■ 撰文 | 建木 ? 《地盤》特約評論員

五月調(diào)控似剪刀。

在政府政策和行業(yè)用語里，這種修剪就是調(diào)控。起初是出臺一攬子政策，所謂的“一刀切”；當發(fā)現(xiàn)效果不理想，則一城一策、因城施策。

由此，調(diào)控進入“新常態(tài)”，尤其是在某些關(guān)鍵時刻，調(diào)控決定著政治立場問題。

回顧歷史，政府的調(diào)控策略是與時俱進的。作為購房者，作為開發(fā)商，還要繼續(xù)走老路？還想在限購和不限購之間迂回？還想等一波調(diào)控政策結(jié)束，“房源加推”悶頭發(fā)大財？

  1  

自住或投資

購房者策略要快速調(diào)整

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市場上的購房者千千萬，但歸根結(jié)底可分為兩類。一類是剛需客（包括剛需改善型），一類是投資客（含長線短線持有）。對于前者，不要等、不能等，你等來的只是更高的房價，你等不起。手握船票盡早上船。

在說這次調(diào)控之前，我們先看看2008年前后的房地產(chǎn)調(diào)控。當時的調(diào)控的確讓市場寒冷了很多，再加上全球性金融危機影響，一副房地產(chǎn)末日跡象。

2008年鄭州市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：2008年，鄭州市商品住宅新增投放面積累計808萬平方米，比2007年減少100多萬平方米，下降12%左右；銷售面積累計完成568萬平方米，比上一年少賣260多萬平方米，下降了32%左右。

供銷倒掛現(xiàn)象比較明顯，銷售形勢不容樂觀。單就商品住宅來說，鄭州市2008年總體呈現(xiàn)出價升量縮的態(tài)勢，房子比上一年少賣了三成還多。即便如此，銷售均價每平方米卻上漲了442元，達到3994元/平方米。

隨后，隨著政府“4萬億”的大投入的刺激，以及政策的逐步寬松，很快引發(fā)了市場的回暖和房價的快速上升，到2009年鄭州的房價均價已經(jīng)接近5000元?？v觀其他城市，房價也大多快速上漲，有人將此稱之為次輪調(diào)控的“反彈”。

那么次輪房地產(chǎn)市場的調(diào)控呢？就目前的經(jīng)濟大勢下，貨幣超發(fā)、內(nèi)需不足，經(jīng)濟還處于“L”型的下探期；和2008年時顯著不同的是房地產(chǎn)本身又經(jīng)過了近10年的快速發(fā)展，在國民經(jīng)濟中的形態(tài)甚至可以用“畸形”來形容。

在此時，期望房價下降更是不可能的。

在政府的調(diào)控文件上，也只是寫著維持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，換句話說，就是房價平穩(wěn)— —上漲。

何為平穩(wěn)？它是一個相對的概念，上個月漲幅是1%，這個月漲幅達10%，這就是不平穩(wěn)。上個月漲幅1%，這個月漲幅接近1.5%，這就是基本平穩(wěn)。但是漲幅平穩(wěn)，房價可不是在做俯臥撐，房價在跑步前進，在增長。所以，在房價基數(shù)越來越高的情況下，隨便一個浮動，就會讓你半年甚至一年辛辛苦苦又白干。

對于剛需客而言，一定要想辦法湊夠首付握一套房子在手里，能多貸款的不要擔心月供。

要知道，在所有銀行貸款中，只有房貸是年限最久、平均利率最低，因而也是最劃算的。你不買房或者買房不貸款，你就享受不到這個利好。更不要說那些深諳此道的投資客了，不斷的通過銀行貸款、通過加杠桿，來實現(xiàn)財富的快速增值。

歸結(jié)起來，剛需客要早買房，不要猶豫不要等，能多貸款就多貸款。不要看所謂的“專家”們，動不動拿日本的房地產(chǎn)泡沫說事，拿美國的次貸危機說事— —國情不同，形式相異，沒有可比性。

更何況，你連一套房子都沒有，卻操心房產(chǎn)市場泡沫，是不是不夠格？就像太監(jiān)說別人腎虛，豈不搞笑？

再來說說投資客。這類人讓人又愛又恨。

恨是因為，在剛需客看來，投資客拉升了房價，提高了自己的準入門檻；在政府看來，投資客擾亂市場秩序，一次次觸及政府的底限。

而讓人愛，首先是每個人都想成為投資客，都想從炒房中分得一杯羹；其次是開發(fā)商，炒高房價自然是你好我好。

當然，有的時候政府也是很愛這類人的— —拉高房價、搞活市場，也是促進經(jīng)濟發(fā)展、經(jīng)濟實力的體現(xiàn)嘛。

可如今限購升級之后，投資客大多失去了買房資格了，怎么辦？建議是，想辦法取得購房資格，在限購區(qū)擇機而動，這是風險最小的。

其次是，到限購區(qū)邊緣的非限購區(qū)，選擇好房源及時下手、及時出手，這里將是剛需外溢的最先受惠區(qū)，自然能享受到投資的回報。

這不是鼓勵“炒房”嗎？這不是和政府對著干、與調(diào)控唱反調(diào)嗎？

其實不然，炒房和投資房產(chǎn)是兩回事，因為在很多人看來，房產(chǎn)本身天然的帶著投資屬性，投資者要做的事如何找到最具投資價值的房產(chǎn)，而非一說投資房產(chǎn)就是炒房，就是“洪水猛獸”，讓人愛恨交加。

最為重要的是，雖然一二線城市的限購給三、四線城市帶來機會，但房產(chǎn)投資者千萬不要去三、四線城市、省內(nèi)的地級市，不要認為去庫存就能撿漏。

為什么要去庫存？因為前期賣不動。為什么賣不動？因為市場需求小。市場需求小或者沒有需求，你此時去當接盤俠嗎？

不要看現(xiàn)在的三、四線城市一片火熱，有的地方半年上漲了三五百元，那根本不是事，連鄭州某些樓盤半天的漲幅都比不上。投資三、四線城市絕對是個坑，千萬要遠離，有自住需求的可以考慮。

  2  

開發(fā)商要調(diào)整

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和開發(fā)商模式

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從政府的供地性質(zhì)來看，主要分住宅用地、商辦用地 及工業(yè)用地等。我們這里只說前兩種。

在房地產(chǎn)高速發(fā)展的時期，開發(fā)企業(yè)拿地、建房、銷售，回籠資金后繼續(xù)拿地、建房、銷售，這種重復或者說復制發(fā)展的模式，一直是很多企業(yè)所遵循的。比如萬科、恒大、碧桂園以及難以計數(shù)的中小地產(chǎn)商。

所不同的是，大家的發(fā)展速度、產(chǎn)品形態(tài)、銷售模式等，但復制理念、標準化要求是相同的。

復制模式的優(yōu)勢十分明顯，在短時間內(nèi)可以快速發(fā)展，又可以有效的降低風險，讓企業(yè)發(fā)展壯大。而產(chǎn)品的標準化，所以不會出現(xiàn)不成熟的產(chǎn)品，對消費者來說也不會買到太差的產(chǎn)品。

這種模式有沒有問題？當然有。標準化的產(chǎn)品千篇一律沒有個性倒是其次，在特殊時期，企業(yè)面臨的風險則是更大的問題，比如政策調(diào)控期。

如果某個企業(yè)在某個城市開發(fā)的產(chǎn)品全部都在限購區(qū)，在限購不斷升級的情況下，對銷售所產(chǎn)生的影響是顯而易見的，尤其是在限購升級基本上到了“大限”的時候，橫盤的風險就很大。

如何破解？

上面所說的產(chǎn)品是“器”的層面，不管怎么樣調(diào)整產(chǎn)品，也只是修修補補而已。要從根本上破解，最好的辦法是從“道”的層面入手，這就是企業(yè)的戰(zhàn)略和布局。這里就不說生硬的理論了，我只舉例子。

首先，先看企業(yè)對大勢的研判。

王毅敏老師2016年11月份發(fā)表了一篇文章《從正商善水上境與恒大悅龍臺開盤去化，看企業(yè)大勢研判差距》（點擊進入閱讀），談正商善水上境和恒大悅龍臺開盤去化率的比較，以及從中呈現(xiàn)出的兩家企業(yè)對大勢的把控和判斷。同在北龍湖，位置也比較接近，甚至善水上境的位置還要好一些。但是開盤去化率差別很大，恒大悅龍臺接近90%，善水上境去化率47%左右。

原因在哪兒？通過詳細的分析，王毅敏老師指出，“開盤去化率的差異僅僅是公司在整體實力方面的具體表現(xiàn)，更多的則是兩家企業(yè)從企業(yè)實力、產(chǎn)品力、營銷力、大事預判等綜合能力的差異?！?/span>恒大悅龍臺開盤的時期恰恰是鄭州市場調(diào)控還未升級的時候，整個市場的開盤去化率較高，市場信心十足；而到了善水上境開盤，市場已經(jīng)開始遇冷，信心走低。

“越是市場不好的情況下，一般的企業(yè)銷售困難，而強大的企業(yè)則在這個時間彎道超車，會加速發(fā)展與整合的速度。”這就是企業(yè)對大勢的研判。

我們再看另一個例子：萬科的產(chǎn)品在鄭州的發(fā)展布局。

在2016年及以前，萬科推出了眾多樓盤，產(chǎn)品多為住宅，比如萬科城、萬科天倫紫臺、萬科美景龍?zhí)玫龋荒莻€時候萬科是不看好或者不看中公寓產(chǎn)品的，美景麟起城就被萬科給拋棄了。

而到了2017年3月下旬，萬科舉行了產(chǎn)品發(fā)布會，公布的公寓產(chǎn)品系列，則全面布局鄭州的東南西北，萬科譽、星辰、榮寓、龍門、萬科城、泊寓(長租公寓)，六大產(chǎn)品系全面發(fā)布。

如今，在5.3調(diào)控之下，鄭州行政區(qū)域內(nèi)的住宅產(chǎn)品全面受限（大部分區(qū)域是限購、限貸、限賣、限價、限贈、限離，新密、鞏義、登封、上街則是“限賣”），公寓類商辦物業(yè)不僅不受影響，反而是個利好刺激。

這等于是說，此次調(diào)控政策讓公寓產(chǎn)品站在了風口上，起飛將是必然的。

可以想見，接下來公寓產(chǎn)品將如何紅火大賣，而萬科已經(jīng)提前完成了布局，并且很快就到了推售節(jié)點，再加其上強大的品牌影響力和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，大賣是必然的。

  3  

布局商業(yè)地產(chǎn)

或許是不錯的選擇

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發(fā)力公寓市場，是不是最好的戰(zhàn)略布局？

以目前鄭州的情況來看，的確有利可獲；但是也不排除如果市場繼續(xù)過熱，再出現(xiàn)裹著被子搶公寓的事情，商辦物業(yè)被納入調(diào)控之列——這在北京、上海、成都這三個城市已經(jīng)執(zhí)行了。

那么最好的布局是什么？

個人認為，跳出住宅（含公寓類住宅）市場，布局商業(yè)地產(chǎn)未嘗不是個好選擇。經(jīng)營良好的商業(yè)物業(yè)，可以持續(xù)產(chǎn)生價值，讓企業(yè)產(chǎn)生強大的影響力和較強的抗市場風險的能力。

同時，在地產(chǎn)行業(yè)住宅市場高速發(fā)展30年、不斷進入細分市場之后，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)將是未來的趨勢之一。

比如王石曾說過，萬科永遠也不會進軍商業(yè)地產(chǎn)，如果萬科發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，他老人家即便在棺材里也會伸出手來阻擋。

然此一時彼一時也，王石先生健在而萬科已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)商成績斐然了；2016年8月21日萬科又收購中國領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)及運營商— —印力集團96.55%股權(quán)，曲線發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)。

這不能不說是一個信號。

但相比于住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)的準入度更高，而且越來越高；商業(yè)地產(chǎn)所需的人更專業(yè)化，而且越來越專業(yè)化。

這個布局，不是一年兩年的事，更不是當下就能辦的事，它需要提前五年八年，甚至從企業(yè)根基上去培育。如萬科這樣的實力企業(yè)，也是通過入股收購專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營商，來豐富自己的產(chǎn)品。萬科做商業(yè)地產(chǎn)尚且如此，何況小地產(chǎn)商呢？

小地產(chǎn)商做商業(yè)更難，但并非無路可走。我們看新田置業(yè)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

2005年，新田置業(yè)進軍城中村改造，打造城市綜合體。和同時期的升龍改造燕莊建設(shè)曼哈頓、信和改造西史趙村建設(shè)普羅旺世不同，新田改造的西關(guān)虎屯村，在建設(shè)鄭州國貿(mào)中心的時候，留下了4萬余平米的商業(yè)自持經(jīng)營，這在當時住宅市場火得一塌糊涂的時候，需要很大的決心和勇氣。

并且一開始，商業(yè)是不賺錢的，需要地產(chǎn)去哺育，對于實力并不強的新田來說，困難之大自不待言。

但新田的商業(yè)經(jīng)驗卻先于眾多同行由此積累起來，成就了后來的“新田360廣場”。鄭州國貿(mào)中心的店面也成為了“新田360廣場”這個品牌的發(fā)源地，如今新田的商業(yè)品牌已經(jīng)布局了許昌、南陽、上海、焦作等多個地方，在鄭州也有多家分店。

如今，這家企業(yè)已經(jīng)確定了自己的企業(yè)戰(zhàn)略，房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營兩條腿走路，抗風象能力要遠超單一開發(fā)企業(yè)。得益于新田360廣場這個商業(yè)品牌，新田置業(yè)已經(jīng)從純粹的地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為平臺型服務商。

關(guān)于5.3鄭州調(diào)控升級的影響，新田集團總裁馮常生說：“對于新田集團而言，目前公司在房地產(chǎn)開發(fā)方面的比例已經(jīng)在逐步減少，商業(yè)版塊與房地產(chǎn)版塊基本上平分秋色。即使在房地產(chǎn)開發(fā)版塊，住宅的比例也一直都在降低，有一大部分是商辦公寓，所以在某種意義上，調(diào)控新政對于我們還算是個利好消息?！?/span>新田集團面對調(diào)控“長效機制”的自信，正是來源于企業(yè)的提前戰(zhàn)略布局。

我們經(jīng)常說，戰(zhàn)略大于戰(zhàn)術(shù)；對于企業(yè)來講，一定要進行戰(zhàn)略研判，研判市場，研判政策，未雨綢繆。

房地產(chǎn)行業(yè)是受政策影響十分明顯的行業(yè)，也是個周期性行業(yè)，如果企業(yè)不從戰(zhàn)略層面進行布局研判，只是在復制產(chǎn)品里打轉(zhuǎn)，在限購與不限購的區(qū)域之間、在限購期與不限購期之間拉鋸，其結(jié)果必然是自身傷痕累累、疲于應付，無長足發(fā)展。

從這個意義上講，房地產(chǎn)調(diào)控未必是壞事，調(diào)控將擠走一部分泡沫，淘汰一部分無發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)，所以，中央的“長效機制”，會促使房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

不管是對購房者還是開發(fā)企業(yè)來說，調(diào)控的過程也是篩選的過程，“千淘萬漉雖辛苦，吹盡黃沙始見金”。

當然，最好的調(diào)控還是來自于自我的變革，是把控。