租約執(zhí)行中的租賃經(jīng)營(yíng)管理工作主要有房屋空間交付、收取租金、租金調(diào)整等管理內(nèi)容。

(一）房屋交付

按照房屋租賃合同規(guī)定的日期，出租人與承租人在房屋所在地共同進(jìn)行實(shí)地交接查驗(yàn)房屋，檢查租賃物業(yè)是否符合租賃合同條款中的條件。對(duì)租賃房屋現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)后，如承租人對(duì)租賃物業(yè)交付條件沒有異議，雙方應(yīng)在房屋承接查驗(yàn)單上簽字確認(rèn)，表示承租人已接受租賃物業(yè)，出租人將鑰匙移交給承租人。如有異議，雙方協(xié)商解決。

交接房屋時(shí)，需要出租人與承租人共同查驗(yàn)的主要內(nèi)容有（以住宅為例）:

(1)房屋裝飾裝修（門、地面、墻、頂、窗等）質(zhì)量狀況；

(2)房屋設(shè)備（供電、供冷、供暖、上下水管道、電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等）數(shù)量和功能情況；

(3)家具（桌、椅、柜、臥具、廚具等）數(shù)量和質(zhì)量狀況；

(4)家用電器（電視、冰箱、空調(diào)等）情況；

(5)能源表具（水、電、氣表等）和數(shù)量狀況；

(6)門禁功能狀態(tài)和數(shù)量等。

(二）收取租金

雖然出租人收取租金方式多種多樣，但要以建立出租人與承租人間的良好信任關(guān)系為核心。出租人設(shè)定的租金收取程序要充分全面考慮承租人的方便和困難，特別是當(dāng)承租人遇到經(jīng)營(yíng)困難時(shí)。同時(shí)要注意程序的可操作性，根據(jù)承租人的特點(diǎn)采取靈活便利的收租方式，確定合理的收取時(shí)間。在租金收取過(guò)程中，出租人可使用客戶繳費(fèi)通知單、電子郵件、手機(jī)電話、信件、微信等手段提醒承租人主動(dòng)按時(shí)繳納租金。對(duì)承租人主動(dòng)按時(shí)繳納租金的行為要表示感謝和激勵(lì)。

(三）租金調(diào)整

物業(yè)租賃市場(chǎng)供求關(guān)系變化較大，租金往往處于波動(dòng)之中。因此需根據(jù)市場(chǎng)狀況經(jīng)常對(duì)租金水平進(jìn)行調(diào)整。在出租期限內(nèi)調(diào)整租金水平是非常困難、復(fù)雜的事情。租金調(diào)整時(shí)，出租人應(yīng)該認(rèn)真分析、決定何時(shí)調(diào)整、調(diào)整時(shí)間間隔多長(zhǎng)、調(diào)整幅度多大等內(nèi)容。按一般原則，對(duì)于租期較短的承租人，如租期1~2年的，可設(shè)定一租金水平，在租期中保持不變；而如果承租人需要再次續(xù)租，需要按照當(dāng)時(shí)的租金水平重新簽訂租約。對(duì)于租期較長(zhǎng)的承租人，如3~5年以上的，為保護(hù)出租人和承租人雙方的利益，租金每2~3年調(diào)整一次，或在租約中對(duì)租金如何調(diào)整做出明確的規(guī)定。

租金調(diào)整的方法一般有以下幾種：

1.漸進(jìn)調(diào)整

在毛租和凈租中，常見的調(diào)整租金的方法是漸進(jìn)調(diào)整法，即在合同中規(guī)定租金定期提高。

2.按百分比調(diào)整

按百分比調(diào)整通常是按承租人經(jīng)營(yíng)收入的增長(zhǎng)的一定百分比來(lái)調(diào)整。

3.按指數(shù)調(diào)整

按指數(shù)調(diào)整是指以某種經(jīng)濟(jì)環(huán)境的宏觀統(tǒng)計(jì)指數(shù)為依據(jù)，進(jìn)行百分比租賃的調(diào)整方法。常用指數(shù)是消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和批發(fā)價(jià)格指數(shù)。具體調(diào)整幅度和頻度應(yīng)由租賃雙方在合同擬定前商定。

4.按政策性價(jià)格變動(dòng)調(diào)整

這是指租金價(jià)格的調(diào)整除了隨經(jīng)濟(jì)指數(shù)變動(dòng)外，還要考慮如人員最低工資水平、稅率、水電費(fèi)等因國(guó)家政策性調(diào)整帶來(lái)的物業(yè)運(yùn)行費(fèi)的變動(dòng)。一般情況下，該部分價(jià)格調(diào)整時(shí)，承租人僅增加負(fù)擔(dān)超出預(yù)先確定開支的部分。

5.重估定價(jià)

重估定價(jià)是指在租約生效的一段時(shí)期后，租賃雙方同意由獨(dú)立評(píng)估人就當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)物業(yè)的租價(jià)重新評(píng)估并確定。