撰文：資深地產(chǎn)評(píng)論人 王毅敏

10月25日，河南省人民政府辦公廳以《河南省推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革商品房去庫(kù)存專項(xiàng)行動(dòng)方案(2016—2018年)》，通過(guò)多方面來(lái)的政策來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向健康方向發(fā)展，全文如下：

1）從供應(yīng)側(cè)著手制定合理的供應(yīng)

實(shí)施不同的土地供應(yīng)政策，對(duì)于不同庫(kù)存的城市，實(shí)行不同的土地供應(yīng)政策。

除了在土地供應(yīng)上根據(jù)商品房庫(kù)存確定供應(yīng)量之外，即便是已經(jīng)出讓過(guò)的土地也要根據(jù)存量房的多少而在項(xiàng)目是否準(zhǔn)予施工方面把控好節(jié)奏，對(duì)于供應(yīng)緊張的城市要加快審批進(jìn)度，而對(duì)于那些庫(kù)存量大于24個(gè)月的甚至超過(guò)36個(gè)月地區(qū)要停止新批建設(shè)項(xiàng)目。
對(duì)于那些市場(chǎng)嚴(yán)重過(guò)剩城市中，棚戶區(qū)改造中除了要增大貨幣補(bǔ)償?shù)谋壤?，還有把一些騰出來(lái)的土地用于公共設(shè)施及綠地等建設(shè)，減少住宅供應(yīng)量。

2）成立房企償債周轉(zhuǎn)基金，降低購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)。

文件要求“各省轄市、縣(市)政府要積極探索依托政府性平臺(tái)公司,按照有償、互助、擔(dān)保的原則吸引開發(fā)企業(yè)積極參與,建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債周轉(zhuǎn)基金,在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下,積極幫助困難企業(yè)解決開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中短期過(guò)橋資金需求問(wèn)題,避免企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。積極為企業(yè)兼并重組和聯(lián)合開發(fā)創(chuàng)造條件,協(xié)助做好問(wèn)題樓盤的盤活和化解工作?！?/span>在三四線城市，由于過(guò)去幾年供應(yīng)量巨大，去化困難，幾乎每個(gè)城市都會(huì)有不少的項(xiàng)目出現(xiàn)停工現(xiàn)象，有的項(xiàng)目停工時(shí)間已經(jīng)超過(guò)甚至超過(guò)一年以上。
這些停工的項(xiàng)目除了造成城市形象受損之外，關(guān)鍵是牽涉到多方面。

開發(fā)商沒(méi)有資金難以為繼、建筑商拿不到工程款不但支付不了材料款還支付不了農(nóng)民工的工資，還有就是購(gòu)房者辛苦積攢的錢交付給開發(fā)商之后遲遲不能領(lǐng)到鑰匙，而影響到家庭幸福，同時(shí)也會(huì)影響到裝飾材料、家電、家私等的銷售，會(huì)帶來(lái)一系列的問(wèn)題。

建立這樣的償債周轉(zhuǎn)資金不但對(duì)盤活項(xiàng)目帶來(lái)幫助，同時(shí)也能夠化解社會(huì)矛盾，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)有極大的好處。

1）一城一策分城而治、對(duì)庫(kù)存大的城市減少甚至停止建設(shè)用地供應(yīng)，放緩建設(shè)項(xiàng)目審批，減少庫(kù)存。

庫(kù)存的根本原因在于供需失衡，過(guò)去幾年在地方政府實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑嚴(yán)重的情況下，大量供地、大量開工，致使部分三四線城市的庫(kù)存在3年以上，甚至部分縣城的庫(kù)存超過(guò)五年，由此帶來(lái)一系列問(wèn)題。
今年6-9月的二線城市房地產(chǎn)銷售火爆局面并沒(méi)有像過(guò)去那樣很快地傳遞到三四線城市，絕大部分三四城市市場(chǎng)銷售壓力依然巨大，大部分的開發(fā)商日子難過(guò)，在這樣的情況下，政府及時(shí)制定政策，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)成本從供應(yīng)側(cè)遏制市場(chǎng)供應(yīng)。

文件明確規(guī)定了在什么樣的情況下對(duì)于土地供應(yīng)，新開工項(xiàng)目的限制，人為減少市場(chǎng)供應(yīng)，幫助去化。這樣從根源上遏制市場(chǎng)過(guò)激行為。

2）棚戶區(qū)改造進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，引導(dǎo)購(gòu)買在建商品房。

除了在供應(yīng)進(jìn)行限制之外，對(duì)于原來(lái)的實(shí)物補(bǔ)償?shù)某侵写寮芭飸魠^(qū)改造項(xiàng)目，采取貨幣補(bǔ)償?shù)霓k法，并根據(jù)市場(chǎng)庫(kù)存周期的多少，制定不同的貨幣補(bǔ)償比例，可以通過(guò)購(gòu)買現(xiàn)有商品房來(lái)安置被拆遷戶，也可以按照市場(chǎng)價(jià)格基于全額的貨幣補(bǔ)償，讓被拆遷戶直接購(gòu)買商品房以降低庫(kù)存。

我們以兩個(gè)城市為例來(lái)說(shuō)明城中村及棚戶區(qū)改造后對(duì)于市場(chǎng)的沖擊。
鄭州市近幾年要有幾百個(gè)城中村改造項(xiàng)目，每戶至少賠償4套房子，這些房子大部分存在原村民手里用于出租，用于交易的很少。

而開發(fā)商在建設(shè)城中村時(shí)為了增加建筑面積會(huì)加大商業(yè)部分的面積——因?yàn)樯虡I(yè)部分容積率較高，所以這些年鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存量巨大也跟這個(gè)有一定的關(guān)系。在這樣的情況下，政府可以把部分商業(yè)用房學(xué)習(xí)一線城市改為居住性質(zhì)，從而增加住宅用房面積減少商業(yè)面積。
與鄭州商業(yè)庫(kù)存嚴(yán)重類似的是在三四線城市普遍存在著住宅的庫(kù)存。

比方漯河市，去年庫(kù)存量大概在460萬(wàn)平方米左右（含在建項(xiàng)目），而當(dāng)?shù)孛磕甑娜セ吭?5萬(wàn)平方米左右。

政府從去年9月16號(hào)推出了購(gòu)房補(bǔ)助政策，政策實(shí)施后效果顯著，今年第一季度銷售面積同比增長(zhǎng)668%，第二季度增長(zhǎng)445%，政策于8月31日截止，前八個(gè)月共銷售商品房175萬(wàn)平方米，這個(gè)數(shù)據(jù)幾乎相當(dāng)于過(guò)去五年平均數(shù)兩年的銷售量。

而在9月以后，雖然補(bǔ)助政策取消銷售有所下滑，但是部分區(qū)域因?yàn)槭┕ち坎蛔阋呀?jīng)無(wú)房可賣，尤其是高鐵區(qū)域房?jī)r(jià)從元月份到現(xiàn)在上漲500左右，這相當(dāng)于上漲了11%左右，據(jù)當(dāng)?shù)胤抗芫纸y(tǒng)計(jì)信息顯示，整體房?jī)r(jià)前八個(gè)月上漲達(dá)到了5.28%，溫和上漲的房?jī)r(jià)有力地推動(dòng)了成交量的上漲，估計(jì)今年銷售面積會(huì)突破220萬(wàn)平方米，這樣等于庫(kù)存已經(jīng)減少一半，加上新開工量減少，這樣原來(lái)需要去化四五年的庫(kù)存量現(xiàn)在已經(jīng)降低至兩年左右。

如果實(shí)施上述政策，估計(jì)一年左右時(shí)間就可以把庫(kù)存量控制在一年左右時(shí)間。這對(duì)社會(huì)穩(wěn)定是有極大幫助的。

1）把購(gòu)房補(bǔ)貼從首套向自住與改善范圍擴(kuò)大；

住房補(bǔ)貼政策確實(shí)具有很好的作用，在上述提到的漯河市，第一季度緣何同比增長(zhǎng)668%呢？原因就是從2015年9月16日開始實(shí)施補(bǔ)助政策：只要是購(gòu)買144平方米以下的不論是幾套房子每平方米都享受200元的補(bǔ)助，同時(shí)還不論戶籍。這樣吸引了不少駐馬店與周口的人到漯河購(gòu)房——原本這兩個(gè)地區(qū)的到漯河購(gòu)房的都不少。
政策效果明顯，從3月1日開始補(bǔ)助降為每平方米100元后，銷售面積環(huán)比就降至445%，通過(guò)補(bǔ)助看似政府在財(cái)政上拿出了一些錢，但是從整體上算銷售后開發(fā)商繳納的開發(fā)稅款、購(gòu)房者繳納的稅款要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于政府的財(cái)政補(bǔ)貼，同時(shí)也化解了不少開發(fā)商資金短缺問(wèn)題，沒(méi)有再擴(kuò)大停工項(xiàng)目。同時(shí)還會(huì)帶動(dòng)家裝等行業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)就業(yè)等。

2）擴(kuò)大公積金貸款范圍，更多的人享受到公積金貸款的優(yōu)惠政策；把公積金貸款的范圍擴(kuò)大到在城市有合法住所的所有人。
研究出臺(tái)擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋范圍的政策措施,將符合條件的農(nóng)民工、個(gè)體工商戶、靈活就業(yè)人員等納入住房公積金受益范圍,并將繳存住房公積金列入勞動(dòng)合同約定事項(xiàng),加強(qiáng)規(guī)范和引導(dǎo)。
住房公積金個(gè)貸率低于80%的城市要合理確定貸款條件、優(yōu)化流程、簡(jiǎn)化手續(xù),切實(shí)提高資金使用效率,支持繳存職工使用住房公積金租、購(gòu)住房,充分發(fā)揮住房公積金對(duì)住房消費(fèi)的支撐作用。

這對(duì)于那些原來(lái)享受不到公積金貸款優(yōu)惠政策的人來(lái)說(shuō)是一個(gè)極大的利好，既能夠使他們能夠貸款購(gòu)房，同時(shí)也能夠降低購(gòu)房利息付出，同時(shí)也對(duì)去庫(kù)存有極大的幫助。

3）針對(duì)農(nóng)民進(jìn)城專門制定補(bǔ)助政策

為了鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城，制定專門政策，以農(nóng)業(yè)銀行為主的“農(nóng)民安家貸”部分銀行已經(jīng)開始實(shí)施，原來(lái)一些商業(yè)銀行在貸款審批方面需要有收入證明，有連續(xù)三個(gè)月的流水。這對(duì)于一些靈活就業(yè)人員，要么因?yàn)槟貌怀鰜?lái)這些東西而無(wú)法買房，要么是弄虛作假。
其實(shí)在一些工地農(nóng)民工的工資收入一般來(lái)說(shuō)一年只發(fā)三次：春節(jié)、收麥、收秋。這樣，況且很多都是以現(xiàn)金形式發(fā)放，平時(shí)都是吃住在工地要么拿不出來(lái)收入證明，要么是沒(méi)有流水。

其實(shí)是農(nóng)民工及很多靈活就業(yè)者反而十分保守，他們中不少人因?yàn)閾?dān)心自己收入沒(méi)有保障而不愿意按揭購(gòu)房，甚至還有一些人覺(jué)得買房子靠貸款心里不安，所以把貸款放給農(nóng)民工購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

4）鼓勵(lì)愿意在城市工作與生活的人落戶

鼓勵(lì)落戶的政策在當(dāng)下，尤其是三四線城市意義雖然不大，但是能夠順利讓有合法住所（哪怕是租房者）能夠順利入戶對(duì)于一些大中專畢業(yè)生來(lái)說(shuō)依然有巨大的吸引力。

今年前8個(gè)月鄭州市購(gòu)房者中戶籍人口僅占18%，外省的占13%，本省占69%，這其中的69%的購(gòu)房者，并非都是地市在鄭州購(gòu)房投資的，其中應(yīng)該有很多一部分是在鄭州工作而沒(méi)有把戶口遷移到鄭州的人。

同樣三四線城市的漯河，去年的非漯河籍的購(gòu)房者比例超過(guò)了25%，即便是當(dāng)?shù)貞艏?，具有市區(qū)戶口的購(gòu)房者也僅僅只占17.8%，大部分人不愿意放棄農(nóng)村戶口把戶口遷到城市——尤其是三四線城市。
很多人感覺(jué)到現(xiàn)在農(nóng)村戶口比三四線城市的城鎮(zhèn)戶口含金量大，同時(shí)再把戶口從農(nóng)村遷移到城市時(shí)也沒(méi)有相應(yīng)的補(bǔ)貼，所以他們中的大多數(shù)不愿意遷移農(nóng)村戶口到城市。

在今年1月26日河南省建設(shè)廳廳長(zhǎng)裴志揚(yáng)在鄭州就該省商品房庫(kù)存情況表示：

“個(gè)別省轄市市區(qū)和三分之一左右的縣級(jí)城市住宅去庫(kù)存周期超過(guò)18個(gè)月，縣級(jí)城市去庫(kù)存壓力較大”。

“從庫(kù)存情況看，庫(kù)存增速減緩，但區(qū)域分化進(jìn)一步加大。截至2015年12月底，全省已竣工商品房庫(kù)存面積3607萬(wàn)平方米，去庫(kù)存周期5個(gè)月?！?/span>

“從庫(kù)存情況看，庫(kù)存增速減緩，但區(qū)域分化進(jìn)一步加大。截至2015年12月底，全省已竣工商品房庫(kù)存面積3607萬(wàn)平方米，去庫(kù)存周期5個(gè)月?！?/span>

雖然總體上已竣工待售商品房空置存量不大，但據(jù)房管部門統(tǒng)計(jì)，除竣工商品房外，全省還有已取得預(yù)售未竣工的待售商品房7554萬(wàn)平方米，兩類合計(jì)1.1161億平方米，去化周期17個(gè)月，其中省轄市市區(qū)15個(gè)月，縣級(jí)城市19個(gè)月。

個(gè)別縣城去庫(kù)存壓力較大，其中嵩縣、許昌縣、臨潁縣、舞陽(yáng)縣、西峽縣、陜縣、新縣商品住房庫(kù)存去化周期在36個(gè)月以上。

建設(shè)廳得到的資訊和筆者根據(jù)各地政府公布的相關(guān)資料是一致的，下面我們以三個(gè)地級(jí)市從2010年至去年年底的施工量、竣工量及銷售量三個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看三四線城市庫(kù)存情況：

注：1）上述所有數(shù)字來(lái)自當(dāng)?shù)氐?010年至2015年國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)

      2）累計(jì)施工面積是重復(fù)計(jì)算的，我們按照平均施工周期三年算，就是累計(jì)施工面積除以3得出的六年     新增施工面積

我們看到在上述列舉的三個(gè)城市中庫(kù)存最少的還新鄉(xiāng)也需要24個(gè)月時(shí)間，這還是包括市區(qū)在內(nèi)，通常情況下市區(qū)的情況會(huì)好于縣城的，估計(jì)綜合下來(lái)，縣城的去化周期在4年左右。市區(qū)的在兩年左右。

建設(shè)周期按照三年是高層，過(guò)去三四線尤其是縣城很多還是多層，如果資金正常的話建設(shè)周期只需要一年即可，最多18個(gè)月，所以三四線城市的真實(shí)庫(kù)存可能還會(huì)高于數(shù)字上的。

緣何在鄭州市房?jī)r(jià)飛漲，市區(qū)幾乎達(dá)到一房難求的情況下地市及縣城市場(chǎng)卻存在著嚴(yán)重的庫(kù)存呢？

請(qǐng)看下圖是三個(gè)城市人口及在校小學(xué)生變動(dòng)情況：

    人口變化（2010-2015常住人口）

注：本數(shù)據(jù)來(lái)自三地的2010-2015國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)

從上圖的三地兩組數(shù)據(jù)上不難看出來(lái)，除了鶴壁之外兩個(gè)城市的人口都在變少，尤其是南陽(yáng)流失人口達(dá)到24萬(wàn)人，新增小學(xué)生才100人，而在同期鄭州新增戶籍人家205萬(wàn)，新增在校小學(xué)生23.7萬(wàn)人。這是地市及縣城房地產(chǎn)庫(kù)存增大的原因之一，當(dāng)然還有巨量的供應(yīng)。

不過(guò)所好的是，由于受到去化緩慢，庫(kù)存增多的影響，從2014年開始，施工面積在不斷地下跌，這樣就在一定程度上緩解上市產(chǎn)品的量。

1）全面停止建設(shè)公共租賃房，以貨幣形式收購(gòu)現(xiàn)有住房。

為了快速去庫(kù)存，其實(shí)從去年開始部分地市已經(jīng)開始通過(guò)收購(gòu)現(xiàn)有住房來(lái)作為公共租賃房來(lái)化解庫(kù)存嚴(yán)重的問(wèn)題。

比方漯河市去年就通過(guò)收購(gòu)的方式購(gòu)買了4000套的商品房，這相當(dāng)于當(dāng)?shù)孛磕耆セ康娜种?，通過(guò)收購(gòu)現(xiàn)有商品可以一是減輕市場(chǎng)壓力，二是可以快速增加公共租賃房的供應(yīng)，據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)職能部門透露今年當(dāng)?shù)匾召?gòu)6000套，用做公共租賃房。

2）鼓勵(lì)和扶持專業(yè)機(jī)構(gòu)從事租賃服務(wù)。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天，不要說(shuō)在鄭州，即便是在三四線城市依然會(huì)有一些新晉的城市人口不具備買房的能力。

現(xiàn)在這些人大部分租住的房子都比較分散，還有就是大部分都是從房東那里直接租住的。這中間有很多的問(wèn)題，比方房東任意漲價(jià)，有些租客的安全還得不到保障。

而在鄭州有些現(xiàn)象就更加嚴(yán)重，大量都市村莊拆遷之后，很多人都租不起房子，而真正能夠滿足那些新晉城市人口和農(nóng)民工的租房的政策又沒(méi)有，他們幾乎不能享受到公共租賃房的政策，而這部分正是最需要的。
政府可以通過(guò)鼓勵(lì)與支持專業(yè)機(jī)構(gòu)從事房屋租賃服務(wù)，通過(guò)對(duì)出租企業(yè)的補(bǔ)貼，讓按照市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的房屋租賃公司向市場(chǎng)提供安全、可靠、服務(wù)到位的公共租賃房，讓政府的公共租賃房通過(guò)實(shí)物配租和租金補(bǔ)貼的兩種形式來(lái)惠及到更多的人群。

最近，尤其是在10月上旬鄭州市實(shí)施了限購(gòu)限貸新政策之后，原來(lái)開發(fā)商違規(guī)銷售，虛假承諾的東西逐步暴露出來(lái)了。部分項(xiàng)目出現(xiàn)強(qiáng)烈的維權(quán)現(xiàn)象。

這樣的現(xiàn)象不光在鄭州市場(chǎng)存在，幾乎在所有的城市甚至是鄉(xiāng)鎮(zhèn)，只要有房地產(chǎn)開發(fā)的地方都會(huì)存在。

不但在開發(fā)企業(yè)存在，同時(shí)在代理企業(yè)，在二手房中介企業(yè)都存在。
最近一個(gè)多月時(shí)間，包括住建部、地方政府對(duì)各地嚴(yán)重違規(guī)的企業(yè)進(jìn)行了通報(bào)。這樣的企業(yè)既包括央企中海，也包括民企恒大。

今后加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管力度是必然的。

上述一切都在用事實(shí)在向市場(chǎng)傳遞這樣的一個(gè)信號(hào)：為民眾提供更好的房屋，使得大家在城市的生活更加的美好！