■ 撰文 | 郭境 ? 《地盤》特約撰稿人

最近房地產(chǎn)市場的聲音有點(diǎn)嘈雜。

比如8月份一線城市房價(jià)環(huán)比下跌。比如恒大董事長許家印又重新當(dāng)上中國首富…...其中，最讓購房者揪心的莫過于房貸利率的普遍性上調(diào)。

據(jù)媒體報(bào)道，不僅鄭州多家銀行相繼上調(diào)首套房貸款利率，作為一線城市的北京、上海、深圳、南京等地商業(yè)銀行也陸續(xù)提高首套房貸利率水平。調(diào)整后，首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮10%-20%成為主流。

對此，人民銀行營業(yè)管理部近日表示，房貸利率調(diào)整是銀行在北京市嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)控、市場利率整體上揚(yáng)的背景下，根據(jù)市場資金水平變化、自身資產(chǎn)負(fù)債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導(dǎo)向，對此人民銀行營業(yè)管理部積極支持。

其實(shí)，從限購政策涉及到金融層面開始，就有卡網(wǎng)簽、放貸慢的傳言流出來。至于背后深層的原因，不妨通過今年前8個(gè)月全國房地產(chǎn)銷售情況來進(jìn)行觀察。

在去庫存、去杠桿的背景下，卻是今年房地產(chǎn)銷售有望刷新歷史新高的消息。全國重點(diǎn)城市房價(jià)飆升的壓力正在暗流洶涌。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2017年1至8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，多數(shù)城市房價(jià)不僅是同比上漲，環(huán)比也在上漲。

下圖來源是國家統(tǒng)計(jì)局8月份的數(shù)據(jù)：

數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，國內(nèi)商品房銷售面積達(dá)到了9.8億平方米，7.8萬億銷售額。2016年全年數(shù)據(jù)情況如何？15.7億平米銷售面積和11.7萬億銷售額。也即按照目前速度，銷售面積和銷售額超過2016年不是一句空話。

目前，9.8億平方米是同期歷史最高紀(jì)錄，8月單月銷售面積1.2億平方米也環(huán)比上漲4.3%。銷售額方面，7.8萬億元也刷新了歷史同期紀(jì)錄。顯然，如果后期沒有更新的調(diào)控措施出臺，2017年有望全面超過2016年。

這個(gè)成績還是在居民購房資格嚴(yán)格調(diào)控局面，且是在樓市信貸不斷收緊，房貸利率連續(xù)8個(gè)月上升的情況下取得的。

與之相對應(yīng)的是，8月末，商品房待售面積同比下降12%，降幅比上月末擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)，樓市庫存創(chuàng)下2015年1月以來的新低，僅略高于2014年末商品房6.2億平方米的待售面積。

這意味著，在途商品房規(guī)模減少、預(yù)售商品房規(guī)模減少等風(fēng)險(xiǎn)，帶來房價(jià)上漲的壓力也將更大。

針對調(diào)控頻頻，樓市卻暗流涌動(dòng)的現(xiàn)象，有媒體做了一個(gè)形象的比喻——“房地產(chǎn)不是冷，而是背地里在發(fā)燒?！?/span>

限購、限價(jià)、限售等政策主導(dǎo)樓市調(diào)控的階段已過，未來半年到一年，貨幣、房貸、資金面將成樓市降溫主導(dǎo)性因素，這意味著提升房貸利率已是一種新常態(tài)。

而房貸利率作為房地產(chǎn)市場重要的晴雨表，首套房貸利率的不斷上浮，除加重購房者的負(fù)擔(dān)外，也將對樓市產(chǎn)生不小的影響。

就鄭州市場而言，因?yàn)檎{(diào)控和去杠桿化，全款一次性漸漸成了許多企業(yè)篩選客戶的第一標(biāo)準(zhǔn)。

從昨夜融創(chuàng)象湖壹號的開盤盛況，我們似乎不難明白一些什么。

那么，全款一次性會(huì)不會(huì)成為破解當(dāng)下調(diào)控的一個(gè)利器呢？某種程度上是成立的。因?yàn)橄拶徑鉀Q資格問題，利率解決能力問題。

有人調(diào)侃說，首套利率的上浮，不但是為了房住不炒，在一定程度上也是把所有的購房者當(dāng)做炒房嫌疑加以遏制。其實(shí)，那些全款一次性客戶才是真正的炒房客，也正是這部分人的存在，讓真正的剛需客戶被邊緣化。

作為鄭州的剛需購房者，在房價(jià)沒有出現(xiàn)預(yù)期下降，購房成本尤其是貸款成本大幅提升的情況下，買房越來越難、越來越貴，很多支付能力較弱者或許將被擠出市場。

同時(shí)，房貸利率的企高不下還會(huì)加劇購房者的觀望情緒。

而對需要貸款的購房者而言，如果不及時(shí)下手，就只有目送著房價(jià)越漲越高。因?yàn)?，這就是現(xiàn)實(shí)。