■ 撰文 | 郭春江 ? 著名地產(chǎn)人

由于風(fēng)險低，房貸一直以來都是銀行眼中的“香餑餑”。去年全年以個人住房按揭貸款為主的中長期貸款占全國新增貸款的比重達(dá)到45%。而這一勢頭目前正在發(fā)生改變。

日前，融360發(fā)布了8月份中國房貸市場報告。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：8月份全國首套房平均利率為5.12%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.04倍，環(huán)比7月上升了2.47%；同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。在融360監(jiān)測的35個城市首套房平均利率中，最低的為上海4.83%，最高為5.39%，為鄭州、哈爾濱、石家莊。

三個省會城市利率最高，鄭州打頭陣。這節(jié)奏，讓一線城市都汗顏啊。

去年十月份開始，國家推出密集的調(diào)控組合拳，包括限購、限貸、限售、限價、限商、限簽等。以限貸為例，主要是為了降低買房者的杠桿率，包括提高首付比例和提高貸款利息。

假設(shè)在鄭州買了一套總價600萬的房子，首付30%，商業(yè)貸款70%，貸款總額420萬，年限30年，采用等額本息法。

通過對比可以發(fā)現(xiàn)，利率上浮后，同樣額度同樣年限的貸款利息差額高達(dá)159萬，月供也多了4405元，僅這一項，很多人就會被擋在門外，不過土豪可以忽略。

有專家認(rèn)為，決定房地產(chǎn)榮枯最重要的兩大經(jīng)濟(jì)杠桿一是住房稅收政策，二是住房按揭貸款利率政策。

消息人士透露，鄭州部分銀行的利率即將上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.2倍。

那么問題來了，貸款利率上浮后，利息增加了，月供也增加了，到底應(yīng)不應(yīng)該現(xiàn)在出手買房呢？

眼下，對于很多人來說，除了考慮購房政策外，最需要考慮的是現(xiàn)在買了以后能不能漲價，或是漲價的部分能不能覆蓋銀行的利息。

對于購房者來說，在接下來調(diào)控周期里，首先要關(guān)心的不再是房價還會不會跌，而是自己的貸款能不能及時批到，否則，可能會面臨違約的風(fēng)險。

我之前曾無數(shù)次的講過，如果資金充足依然可以選擇買房。因為從過去10年的收益看，房地產(chǎn)的收益還是比較穩(wěn)定的。

分享一個真實的案例。

大概兩三年前的那個限購階段，幫朋友買房，當(dāng)時看的那個小區(qū)房價8000出頭。后來戶口、社保什么的都已經(jīng)解決了，但就是猶豫的是利率上浮了10%。在我的勸說下總算買了。現(xiàn)在，雖然利率也在上浮，但那套房子的單價已經(jīng)漲到一萬四五了。

也就是說，由于做了正確的選擇，他這個房子掙錢了，只不過給銀行多出了10%的息。如果當(dāng)時因為利率上浮沒有，等到將基準(zhǔn)和利率打折的時候再考慮買，這個小區(qū)的房價可能都已經(jīng)在11000萬出頭了，那個時候他可能還會買不起。

這是一個發(fā)生在身邊的活生生的例子。

國家雖然在去標(biāo)桿化，但標(biāo)桿資金的作用又是那么立竿見影。所以，得有“共享”的思維和眼光。說白了，就是你拿這個杠桿資金去作為投資也好，或者作為其他的自用也好，要讓你自己有的用，也要讓銀行有的掙，這樣合作才能愉快。

據(jù)了解，北京、深圳兩地嚴(yán)查個人消費貸流向樓市。提醒鄭州購房者注意。

鄭州的基準(zhǔn)利率上浮20%不是因為銀行沒有錢， 是因為國家在調(diào)控，用高利率和各種限購政策，抵制住人民買房的熱情，不讓資金全部流入房地產(chǎn)。如果大量的資金流入房地產(chǎn)就勢必會產(chǎn)生泡沫，加劇實體消費的減少，影響國家實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

現(xiàn)在的問題是，老百姓手上有錢，但除投資房產(chǎn)以外，沒有更好的其他投資渠道。所以，無論是上班族還是大爺大媽，只要個人手里有點兒錢，都準(zhǔn)備拿錢出來去投資房子。這已經(jīng)成為一種社會現(xiàn)象。

亮堂堂的說，調(diào)控本身就是要調(diào)控大家對房地產(chǎn)投資的熱度。

從房地產(chǎn)投資的角度來說，利率上調(diào)的時候，房價會相對穩(wěn)定，不會怎么漲。現(xiàn)在買房，就相當(dāng)于房地產(chǎn)開發(fā)商先占住地，算是前期。這個時期買房，可能資金成本相對于之前的打折利率或者基準(zhǔn)利率會稍微高一點。

但是隨著政策放松或者是放開，可以再通過其他銀行渠道，將房子再重新貸款，按照時令利率標(biāo)準(zhǔn)以減輕資金成本。當(dāng)然，這得看后期銀行政策的調(diào)整方向和力度。

前兩天，專門去坐了一下鄭州的地鐵。二號線還好，人口稠密程度相對能夠接受；一號線就格外不同了，平時不是高峰期的時候，人也多得跟北京似的，摩肩接踵、膀挨膀、肩并肩。

以人口規(guī)模論，鄭州有這么多人，撐起這個城市房價是沒有問題的，最起碼三環(huán)四環(huán)以內(nèi)是沒有任何問題。