■ 撰文 |王毅敏 ? 知名地產(chǎn)評(píng)論人

近二十年來，房地產(chǎn)行業(yè)一直是一個(gè)飽受爭(zhēng)議的行業(yè)，房?jī)r(jià)要下跌的呼聲也一直不斷，既然有呼聲就會(huì)有“理論”支持，而禍害了房地產(chǎn)市場(chǎng)二十年的“理論”就是“房?jī)r(jià)收入比”及“租售比”。

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“房?jī)r(jià)收入比”與“租售比”

到底是個(gè)什么鬼東西

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什么是房?jī)r(jià)收入比呢？簡(jiǎn)單的一句話就是一個(gè)人在一個(gè)城市其收入多少年能夠買一套房子。

房?jī)r(jià)收入比一般都是按照一個(gè)城市的平均房?jī)r(jià)及一個(gè)城市的平均收入水平來算的。

這樣，有好事者就弄出了各個(gè)城市買一套房子需要工作的時(shí)間，下圖是以去年12月各地房?jī)r(jià)及當(dāng)年該城市的平均收入算出來的購買一平方米房子。

這個(gè)算法是收入全部用于購房，顯然這不現(xiàn)實(shí)，每個(gè)人都要消費(fèi)都要吃飯的。從表上來看，要購買一套100平方米的房子確實(shí)不是說著玩的。

基本上，靠個(gè)人的收入大多數(shù)人是買不起房子的。但是現(xiàn)實(shí)情況并非如此。

另外一個(gè)叫租售比。租售比就是一年的租金收入與購入房子的總價(jià)之間的比值。

比方說你花100萬買一套房子。你一年租金收入是5萬的話，那么你購房房子的租售比就是1:20。也就是說，按照不變價(jià)格來算的話需要20年才能收回成本，如果是一年租金收入是10萬元的話，那么你的租售比就是1:10，也就是你房子投資10年回本。

如果你房子一年租金是2.5萬的話那么你的租售比就是1:40，你的投資需要40年才能收回。

目前，在熱點(diǎn)二線城市其租售比一般都是3-5%，也就是說投資收益只有這么高，這基本上是和銀行利率持平的，如果再加上通貨膨脹的話，按照租售比投資購房是合算的。

而現(xiàn)在三個(gè)一線城市其租售比去年上半年大概在1.7左右，而到下半年基本維系在1.5左右了。

按照租售比理論這么低的投資回報(bào)率是不會(huì)有人再買房子的。然而現(xiàn)實(shí)是什么呢？這個(gè)其實(shí)不用說了。

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以房?jī)r(jià)收入比和租售比

來論證房?jī)r(jià)下跌的人最終成空

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在二十年前，著名的原中國(guó)社科院金融所的研究員易憲容就用收入房?jī)r(jià)比來算出來中國(guó)的房?jī)r(jià)太高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西方的7-11年收入買一套房子的理論。

所以，他就得出結(jié)論：房?jī)r(jià)必降。甚至在2007年下半年“精確”計(jì)算出2008年奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后北京房?jī)r(jià)會(huì)下跌40%，結(jié)果怎么樣大家都知道了。

同期，持房?jī)r(jià)必降理論的還有“三賤客”——時(shí)寒冰、牛刀和曹建海，雖然最近兩年牛刀和曹建海很少發(fā)聲了。

時(shí)寒冰也沉寂了一兩年的時(shí)間，但是從去年開始這個(gè)人又開始在網(wǎng)上胡扯了。這不，前不久還大肆叫嚷房產(chǎn)稅落地，房?jī)r(jià)大跌。

對(duì)于之前房?jī)r(jià)并沒有按預(yù)測(cè)那樣出現(xiàn)下跌的事實(shí)，他們給予的解釋是“四萬億”，沒有四萬億的話房?jī)r(jià)早就跌穿了。

另外一個(gè)叫嚷房?jī)r(jià)大跌，甚至是未來房?jī)r(jià)跌的一塌糊涂、一文不值的是原大摩的謝國(guó)忠。他之所以能夠有市場(chǎng)的原因在于頭上的光環(huán)。除了大摩中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家這個(gè)頭銜之外，他還成功預(yù)測(cè)了2008年亞洲金融危機(jī)。

就這樣，萬金油的謝國(guó)忠就成為了“謝大神”，他曾號(hào)召：賣掉手里所有的房子，不然你將血本無歸。當(dāng)然，現(xiàn)在老謝基本上也很少發(fā)聲了。

不久前，另外一個(gè)人叫國(guó)世平。他也大肆宣揚(yáng)房?jī)r(jià)將大跌。據(jù)說網(wǎng)上消息說后來他澄清了，是內(nèi)部講話，且有特定條件的。

預(yù)言房?jī)r(jià)大跌的人一直都存在著，但是結(jié)果是什么樣呢？現(xiàn)實(shí)會(huì)給出真實(shí)的答案。

前不久有人開玩笑說：上屆政府讓開發(fā)商相信房?jī)r(jià)是不會(huì)下跌的，而這屆政府讓購房者相信房?jī)r(jià)是不會(huì)下跌的。

在2月28日中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上說：

建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，要充分考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，深入研究短期和長(zhǎng)期相結(jié)合的長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排。要完善一攬子政策組合，引導(dǎo)投資行為，合理引導(dǎo)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。要調(diào)整和優(yōu)化中長(zhǎng)期供給體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)均衡。

什么叫保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定？就是不能大漲，同時(shí)也不允許下跌。

無論是按照房?jī)r(jià)收入比，還是租售比來談?wù)撝袊?guó)的房?jī)r(jià)都沒有預(yù)測(cè)成功過。那么，為何會(huì)出現(xiàn)這樣的情況呢？

  3  

脫離現(xiàn)實(shí)

照搬西方理論只會(huì)被扇耳光

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脫離中國(guó)現(xiàn)實(shí)“言必稱希臘”照搬西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論只能不斷被市場(chǎng)扇耳光。

這些所謂著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，甚至是人才濟(jì)濟(jì)的中國(guó)社科院每年發(fā)布的關(guān)于房?jī)r(jià)的白皮書為何從來沒有準(zhǔn)確預(yù)測(cè)過呢？是房?jī)r(jià)收入比和租售比這兩個(gè)經(jīng)濟(jì)模型有問題呢？還是別的原因？

其實(shí)，認(rèn)真研究就會(huì)明白：無論是房?jī)r(jià)收入比還是租售比，都是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家按照西方的城市化程度，在完成城市化之后，城市化人口已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了動(dòng)態(tài)平衡之后總結(jié)出來的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象（或者數(shù)學(xué)模型）。

這只適合完全城市化的國(guó)家，并不適合像中國(guó)這樣剛剛開始城市化，且城市化速度在加劇的情況。

在大量農(nóng)村人口涌入城市，小城市流向大城市，二線城市往一線城市擠的情況下，房?jī)r(jià)一直處于上升通道。

很多人對(duì)于房子的渴求，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了歪果仁的想象的。去拿西方在成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、城市化完成而得出的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來硬套中國(guó)的現(xiàn)實(shí)，顯然是削足適履罷了。

再加上，在中國(guó)有“丈母娘推高房?jī)r(jià)”、“剩女推高房?jī)r(jià)”等現(xiàn)象，所以那些經(jīng)濟(jì)學(xué)家按照房?jī)r(jià)收入比和租售比得出房?jī)r(jià)必降的結(jié)論顯然是不現(xiàn)實(shí)的。

所以，單純的以每個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比來判斷的話，確實(shí)沒有辦法去買房了，因?yàn)榇蟛糠秩舜_實(shí)不具備有買房的能力。

但現(xiàn)實(shí)情況卻是房子不但賣的很好，并且銷售情況非?；鸨疫€要限購。這是什么原因呢？

在現(xiàn)實(shí)生活中，尤其是近十年并沒有多少人是靠自己實(shí)力去買房的，大部分都是“啃老”。不要鄙視啃老，在買房這件事上不啃老是不行的。

況且在中國(guó)的文化基因里就有“每個(gè)人都是為子女而活著的”、“賺錢就是讓孩子花的”。

在中國(guó)，如果父母不給孩子置辦家業(yè)的房子，那是會(huì)無地自容的。而且購房是一級(jí)級(jí)的往上走的：縣城的一般家庭到地級(jí)市買房是沒有問題，而地市的家庭到省會(huì)城市買房基本上都是可以付起首付的。

以現(xiàn)在一萬左右的房?jī)r(jià)來算，省會(huì)和珠三角、長(zhǎng)三角及環(huán)京三、四線城市賣出一套120平方米的房子的錢，完全是可以夠付一線城市100平方米的房子首付的。這就是房?jī)r(jià)收入比理論在中國(guó)并不適用的根本原因。

由于房?jī)r(jià)在不斷上漲，所以購房者是并不指望以租金去收回投資的。最近十年房?jī)r(jià)上漲十倍左右，這樣迅猛上漲的房?jī)r(jià)受益遠(yuǎn)比租金收益高太多了，誰還會(huì)在乎那點(diǎn)租金收益。

所以，即便現(xiàn)在一線城市租房收益在1.5%左右，依然阻擋不住購房者的熱情。

  4  

“只有售樓員在說實(shí)話”

成為房地產(chǎn)現(xiàn)象

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雖然，在每次風(fēng)吹草動(dòng)之后都有一部分人不斷的釋放房?jī)r(jià)要降的信息，但講真，在當(dāng)下并沒有多少理智的老百姓去相信房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下跌。

在談到去年各種不靠譜信息出現(xiàn)的情況，就有朋友調(diào)侃說“這么多年了，只有售樓部的置業(yè)顧問說房?jī)r(jià)上漲是真實(shí)的，其它都在說謊。”

當(dāng)然，置業(yè)顧問或者房地產(chǎn)開發(fā)商每次在說房?jī)r(jià)將上漲時(shí)，都會(huì)有一些忽悠與夸張的成分存在。但是最終結(jié)果怎么樣，相信大家是有目共睹的。這是過去已經(jīng)無法更改的事實(shí)。

從現(xiàn)實(shí)情況來看，在還沒有完成城市化進(jìn)程的情況下，未來十年房?jī)r(jià)依舊會(huì)處于上升通道。

即便像今年房?jī)r(jià)在短期政策打壓的情況下，也許會(huì)有短期的滯漲或者稍微下跌，但這并不妨礙未來十年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的趨勢(shì)。區(qū)別在于是什么時(shí)間漲，漲多少的問題。至少，不會(huì)存在不上漲的可能性。

在這種情況下，置業(yè)顧問依然還會(huì)為了賣房子而不斷向你傳遞“房?jī)r(jià)還會(huì)上漲”、“房?jī)r(jià)馬上上漲”、“房?jī)r(jià)要大漲”的信息。其實(shí)，這些都沒有錯(cuò)，僅僅只是什么時(shí)間的問題。

所以，凡是以“房?jī)r(jià)收入比”及“租售比”來談當(dāng)下房地產(chǎn)的趨勢(shì)，都將是無稽之談罷了。