■ 撰文 | 郭境 ? 《地盤》特約撰稿人

最近，盡管萬科、綠地等大房企的公寓在鄭州市場大行其道、深得人心，但對于公寓租賃市場，尤其長租公寓，我們還不能掉以輕心。

過去二三十年，房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求土地價值最大化，更傾向于資產(chǎn)開發(fā)與銷售。而今，在國家發(fā)文強調(diào)發(fā)展租賃市場之下，部分開發(fā)商開始把視線轉(zhuǎn)向了長租公寓市場。

談及長租公寓，業(yè)內(nèi)的反應(yīng)較為一致，困難重重但看好前景。面對長租公寓定價較高以及市場群體租金承受能力不足的矛盾，什么定價原則能平衡兩者的關(guān)系？

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租售并舉時代

長租公寓迎來發(fā)展契機

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今年以來，國家相繼出臺相關(guān)政策，明確表示要加快住房租賃市場發(fā)展，鼓勵長短租公寓業(yè)態(tài)成長。這無疑給行業(yè)從業(yè)者的一針“強心劑”。

易居研究院于近日發(fā)布的《全國50城房租收入比研究》中認為，6月份全國50個城市中超七成的房租相對收入較高，即個人租房費用占個人可支配收入的比重超過25%。

其中，深圳、三亞和上海的房租收入比超過45%，北京更是達58%。這意味著在上述四座城市里，很多人也許要用近五成收入租房。

那么，近年來在住房租賃市場發(fā)展異常迅速的長租公寓，其租金水平到底如何？

以深圳魔方公寓民治萬眾城店為例，其戶型多為30平方米左右的1室1廳，租金為2800~4000元/月。其周邊3室2廳約90平方米的小區(qū)房租金約在5500元/月。魔方公寓相關(guān)負責人表示，魔方公寓的租金一般是根據(jù)地段來定價，區(qū)間約在3000~6000元/月。

由此可見，長租公寓的租金普遍要比周邊同類型個人房源租金高一、二成。而長租公寓的高租金，在一定程度上與其白領(lǐng)客群定位有很大關(guān)系。

對于長租公寓租金定價，有人擔心租金定高了，市場難以接受；租金低了，成本很難收回。

其實，品牌公寓提供了各種硬件和軟性的配套，而且租住的客戶也是經(jīng)過篩選，這些對于都市白領(lǐng)來說是物超所值的。另外，長租公寓前期推出新產(chǎn)品，不希望租金從低往高走，這是基本判斷。

城市的中低收入人群的住房問題，國家層面已經(jīng)考慮很多，推出公租房等產(chǎn)品確保中低收入人群的權(quán)益。解決中低收入人群租房問題，應(yīng)以政府為主導，開發(fā)商配合的形式。

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交通區(qū)位

決定租金定價

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在影響定價的因素中，選址尤為重要。

目前，多數(shù)品牌公寓運營商項目布局在一線城市和二線重點城市，選址城市前將考慮城市的GDP和人口導入能力，估算流動人口，如上海、北京這樣的城市，有多少租房需求的外來人口，以及本地租房客群。

在城市內(nèi)部的選址，則要求會更嚴格，基本上會選擇城市中租房人群居多，周邊交通方便的位置。

一般情況下，會盡量避開民宅聚集區(qū)，因為整體而言，民宅出租的價格相比長租公寓的價格較低，對價格比較敏感的人群可能會選擇民宅?！?/span>

選址區(qū)域鎖定后，對細節(jié)市場的盡調(diào)則是盈利中的關(guān)鍵。

由于長租公寓的定價會取決于項目的市場住宅價格，特別是租房價格情況，所以通過市調(diào)清楚獲取區(qū)域各類房產(chǎn)的價格、溢價水平、增長能力等，對于長租公寓的定價很重要。那么，該如何定價呢？

長租公寓普遍是在周邊市場價基礎(chǔ)上做溢價，通常比周邊一室房源租金貴10~20%，比兩室房源租金便宜20%左右。

拿房成本算下來其實并不是全部，只占項目總租金收入的40%~70%，但加上裝修攤銷15%，營運成本10%，稅費6%，還有工商、消防等各類費用，雖然它們的占比在行業(yè)內(nèi)來說都不算高，但加起來也非常影響利潤。

此外，需要注意的另一個關(guān)鍵因素就是匹配人群需求。比如說一些商務(wù)樓和CBD，具備良好的配套設(shè)施和商業(yè)氛圍，都具備開店的基本要素。

公寓運營商會再根據(jù)周邊人群分布，比如具體了解高級白領(lǐng)多還是金融人群多，抑或IT人才多，來具體確定項目走向等。

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加大租賃供應(yīng)

是否影響長租公寓市場

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近兩個月以來，全國多個城市先后出臺文件鼓勵發(fā)展租賃住房市場，尤其是8月28日，國土部、住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，計劃到2021年底，在選取的13個試點城市成功運營一批集體租賃住房項目。

此舉也被業(yè)內(nèi)解讀為既可盤活存量土地資源，又有利于加大租賃住房供應(yīng)，對穩(wěn)定房屋租金和房價具有積極意義。

不管是租購同權(quán)，還是租房落戶，這些信號傳遞了國家發(fā)展租賃住房市場的決心。因此，租賃住房市場一定會在未來房地產(chǎn)市場中占據(jù)重要位置。

上海近期先后推出十余幅租賃住房用地，并計劃在“十三五”期間新增租賃住房70萬套，占新增住房總量的比例超過40%；深圳近日也提出在“十三五”期間，擬通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套（間）村民自建房或集體自有物業(yè)統(tǒng)一租賃經(jīng)營、規(guī)范管理……種種動作都明確要加大租賃住房供應(yīng)。

住房租金價格主要取決于租戶的收入水平，租戶并不會因為政策的寬松與否而在租金上有較大的支出，并認為租金很難降低，將會保持穩(wěn)定。

當然，租賃住房屬于房地產(chǎn)長效機制的一部分，長期來看，對平抑租金，引導租金和房價回歸理性具有重要作用。

顯然，租賃市場對市場上品牌公寓并不會有太大影響，長租公寓提供的是精細化服務(wù)，如管家服務(wù)、免費健身房等等，都是需要成本的，而這些往往也都是注重租住體驗的年輕白領(lǐng)租客所看重的。

長租公寓市場的規(guī)?；c專業(yè)化，將是未來的重要趨勢。