■ 撰文 | 《地盤》編輯部

10月10日，國(guó)家發(fā)改委副主任、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上透露，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制正在緊鑼密鼓制定，會(huì)適時(shí)出臺(tái)。

消息一出，各大媒體紛紛進(jìn)行分析、解讀，從房貸利率高企、消費(fèi)貸管控收緊到限售城市繼續(xù)擴(kuò)容，從“租售同權(quán)”到“只租不售”，從“集體建設(shè)用地進(jìn)入租賃”到“國(guó)土部嚴(yán)查囤地”。建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制似乎成了大家的焦點(diǎn)話題。

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國(guó)土部嚴(yán)打

住宅用地炒作用地

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11月12日，國(guó)土部發(fā)布消息稱，9月下旬，國(guó)土資源部部署開(kāi)展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查，檢查范圍包括70個(gè)大中城市和熱點(diǎn)城市蘇州市。

國(guó)土資源部稱，住宅用地是保障住有所居的，不能拿來(lái)炒作囤積。此次檢查目的是促進(jìn)已供應(yīng)住宅用地盡快形成住房有效供給。

通過(guò)檢查督促加快住宅用地開(kāi)發(fā)建設(shè)，有助于改善住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

其實(shí)，此時(shí)提出“打擊囤地”，也是落實(shí)“房住不炒”的另一個(gè)路徑。

在增加供應(yīng)又是限購(gòu)、限價(jià)、限售的同時(shí)，又嚴(yán)打囤地專項(xiàng)檢查，這就造成開(kāi)發(fā)商的利益空間會(huì)漸漸被壓縮，對(duì)于以技術(shù)性理由囤地圈地的，要尤為小心了，以免檢查不過(guò)不了關(guān)。

房地產(chǎn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的建立除了和土地供給有很大關(guān)系，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)也是眾多政策措施背后的“眾矢之的”。

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一線城市

住房租賃改革全面開(kāi)花

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今年以來(lái)，國(guó)家相繼出臺(tái)相關(guān)政策，明確表示要加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。緊隨其后，各地也在醞釀?lì)愃婆e措，把租賃房屋納入“合法穩(wěn)定住所”范疇似乎將成為一種新趨勢(shì)。

在四大一線城市中，上海、廣州、深圳已相繼推出“只租不售”宅地，其中上海推出的租賃住宅用地合計(jì)建筑面積接近200萬(wàn)平方米，北京采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)商品住房自持比例”方式供應(yīng)住宅用地，目前已獲得122萬(wàn)平方米的“自持房”。

10月11日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心近日發(fā)布公告，以掛牌方式公開(kāi)出讓A811-0323宗地的使用權(quán)。這是深圳首次采用住房全年期(全年期就是70年)只租不售的辦法以掛牌方式出讓居住用地。

公告中明確，為培育和發(fā)展我市住房租賃市場(chǎng)，項(xiàng)目建成后，宗地內(nèi)租賃住房和商業(yè)用房在出讓年期內(nèi)須全年期(70年)自持，限整體登記，不得銷售、轉(zhuǎn)讓，這是此次出讓居住用地出讓最突出的一個(gè)特點(diǎn)。

項(xiàng)目允許抵押，但抵押金額不得超出合同地價(jià)與建筑物殘值之和。因企業(yè)破產(chǎn)清算、重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓、司法強(qiáng)制執(zhí)行等情況而確需轉(zhuǎn)讓的，租賃住房及商業(yè)用房限整體轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓后，自持物業(yè)性質(zhì)不變。

在廣州，首宗全自持出讓的宅地——黃埔區(qū)KXC-K1-9地塊，已經(jīng)于10月11日完成競(jìng)價(jià)。該地塊作為廣州首個(gè)全自持的地塊，自持部分需用作工業(yè)企業(yè)租賃用房。建成后自持年限與土地出讓年限一致，不得分割銷售，出租對(duì)象需要政府同意。

關(guān)于推出“只租不售”宅地，各大城市心態(tài)不一，其中上海推出的數(shù)量最多，決心最大。

10月10日，上海土地市場(chǎng)掛牌出讓5宗租賃住宅用地，總出讓面積16.3萬(wàn)平方米，合計(jì)建筑面積約44.81萬(wàn)平方米，而且五宗土地全部位于上海中心城區(qū)。

據(jù)媒體報(bào)道，自7月推出首宗租賃住宅至今，上海已經(jīng)推出25宗租賃住宅用地，出讓面積96.32萬(wàn)平方米，合計(jì)建筑面積近200萬(wàn)平方米。“十三五”期間，上海市租賃住房用地供應(yīng)占比約為31%，推出租賃住房共計(jì)70萬(wàn)套。可見(jiàn)上海推行租賃住房、減少對(duì)土地財(cái)政依賴的決心之大。

住房租賃市場(chǎng)暖風(fēng)頻出的背后是國(guó)家下決心要建立的房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制已然上路。培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是建立長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)重要方向。

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銀行嚴(yán)查消費(fèi)貸

流入樓市將收回

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從去年下半年到今年上半年，政府多次提及建立樓市長(zhǎng)效機(jī)制，且金融去杠桿力度空前。近期，北京、深圳等熱點(diǎn)城市再度排查個(gè)人消費(fèi)貸款違規(guī)購(gòu)房等現(xiàn)象。目前各家銀行已經(jīng)根據(jù)相關(guān)部門要求開(kāi)展自查。

多家銀行透露，這一輪自查主要針對(duì)單筆貸款20萬(wàn)以上的個(gè)人消費(fèi)貸和100萬(wàn)以上的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸開(kāi)展自查以及信用卡透支不低于20萬(wàn)元用于支付購(gòu)房款，重點(diǎn)檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。

對(duì)于消費(fèi)貸的流向來(lái)說(shuō)，和此前首付比例提高有直接關(guān)系，所以這個(gè)時(shí)候部分購(gòu)房者會(huì)通過(guò)其他方式來(lái)獲取資金，滿足首付的需求。另外也和商業(yè)銀行房貸政策收緊的態(tài)勢(shì)有關(guān)，所以部分貸款會(huì)轉(zhuǎn)向消費(fèi)貸領(lǐng)域。

數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，居民新增消費(fèi)性短期貸款達(dá)1.06萬(wàn)億，而去年全年新增消費(fèi)性短期貸款總額僅8305億。對(duì)于這一“異?，F(xiàn)象”，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王夢(mèng)雯在9月份的一篇研究報(bào)告中推算出，有3000億短期消費(fèi)貸違規(guī)潛入樓市，9成流向粵、閩、蘇、滬、川、冀等6地。

目前，銀行正在通過(guò)多種方式對(duì)已貸出的消費(fèi)貸款進(jìn)行再核實(shí)和查驗(yàn)。對(duì)于一般金額的客戶，會(huì)通過(guò)貸款用途憑證查驗(yàn)、貸后回訪等手段，監(jiān)測(cè)其資金支付是否合規(guī)。

對(duì)于金額較大的消費(fèi)貸款，銀行還可能約見(jiàn)或走訪借款人、收集相應(yīng)的資金使用憑證，對(duì)貸款資金使用情況進(jìn)行貸后抽查，如發(fā)現(xiàn)消費(fèi)貸款資金不符合要求，被違規(guī)挪用，進(jìn)入股市、樓市等情況，銀行將立即聯(lián)系借款人告知其存在違約行為，并要求提前收回。

由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制主要是為了通過(guò)“穩(wěn)房?jī)r(jià)”來(lái)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫和泡沫帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

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建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制

是一個(gè)系統(tǒng)工程

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為什么說(shuō)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制是一個(gè)系統(tǒng)工程呢？只有讓財(cái)稅體制改革、土地制度改革、金融體系改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)組織架構(gòu)改革綜合發(fā)揮作用，才能改變房?jī)r(jià)忽高忽低、過(guò)熱過(guò)冷的情況。

綜合來(lái)看，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制概況為五個(gè)方面：土地制度和供地機(jī)制、房屋租賃市場(chǎng)、住房信息平臺(tái)、保障房供應(yīng)和財(cái)稅金融。

無(wú)論如何，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制牽一發(fā)而動(dòng)全身，建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制必須跳出房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)行全方位的改革。

長(zhǎng)效機(jī)制的建立還需要配合新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)、住房制度、社保制度的改革，以及不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)統(tǒng)一、個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)等改革。

此外，機(jī)制的形成需要立法的配合，而立法需要一個(gè)過(guò)程。5月19日，我國(guó)首部住房租售條例公開(kāi)征求意見(jiàn)，預(yù)示著國(guó)內(nèi)住房租賃和銷售市場(chǎng)立法步伐加快。

針對(duì)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人已經(jīng)表示，將通過(guò)立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。

可見(jiàn)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的確立將會(huì)一個(gè)不短的過(guò)程，甚至將用5年甚至10年的時(shí)間來(lái)完成。不過(guò)，“道雖邇，不行不至”。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立雖然道阻且長(zhǎng)，但住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始破冰，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已然上路。

不難看出，所謂的長(zhǎng)效機(jī)制，除了平抑房?jī)r(jià)讓樓市健康平穩(wěn)發(fā)展外，更多的是為真正需要購(gòu)房的人提供政策上的保障。讓房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)短期內(nèi)大幅的下滑或暴漲，從而給大家穩(wěn)定的預(yù)期。

啰里啰嗦分析那么多，希望大家能夠看懂什么是長(zhǎng)效機(jī)制，以及當(dāng)下樓市企穩(wěn)的情況下，作出正確的選擇。