■ 撰文 | 李冠喬 ? 《地盤》特邀撰稿人

樹(shù)欲靜而風(fēng)不止。

隨著調(diào)控的加劇，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)邁入了限購(gòu)、限貸、限售、限贈(zèng)、限價(jià)、限簽的“六限時(shí)代”。開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者紛紛絞盡腦汁施策應(yīng)對(duì)。

今天，看到恒大悅龍臺(tái)的這個(gè)消息我一點(diǎn)也不吃驚。我隨即把這個(gè)消息告訴摯友劉森。

劉森說(shuō)就算有首付分期也買不起這個(gè)項(xiàng)目。我說(shuō)，只要有人開(kāi)了這個(gè)口子，就像洪流被扒了個(gè)口子，是閘不住的。恒大會(huì)這么干，其他開(kāi)發(fā)商也會(huì)效仿，最主要是他們有極大的資金壓力。

劉森合計(jì)了一下說(shuō)，即便是有首付分期的項(xiàng)目，但利率上調(diào)了，我又得多花一筆錢。這調(diào)控可真坑剛需族啊。這攢錢買個(gè)房難，買房申請(qǐng)銀行貸款也提高了利率，真是屋漏偏逢連陰雨?。?/span>

  1  

并非個(gè)案

房貸政策收緊已成趨勢(shì)

▽

像劉森這樣，受利率上漲而煩惱的人不在少數(shù)。

近期，熱點(diǎn)城市上調(diào)房貸利率消息頻出，短短幾天房貸利率上調(diào)潮已蔓延至全國(guó)各地。

據(jù)悉，截至6月14日，鄭州多家銀行跟進(jìn)上調(diào)房貸利率，最高上浮20%，只有部分銀行保持基準(zhǔn)利率沒(méi)變。

在出臺(tái)限購(gòu)政策之前，大多數(shù)商業(yè)銀行首套房房貸利率還是8.5折優(yōu)惠，直到最近的報(bào)道，部分銀行已經(jīng)把首套房貸利率上調(diào)至1.1倍。由此計(jì)算，在半年多時(shí)間，首套房貸利率已經(jīng)狂漲了40%。

甚至，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)不排除利率繼續(xù)上調(diào)的可能，這就意味著買房成本再飆新高，像劉森這樣的剛需族如不及早下手，恐將付出更高昂的等待成本。

某工商銀行信貸部人士表示，目前首套房利率雖然沒(méi)有上調(diào)，但審批更嚴(yán)格?？蛻粽餍艧o(wú)問(wèn)題則按基準(zhǔn)利率執(zhí)行，優(yōu)先選擇資質(zhì)良好的客戶進(jìn)行放款。比如，擁有良好的信用記錄，有穩(wěn)定的工作和收入，具備按時(shí)還款的能力，并購(gòu)買本行的理財(cái)產(chǎn)品或有大額度存款。

以前都是客戶選銀行，現(xiàn)在卻變成了銀行挑客戶！

“目前，有很多客戶都在銀行排隊(duì)等放款，銀行審批時(shí)間更長(zhǎng)，也更嚴(yán)格，放款節(jié)奏明顯放緩了不少?！睋?jù)鄭州華夏銀行消息人士透露，今年以來(lái)，各家銀行額度一直吃緊，都在排隊(duì)放貸。

從限購(gòu)到限售，再到限價(jià)、限簽、限贈(zèng)、限貸，光出臺(tái)的政策就夠列滿一張A4紙。

如果說(shuō)，北上廣深這些一線城市紛紛上調(diào)房貸利率是在意料之中，那么二三線的房貸利率也加速上升才最讓大眾心寒。

據(jù)媒體報(bào)道，目前全國(guó)533家銀行，有20家銀行已經(jīng)停貸，未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)還會(huì)新增銀行暫停房貸業(yè)務(wù)。

銀行貸款收緊，剛需購(gòu)房壓力巨大，如果問(wèn)剛需還要不要買房？你怎么選？

  2  

貸款難度加大

普通購(gòu)房者陷入迷茫

▽

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房貸利率的上調(diào)意味著購(gòu)房成本上升。以100萬(wàn)商業(yè)貸款（等額本息）來(lái)算，利率上調(diào)20%：

根據(jù)房貸計(jì)算器結(jié)果顯示，按基準(zhǔn)利率4.9貸款，貸款30年，月均還款5307元，利息91萬(wàn)元。利率上浮20%后，執(zhí)行5.88%利率，月均還款5919元，利息為113萬(wàn)元。月均多還612元，多付利息22萬(wàn)元。

由此可見(jiàn)，房貸利率上行對(duì)購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)將明顯增加。而對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，多付22萬(wàn)利息絕對(duì)不是一個(gè)小數(shù)目；而6千的月供相當(dāng)于普通上班族一個(gè)月的薪資，剛需購(gòu)房者壓力無(wú)疑要加大很多。

另外，購(gòu)房者還面臨著無(wú)款可貸的局面，因?yàn)榻酉聛?lái)會(huì)有一批商業(yè)銀行暫停房貸業(yè)務(wù)。

即使有款可貸，貸款的資質(zhì)審查、還款期限也使得貸款發(fā)放更加嚴(yán)格漫長(zhǎng)。相較之前一般一個(gè)月可批貸放款，現(xiàn)在起碼要兩個(gè)月，甚至不少銀行根本無(wú)法確定幾個(gè)月才能放出款來(lái)。

比還貸壓力大更可悲的是：我們擔(dān)心自己根本沒(méi)資格做房奴。

那么，還沒(méi)有買房的我們?cè)趺崔k。

對(duì)于現(xiàn)狀， 北京青年報(bào)6月11日發(fā)表最直接的評(píng)論：《房貸現(xiàn)狀：要么貴要么等》。文中提到： 某股份制銀行上海分行零售業(yè)務(wù)部門人士近期曾向媒體透露，在該行內(nèi)部，房貸放款的先后順序已開(kāi)始按照貸款利率的高低排序，而非“先來(lái)后到”。

接受利率上浮幅度更高的貸款人才能較快獲得貸款，未上浮者則可能面臨長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的等待。所以，如今對(duì)需要貸款的買房人來(lái)說(shuō)：要么貴，要么等。 

對(duì)于大多數(shù)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買房還是剛需。就拿每年畢業(yè)的幾百萬(wàn)大學(xué)生來(lái)說(shuō)，要不是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)原因，恐怕沒(méi)有人不想買房。對(duì)于劉森這樣的普通人，無(wú)論是“貴”還是“等”，都是無(wú)奈之舉。

“貴”，增加的是未來(lái)的生活負(fù)擔(dān)；“等”，要面臨風(fēng)起云涌變化無(wú)常的市場(chǎng)。誰(shuí)知道房?jī)r(jià)是跌了還是漲了？不確定因素太多，未知的風(fēng)險(xiǎn)太多，房貸變成了一場(chǎng)賭博。

原本就是因?yàn)闆](méi)錢才貸款，現(xiàn)在又限制貸款，攢了全家大半輩子積蓄也買不到一套房子，努力的速度趕不上房?jī)r(jià)和房貸上漲的速度。

我們不可能奢望房?jī)r(jià)暴跌，那是天方夜譚。就市場(chǎng)角度而言，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，必定以穩(wěn)定為先。

我們希望：只要房?jī)r(jià)能保持在一個(gè)穩(wěn)定狀態(tài)就很好。因?yàn)榉績(jī)r(jià)如果暴跌，會(huì)引發(fā)蝴蝶效應(yīng)，影響大量相關(guān)行業(yè)，導(dǎo)致人群失業(yè)、收入下降，如果真成這樣，即使房?jī)r(jià)便宜，老百姓一樣買不起。

  3  

剛需買房

是“冰凍”購(gòu)房意愿  還是及時(shí)出手

▽

如果說(shuō)去年買不到房，是剛需錯(cuò)失了大好機(jī)會(huì)，那么今年買不到房，可能大部分原因就來(lái)自于外部了。 

首先、貸款越來(lái)越不友好

這一點(diǎn)，一直關(guān)注樓市的剛需朋友們應(yīng)該深有感觸，去年買房還有85折，今年根本別想了，哪怕你是樓市小白，從未買過(guò)房也沒(méi)用，現(xiàn)在買房也要1.1倍，還得排隊(duì)，還不一定能拿到貸款。

這到底是為什么？

因?yàn)橘J款是調(diào)控最重要的工具。除了首付比例之外，貸款利率是另一大主要工具。通常情況下，房地產(chǎn)越紅火，折扣越大，房地產(chǎn)越冷清，折扣越小。

而且商業(yè)銀行在政策主線之外，還會(huì)放大這種效應(yīng)。簡(jiǎn)單說(shuō)，寬松的時(shí)候，銀行比政策更松，收緊的時(shí)候，銀行比政策更緊。

受成本影響，銀行現(xiàn)在非常不愿意給首套房貸款。 

所以結(jié)合上面房?jī)r(jià)的行情，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，房子還沒(méi)怎么便宜呢，貸款壓力卻蹭蹭上去了，算來(lái)算去，買房成本仍然是只升不降。 

其次、樓市不好的時(shí)候，房子也不多，大家也不愿意出手

房子跟股票還是有比較大的區(qū)別，流動(dòng)性更差，單位價(jià)值更高，持房的更愿意堅(jiān)守。所以，即使樓市不大好，幾乎很少人愿意便宜購(gòu)房者。像文章開(kāi)頭寫的恒大這樣的指標(biāo)沖鋒型公司，可能會(huì)在某些拉價(jià)值樓盤上采取一定的促銷行為，跑量盤想都別想。

樓市的晴雨表就是成交量，行情不好的時(shí)候，成交量率先下行。新房供應(yīng)量在行情好的時(shí)候消耗太多，跟不上節(jié)奏，二手房業(yè)主們更是不愿意賣房。

而作為購(gòu)房者這一邊，買房也變得更加猶豫，“天知道現(xiàn)在買了會(huì)不會(huì)站崗呢”。其實(shí)，剛需買房看的是長(zhǎng)期，過(guò)度計(jì)較短期的得失，往往是在給自己挖坑。

對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，有個(gè)亙古不變的真理：你不打算租房，就盡可能買房，買小一點(diǎn)沒(méi)關(guān)系，現(xiàn)在不是求全的時(shí)候，而是能買就買的時(shí)候。

第三、因?yàn)閷?shí)力不夠，往往更愿意等待

有相當(dāng)部分人曾經(jīng)買得起，但仍然希望搏一搏，要么找個(gè)便宜的時(shí)間點(diǎn)買，要么想買個(gè)更大的。結(jié)果往往事與愿違，這個(gè)時(shí)候你會(huì)深有感觸：那么多房子跌了幾百萬(wàn)，為什么你一套也買不到？

其實(shí)，大部分剛需都踩不準(zhǔn)樓市的最低點(diǎn)，他們所能決定的是自己的購(gòu)房時(shí)機(jī)——有首付了，能買套房，就買了。

樓市大起大落，剛需都很難參與，更何況，房子這種漏，撿起來(lái)也并不容易，要么你沒(méi)有人給你提供消息，要么房子有了，你卻沒(méi)有足夠的錢。

所以，根據(jù)自己的節(jié)奏來(lái)才更現(xiàn)實(shí)。

對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，錯(cuò)過(guò)了可能就是錯(cuò)過(guò)了幾十萬(wàn)，不信回頭看看，歷史是用來(lái)鑒今的，別再重蹈覆轍了。剛需，你不需要等房?jī)r(jià)，該出手時(shí)就出手。

坊間傳言白沙片區(qū)重現(xiàn)9700元/㎡的項(xiàng)目，是完全可以重點(diǎn)考慮的；像重心轉(zhuǎn)移到成品房項(xiàng)目的亞新美好系列產(chǎn)品，也是可以考慮的；像品質(zhì)和口碑俱佳的康橋、永威的剛需項(xiàng)目，照樣值得考慮。

種一棵樹(shù)，最好的時(shí)間是十年前，其次是現(xiàn)在。

這句話對(duì)于剛需同樣適用。