相關(guān)當(dāng)事人取得并分配。王某某、劉某2的戶籍均在系爭房屋且長期實際居住，屬于房屋同住人，應(yīng)獲得相關(guān)安置利益，并取得與居住搬遷相關(guān)的獎勵費。劉某1作為系爭房屋的承租人，配合參與征收事宜，也可分得相應(yīng)的利益。虞某1、虞某2雖將戶籍遷入系爭房屋，但并未實際居住，且在他處已獲得過公房和動遷等住房福利，不符合同住人條件。劉某3、馬某表示其可得的征收利益均由王某某、劉某2取得。

綜上所述，綜合考量系爭房屋的來源、對房屋的貢獻、居住狀況、享受福利分房的因素等，法院酌情確定劉某1可分得貨幣補償款40萬元，其他征收利益均由王某某、劉某2獲得。

二審法院認(rèn)為，劉某1雖認(rèn)為系爭房屋購房款來自涼城路房屋的售房款，但并無充分證據(jù)證明，即便系爭房屋的購房款與涼城路房屋售房款有一定聯(lián)系，劉某1作為劉某的繼承人也只能繼承一定比例的售房款，一審法院判決劉某1作為掛名承租人可以酌情獲得40萬元征收補償款亦屬公平合理。

法律法規(guī)

《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細(xì)則》

第四十四條 征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋后，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。

案例來源

改編自劉某1、虞某1等與王某某、劉某2分家析產(chǎn)糾紛二審民事判決書

(2019)滬02民終4878號