■ 撰文 | 王毅敏 ? 知名地產(chǎn)評論人

房價一直是牽動著每個人敏感神經(jīng)，因?yàn)樗婕暗搅酥T多東西，不但包括購買的成本，更決定著在什么樣的城市立足問題，同時還會影響到在某個城市的社會分層。

不同的人擁有不同的資源，而在購買同一個項(xiàng)目時所付出的成本就會有很大的差別。

前不久發(fā)生在浙江嘉興的一則新聞，就把背后的一些東西撕開了展現(xiàn)給大家。

  1  

一則關(guān)于嘉興房價的舊聞

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說是“舊聞”，其實(shí)是剛發(fā)生不久的事情，也就是在上月的下旬，故事大概是這樣的：

央廣網(wǎng)嘉興3月25日消息（記者吳喆華）據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報(bào)道，近日全國多地相繼出臺樓市調(diào)控新政，浙江省嘉興市就位列其中。

當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ暇置鞔_，非本市戶籍家庭首套住房首付比例不低于50％。繼省會杭州之后，嘉興成為浙江省內(nèi)唯一一個啟動樓市調(diào)控的地級市。

在嘉興樓市火爆的背景下，一個尚未開盤的樓盤，卻因?yàn)橐环?29人的“關(guān)系戶名單”被泄露而引發(fā)社會關(guān)注。這份名單清楚地寫明“關(guān)系戶”的購房信息以及與誰存在“關(guān)系”。

更巧的是，這些購房者的身份竟然多是嘉興當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人。買房子為何要托關(guān)系？是否涉及內(nèi)部交易？當(dāng)?shù)卣绾位貞?yīng)？

近日，一份《香港興業(yè)·璟頤灣關(guān)系戶記錄總表》在網(wǎng)絡(luò)中被廣泛傳播。這份Excel表格里記錄了229人的信息，包括姓名、聯(lián)系電話、選房信息、職業(yè)以及“關(guān)系”。

葉先生在表格里排名第59位，職業(yè)被登記為“原建設(shè)局副局長、現(xiàn)智慧元老總”，“關(guān)系”一欄寫著“管總關(guān)系”。葉先生說，他去年9月份訂的房子，并在10月份交了認(rèn)籌定金3萬元，“五年前我在開發(fā)區(qū)建設(shè)局，他（管總）是工程部經(jīng)理，當(dāng)時工作關(guān)系，就認(rèn)識了管總，他就叫集團(tuán)銷售人員，有個表格，填了意向，交了定金?！?/span>

里面應(yīng)該還有很多很多的東西，這里就不做解讀了。

事情其實(shí)很簡單，就是一個項(xiàng)目還沒有取得預(yù)售許可證，但房子已經(jīng)被各種關(guān)系戶給瓜分了。而外人根本沒有辦法買到這個項(xiàng)目合適的房子。嘉興緣何會發(fā)生這樣的事情呢？

  2  

嘉興

上海溢出效應(yīng)的瘋狂樣本

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在上海的四周被三個行政級別為地級市的城市環(huán)繞，北面的南通、蘇州及西南的嘉興。東邊和南邊則是大海。

周邊這三個地區(qū)以蘇州的經(jīng)濟(jì)情況為最好，而和蘇州距離上海差不多物理距離的嘉興，經(jīng)濟(jì)就比著蘇州差遠(yuǎn)了。

江北的南通由于需要跨越長江，所以即便是物理距離不遠(yuǎn)，但是上海對其輻射遠(yuǎn)沒有對蘇州那么大。

蘇州去年已經(jīng)限購了，即便是蘇州的縣級城市昆山與太倉也由于距離上海比較近，價格也一路飆升。所以上海的溢出效益還是十分明顯的。

最明顯的是昆山花橋，由于有地鐵11號線，從花橋乘坐20站到蘇州橋站，然后換成2路地鐵再有四站就到傳統(tǒng)的市中心——人民廣場，時間大概是90分鐘左右，票款是9元。

這樣就造成花橋的房價，自從地鐵開通之后一直飛漲，現(xiàn)在已經(jīng)接近兩萬了。蘇州的均價在近兩萬元、昆山的在12000元左右— —當(dāng)然這是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，后面我們還要專門說到這些。

和蘇州與昆山對標(biāo)的城市當(dāng)屬嘉興與嘉善，在去年三、四月份的房價是相當(dāng)?shù)牡?，?dāng)時嘉興的房價大概在6800左右，而歸屬于嘉興的距離上海更近的嘉善房價則在5000左右。

現(xiàn)在這兩個地方的房價是怎樣的呢？嘉興12000元左右（政府公布的價格不足10000元），嘉善的房價15000元左右（政府公布的價格也不足10000元）

嘉興的房價緣何一年之間上漲這么多？原因很簡單啊，上海的溢出效應(yīng)。

上海的溢出大致可分為三種人：

一、在上海工作，而在上海買不起房子的外地人。

這類人不少在嘉興或者嘉善買了房子是自己住的，他們被嘉興當(dāng)?shù)厝朔Q為“新嘉興人”。

萬科在當(dāng)?shù)氐囊粋€項(xiàng)目叫“金色夢想”的項(xiàng)目，其一期大部分的購房者都是“新嘉興人”，當(dāng)然這些購房者原來大部分都是在嘉興工作的，不是上海溢出的。

嘉善雖然歸屬嘉興管，但由于嘉善距離上海物理距離更近，很多在上海工作的人為了節(jié)省時間成本，選擇嘉善置業(yè)的比較多。

二、上海溢出的是年齡大概在50歲左右即將退休的老上海人。

他們選擇購買嘉興、嘉善房子是為了退休后在兩個地方養(yǎng)老，因?yàn)榧闻d到上海虹橋的高鐵最短的只需27分鐘。每天有98列高鐵動車到達(dá)上海，嘉善到上海的時間更短，這兩個地方的環(huán)境和城市配套也都不錯。

去年的現(xiàn)在這個時間房價很低，五六十萬就可以全款買一套小三房，所以有很多上海即將退休的人購買這兩個地方的房子作為養(yǎng)老房；

三、投資客。

上海限購之后是蘇州限購，接著是蘇州管轄的縣市開始限購，而上海有大量的投資客資金沒有出口，他們就把目光盯著更遠(yuǎn)或者原來沒注意的地方。

于是三個地方的房價出現(xiàn)了暴漲，首先是嘉興及嘉善，然后南通，后來還有無錫。

2015年無錫房價不足7000元/2，而現(xiàn)在也已經(jīng)萬元了。無錫雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平很高，但是因?yàn)樗幍乩砦恢脹Q定了原來很少有外來購房者，所以無錫的房價一直不溫不火的，而去年上海及蘇州的炒房者首先炒高了嘉善及嘉興的房價之后，緊接著是炒高了無錫及南通。

正是因?yàn)檫@樣的原因，所以現(xiàn)在嘉興房地產(chǎn)市場的情況是什么呢？

因擔(dān)心房價過快增長，所以政府約談開發(fā)商不準(zhǔn)漲價，每個項(xiàng)目政府都給一個指導(dǎo)價格，只準(zhǔn)低于指導(dǎo)價格，而不能高于指導(dǎo)價格。

因?yàn)槭袌鲂枨缶薮?，一般政府給出的指導(dǎo)價格會比市場接受的價格低25%-35%，這就意味著每平方要按照低于市場3000元左右的價格出售。

開發(fā)商又不甘心這樣賣給陌生人，所以就不辦理預(yù)售證，在私下里如果有相關(guān)單位— —主要是和開發(fā)商有關(guān)系的單位能夠內(nèi)部消化的話，就賣給這些關(guān)聯(lián)單位的人。

等到差不多夠一棟樓的購買者之后，他們就辦一棟樓的預(yù)售，然后在一天之內(nèi)把這棟樓賣給關(guān)聯(lián)單位的人，沒有關(guān)系的人等知道項(xiàng)目開盤了，到售房部房子已經(jīng)賣完了，沒有辦法。

最近，想在嘉興、嘉善購房的人實(shí)在太多，這就是上面提到的舊聞中內(nèi)部購房的背后原因。

其實(shí)，這樣的事情并非僅發(fā)生在嘉興一地。

  3  

從購房價格

折射出一個家庭的社會資源

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網(wǎng)傳河南鄭州春節(jié)前后有一個叫魯能公館的項(xiàng)目，內(nèi)部價格是15000元一平方米。把幾百套的房子內(nèi)部消化之后，市場上馬上就以每套加價50-80萬元的價格對外轉(zhuǎn)讓。

至于說，這個項(xiàng)目是為何以那么低的價格銷售，又以那么高的價格轉(zhuǎn)讓呢？前因我們無法去深究，而之所以能夠以50-80萬的價格轉(zhuǎn)讓，還是源自于市場的接受。

原來15000元的銷售價格是低于市場價格的，才是能夠以此價格范圍轉(zhuǎn)讓的原因所在。

現(xiàn)在熱點(diǎn)城市的房價，總結(jié)起來是有五種的：

首先是統(tǒng)計(jì)局出來的價格。

這個價格是各個開發(fā)商上報(bào)給統(tǒng)計(jì)局的，很多開發(fā)商在填報(bào)這些數(shù)據(jù)時差不多是胡亂填寫的，一點(diǎn)都無法反應(yīng)真實(shí)的價格。

第二種價格是房管局的合同備案價格。

房管局的合同備案價格具有一定的滯后性，有的滯后一個月，有的甚至?xí)蟀肽?，即便不滯后也無法體現(xiàn)在備案中。

比方說鄭州魯能公館的合同備案價格是15000元，每套50-80萬的轉(zhuǎn)讓價格顯然是不會反映到合同備案價格上的，因?yàn)槟鞘莻€人收了錢，開發(fā)商又沒有收到，這部分錢就是一些家庭的非正常收入。

第三種價格就是實(shí)際成交價格。

我們還以鄭州魯能公館的房子為例，假定有人以單價16000的底價買了一套150平方米的房子，他另外又掏80萬中介費(fèi)，那么他買到的實(shí)際單價是16000X150+800000/150=21333.33元，等于每平方米該購房者多花了5333.33元。但是房管局備案的不是這樣的數(shù)據(jù)。

第四種是內(nèi)部價購買的。

假定上述那位花了16000元的單價購買了這套房子。而他恰好需要自己住，那么他就是這樣的價格。

第五種是那種不是轉(zhuǎn)讓那么多的，還以鄭州魯能公館為例，市場行情是每套轉(zhuǎn)讓費(fèi)50-80萬，可是有人以20-30萬就拿到的，其實(shí)這也應(yīng)該是有的。

這就是當(dāng)前熱點(diǎn)城市的房價。前兩種對于購房者來說沒有實(shí)際意義，但是它會影響購房者做出決策：

1、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)房價確實(shí)下跌，但是很多人不明白下跌的原因是什么。

真實(shí)的情況是：

1）政府約談不讓賣貴；

2）便宜賣給熟人或者內(nèi)部人，別人加價賣了合同備案顯示不出來。

3）一些貴的項(xiàng)目政府不給發(fā)預(yù)售證。

2、還有就是一些想賣貴的項(xiàng)目不辦理預(yù)售，這樣就導(dǎo)致了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不能真實(shí)地反映出市場。

這就造成有些人誤認(rèn)為是市場真的跌了，其實(shí)不知道這其中有諸多不能真實(shí)的市場情況存在著。

一個小區(qū)有三種房價：

內(nèi)部價買到房子的人也許他們的財(cái)富不是非常多，但是有可能其單位比較厲害，能夠拿到這樣的房子，他們也跟著沾光了；這些單位往往都是體制內(nèi)的單位，是有著“高人一等”的那種優(yōu)越感的人。

以市場價格加價購買的那部分人，一定是經(jīng)濟(jì)條件比較好的。

一般來說加價比較高的房子都是品質(zhì)好、總價高的，這部分人也許社會地位未必有能夠拿到內(nèi)部房的人關(guān)系硬，但是其經(jīng)濟(jì)自由度相對來說較高一些，不然也舍不得花那么高的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，心理上未必會平衡；

還有一種是介于內(nèi)部價與市場加價之間的那部分人，他們應(yīng)該是那種有一些能量的人吧。

別人之所以能夠把房子以低于市場加價水平賣給他們，是因?yàn)樗麄冊谀承┓矫婵隙軌蚪o賣給他房子的人帶去另外的回報(bào)，這部分人也許職權(quán)不大，但是能夠辦事吧。

另外有一種看別人加了那么高的價格不舍得買，或者買不起的人。

這部分人一是手里資產(chǎn)不會那么充裕，二是社會關(guān)系上沒有能給予別人“方便”的人。

看似一個簡單的房價從購買的價格上分析，就可以看出來一個人甚至是一個家庭的社會分層。

這就像嘉興購買內(nèi)部房一樣，有些人想買就是買不到，所以現(xiàn)在才會出現(xiàn)在嘉興、嘉善有人會愿意加價10-30萬去買一個房號。

現(xiàn)實(shí)就是如此，我們暫時無力改變。