■ 撰文 | 李尋歡  ? 《地盤》特邀撰稿人

商業(yè)新一線城市的排名一出，鄭州人就興奮起來了。進前十了，位次上升了。

發(fā)榜的當天恰逢萬科的一個商業(yè)項目開業(yè)。被擠爆了的商場讓人覺得鄭州人現(xiàn)在最喜歡做的事情就是買買買，像是對榜單有力的佐證。

同一天，鑫苑國際新城的商鋪未開先熱被購房者頻頻圍搶，更像是對那些質(zhì)疑鄭州的人們有力地回應。

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鄭州引以自傲的資本

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說起來鄭州有多牛，總是離不開國家的政策支持和地方的強力推進。

再強的政策，無非是圍繞著交通來作文章的，無論是空港還是陸路。所以有人講，鄭州比其他城市發(fā)展速度快，最大程度上得益于交通。

的確，自打確立了東西南北交通的十字型交通網(wǎng)之后，鄭州就一發(fā)不可收拾?，F(xiàn)在，被貫以米字型交通網(wǎng)絡和2小時城市圈之后，鄭州更是如日中天。

這其實都只是硬性條件。

令其他城市不寒而栗的，是鄭州的人口。

▲部分城市常住人口及規(guī)劃人口

前不久，著名經(jīng)濟學家馬光遠在鄭州一個論壇上解讀：河南最大的財富就是人，河南未來最大的機遇就是過去積累的人口紅利，并且人口紅利還在不斷釋放！

盡管西安、長沙、南京等城市拼命的追趕，輸在起跑線上的劣勢并不能在短期內(nèi)就完全補上，況且，鄭州也在一日千里的速度發(fā)展，也有吸引人才落地的有力政策保障。

大家都知道21世紀人才最貴，21世紀的人口也是比較貴的。

▲鄭州38家單位組團到深圳“搶賢”

任何時候，基于人最基本生存需求的各種消費，都會為這個世界帶來價值交換與經(jīng)濟增長。所以，有人自然就會有消費。

就像那些摩肩接踵的擠在商業(yè)中心的消費者，每一個人都構(gòu)成了消費的場景，都為消費需求的拉動增添法碼。

有人抱怨說鄭州沒有好的消費環(huán)境，沒有更為先進的體驗式消費。其實這些都在我們身邊。有一些，是人為的刻意營造，有一些則是自然的呈現(xiàn)。

▲好商業(yè)是生活的重要組成

就像前不久我寫的那個關于商鋪投資的十大黃金法則（點擊進入查看），真正有意識的人一定是提前行動的。因為他們看得懂行情，也看得到未來。據(jù)可靠消息，鑫苑國際新城即將推出的商鋪，搶鋪的人已經(jīng)開始排隊了。

多么可怕。又是多么美好。

鄭州的商業(yè)新一線絕不是蓋的，你沒有理由去懷疑一個學術(shù)機構(gòu)對于鄭州的“偏愛”，更沒有理由不去了解鄭州城市發(fā)展變化真正的推動力。

當鄭州的商業(yè)環(huán)境越來越好，商業(yè)水平越來越高，市民的消費層次越來越高，鄭州的商業(yè)地產(chǎn)將會空前的繁榮，那將是鄭州再一次甩開其他城市的機會。更何況，還有那么多人等著成為新鄭州人呢。

這又是一輪強刺激。

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成為區(qū)域商業(yè)中心的基礎

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從西安、武漢、南京、成都這些城市轉(zhuǎn)圈再回來看，鄭州的商業(yè)消費環(huán)境確實跟人家有極大的差距。

無論是在數(shù)量、規(guī)模、環(huán)境營造等方面，還是在商業(yè)中心的建立，以及商圈的輻射等方面，鄭州要補的課也不少。最為關鍵的是，鄭州缺少泛商業(yè)中心。

▲成都春熙路商業(yè)街

什么是泛商業(yè)中心？簡言之，就是主城非商業(yè)中心的商業(yè)中心。

在鄭州，二七萬達撐起了火車站商圈外的二七區(qū)商業(yè)中心，并做好了輻射半徑的覆蓋；中原萬達和錦藝的商業(yè)中心，成為中原區(qū)的商業(yè)雙子星；惠濟萬達去年剛剛開業(yè)，勉強成為惠濟區(qū)的商業(yè)臺柱子，鄭東新區(qū)的商業(yè)中心由原來的CBD慢慢升級和迭代，熙地港算是新派代表，未來，北龍湖將成國新的中心而取代原有的商業(yè)中心地位。

▲鄭州熙地港開業(yè)首日

惟獨管城區(qū)，還沒有自己真正的商業(yè)中心，紫荊山與東西大街那一帶略有起色，但難成氣候。

有人講老的商都歷史文化保護區(qū)那一帶要重新規(guī)劃、重新建設成為真正能夠代表中原文化的歷史商業(yè)街區(qū)，會成為管城真正意義上的商業(yè)中心。

在我看來，這個尚躺在紙上甚至許多人根本沒有見過的、被坊間傳了N多種版本的所謂的商業(yè)，就算是有相關部門的推進，真正落地成為現(xiàn)實，恐怕沒有個十年八年也成不了型。

所以，當我認為鑫苑國際新城的商業(yè)可能成為管城區(qū)真正的商業(yè)中心和生活中心的時候，有人是驚呆的，因為不敢想、不敢信。

▲管南片區(qū)區(qū)位圖

我說還是你沒往那兒想，也沒有往那兒關注。無論是什么限制了你們想象力，看看那些排隊買商鋪的人們和那些排隊逛商場的人們，再看看我們現(xiàn)在的消費需求，真的完全滿足了嗎？

遠遠不夠。

包括剛才提到的這些商業(yè)中心在內(nèi)，都有可能被新的中心所追趕甚至超越，也有可能出現(xiàn)雙中心甚至多中心的局面，畢竟鄭州的城市框架在拉大，城市規(guī)模在擴大，城市人口在增多，人均消費在上漲。

▲主要城市人均消費增速

之所以能夠成為商業(yè)中心，首先是基于商業(yè)規(guī)模，以及商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃；其次，商業(yè)中心的核心消費群體的基數(shù)與質(zhì)量；第三，輻射力與覆蓋度；第四，業(yè)態(tài)與商業(yè)形態(tài)；第五，與周邊商業(yè)的互補和依存關系。

無論從哪一條來看，鑫苑國際新城的商業(yè)都能夠與之一一對應。這也許就叫順應了時代潮流吧。

鑫苑國際新城自有10萬龐大的業(yè)主群，外加上管南另外三大金剛永威城、綠都瀾灣和中州城加起來近百萬業(yè)主，一定會擠爆商業(yè)中心。就像萬科剛開業(yè)的這個商場一樣。

消費人氣旺，生意自然不用愁。

據(jù)消息人士透露，在扎堆覬覦鑫苑國際城商鋪的人中，不乏有一次性購買2000平方米以上的客戶，這也完全印證了我原來的推測。

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社區(qū)商業(yè)

滿足第一消費需求

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反過來看這些提前“占位”的投資商鋪的，一定是瞅準了機會。

作為社區(qū)型商鋪，最大程度上依托與小區(qū)的地緣關系，為小區(qū)的業(yè)主們提供盡可能接地氣的親民服務已成為剛需。因此，社區(qū)型商業(yè)在任何階段都備受青睞。

馬光遠說，要想富，多生孩子，多買房子。

無論是來住房子的人，還是將來要長大了的孩子，都將成為社會消費的主體。說到底，還是人在支撐著一切。

所以，當時我講有人已經(jīng)提前托人找關系買鋪子的時候，許多人以為是在開玩笑。

這有什么玩笑好開的？此次推出的只有109套臨街商鋪，一定是先下手為強。

▲標紅部分為本次推售區(qū)域

原來咱們分析過，紫荊山南路剩余的那一段一旦打通，管南的片區(qū)地位便會得到極大的提升。這里一定會迅速形成另一股強大的人流，與地鐵所帶來的價值在這里匯集成強大的財富流。

客觀的來講，對于商業(yè)項目來講，好地段的優(yōu)勢不可估量，有地鐵加持的交通優(yōu)勢不可限量，更不用講項目自身以及覆蓋到的那70萬的滾滾人流，都是實現(xiàn)投資收益的必要條件。

對于商鋪投資來講，只要看好、看準，出手上千萬收幾套鋪子還是大有人在的。更何況，這本身就是一場競賽。你在等待時的稍不留神，別人就已經(jīng)出手了，或者人家已經(jīng)托到了給力的關系。

買鋪跟著大買家，至少能夠搶一個不錯的機會。這臨近地鐵2號線花砦站的人群密集區(qū)，除了那7萬方的商業(yè)中心，這些極少量的臨街商鋪，將會成為搶手的香餑餑。

▲2017年全國居民人均消費支出及構(gòu)成

根據(jù)相關機構(gòu)統(tǒng)計的2017年全國居民人均消費支出構(gòu)成上看，消費的重大支出除了住房消費外，更多的是食品煙酒、衣著、生活用品用服務、交通通信、教育文化娛樂以及醫(yī)療等方面。

據(jù)此推測，該商鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)基本囊括“衣、食、住、行”等領域，都是重復消費、日常消費或者必須品消費等，成為支撐商鋪價值的核心。

▲鑫苑國際新城商業(yè)效果圖

不出意外，鄭州的區(qū)域性商業(yè)將鱗次櫛比的被制造出來，相對應的消費需求也將被一一開發(fā)。

另一方面，優(yōu)質(zhì)的社區(qū)主力街鋪，也將成為鄭州商業(yè)價值的重要貢獻，為鄭州的城市地拉排名，提供源源不斷的能量。