■ 撰文 | 熊瑞 ? 《地盤》金牌撰稿人

近幾年，鄭州的新區(qū)們層出不窮，大有“亂花漸欲迷人眼”之勢。

而這些組團(tuán)新區(qū)們到底是怎樣的隸屬關(guān)系，又有怎樣的特色，很多人卻并不清楚。

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全國新區(qū)建設(shè)階段

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中國的新城區(qū)建設(shè)始于1979年，鄭州的新區(qū)建設(shè)跟其他地區(qū)的新區(qū)建設(shè)一樣，都在國家大勢下而為。

1979-1999是全國新區(qū)建設(shè)的第一個階段，以東部沿海城市為引領(lǐng)，出現(xiàn)了很多依托開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)新城。

?示意圖

1979年首批經(jīng)濟(jì)特區(qū)，1984年首批國家級經(jīng)開區(qū)，1988年首個國家級高新區(qū)（中關(guān)村），1992年首個國家級新區(qū)（浦東）陸續(xù)設(shè)立。

此時，鄭州也開始了產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)，高新區(qū)（1991年獲批國家級）和經(jīng)開區(qū)（1993年）相繼成立。

?鄭州高新區(qū)

1999-2010是新城區(qū)建設(shè)的第二個階段，隨著西部大開發(fā)，全面振興東北地區(qū)，中部崛起等區(qū)域性戰(zhàn)略的推進(jìn)，全國各區(qū)域均衡發(fā)展，地方大量設(shè)立新城新區(qū)，一些大學(xué)城、臨港新城和行政新城大量出現(xiàn)。

鄭東新區(qū)（2001年）就是在這個階段開始的。

?鄭東新區(qū)示意圖

2010年后是第三個階段，國家層面提出“一帶一路”戰(zhàn)略，國家級新區(qū)快速發(fā)展，高鐵新城和空港新城大量出現(xiàn)，2017年國家級雄安新區(qū)設(shè)立達(dá)到高潮。

此時鄭州的代表是港區(qū)，2013年國務(wù)院批準(zhǔn)《鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實驗區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2013-2025年）》，港區(qū)設(shè)立。

?國家發(fā)改委印發(fā)鄭州航空港發(fā)展規(guī)劃

除鄭東新區(qū)、港區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)之外，鄭州還有不少組團(tuán)、新區(qū)，大部分也都是像港區(qū)一樣成立于2010年之后的第三個階段。

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鄭州的新區(qū)們

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前幾日，鄭州市印發(fā)《2018年鄭州市組團(tuán)新區(qū)建設(shè)專項工作方案》對鄭州市區(qū)及周邊組團(tuán)新區(qū)的發(fā)展建設(shè)提出目標(biāo)，其中組團(tuán)數(shù)量和劃分延續(xù)的是2017的情況。

2017年明確鄭州轄區(qū)內(nèi)新區(qū)共有11個，其中市區(qū)內(nèi)5個：金水科教園區(qū)、中原新區(qū)、二七新區(qū)、管城商都新區(qū)、惠濟(jì)新區(qū)。周邊縣市6個：中牟新區(qū)、滎陽健康園區(qū)、新密新區(qū)、新鄭新區(qū)、新鄭教育園區(qū)、登封新區(qū)。

?鄭州各主要新區(qū)區(qū)位圖

可人們?nèi)粘Ｒ姷降慕M團(tuán)、新區(qū)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這么11個，比如：雙湖科技城、濱河國際新城、常西湖新區(qū)、中牟新區(qū)等等如雨后春筍般涌現(xiàn)，幾乎讓人眼花繚亂。

為簡單明白得講解清楚各大組團(tuán)新區(qū)之間的層級關(guān)系，我們做了一些表格和圖片來說明。

鑒于篇幅所限，本篇主要介紹主城區(qū)的各大組團(tuán)新區(qū)，下篇介紹周邊市縣新區(qū)。

鄭東新區(qū)

?鄭東新區(qū)總體規(guī)劃圖

鄭東新區(qū)作為鄭州一眾新區(qū)中的帶頭大哥，目前雖然還是省級新區(qū)，但正在申報國家級新區(qū)。

?鄭東新區(qū)各組團(tuán)

龍湖組團(tuán)是寵兒，北龍湖作為組團(tuán)內(nèi)扛鼎之作更是金光閃閃之地；

東站和龍子湖組團(tuán)在區(qū)域內(nèi)相對成熟，可開發(fā)土地有限；其中前一段聲勢浩大的云湖智慧城板塊也是屬于龍子湖組團(tuán)，位于龍子湖湖心島和高校群的北部西側(cè)，與湖心島共同組成鄭東智慧島，是河南省落實國家級大數(shù)據(jù)綜合試驗區(qū)戰(zhàn)略的重要舉措。

?云湖智慧城一期規(guī)劃

原屬于中牟的白沙組團(tuán)，因為象湖、省府目前也極為矚目；

金水科教園區(qū)一直被認(rèn)為是扶不起的劉阿斗；東北角的黃河沿岸地帶多為農(nóng)業(yè)，暫未開發(fā)到。

目前房地產(chǎn)火熱的組團(tuán)是北龍湖組團(tuán)和白沙組團(tuán)。北龍湖全省土豪聚集地，白沙東區(qū)新一代改善之選。

經(jīng)開區(qū)

?經(jīng)開區(qū)示意圖

經(jīng)開區(qū)作為國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，成立時間早，各項優(yōu)勢明顯，如上圖經(jīng)開區(qū)分為三個板塊。

?經(jīng)開區(qū)各組團(tuán)

經(jīng)開老城區(qū)開發(fā)早，之前一直被認(rèn)為是大鄭東的價值洼地，近年來價格被填平。

東北部的物流園是全名是鄭州國際物流園區(qū)，與鄭東的高鐵和港區(qū)的航空聯(lián)合發(fā)展，俗稱“鐵、公、機(jī)”，主要發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)。

區(qū)域內(nèi)最火的是濱河國際新城，其中城內(nèi)的6.7平方公里納入河南自貿(mào)區(qū)范圍，且全區(qū)容積率限制在2.5，跟北龍湖一樣限地價又限房價，一度被稱為是“北龍湖第二”，不能更火。

而且濱河背后是中建股份、中建七局和經(jīng)開區(qū)三家加持，力量雄厚，是中產(chǎn)階級新貴們的首選之地。

鄭州國際航空港區(qū)

?鄭州航空港區(qū)總體規(guī)劃

作為國家首批航空港區(qū)，鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實驗區(qū)是鄭州乃至中原地區(qū)布局航空行業(yè)的重要一步。

港區(qū)規(guī)劃面積415平方公里，而截止到2016年官方公布的數(shù)據(jù)顯示，鄭州中心城區(qū)建成面積也就443平方公里，也就是說港區(qū)的定位不同于其他新區(qū)，是衛(wèi)星城。

區(qū)域發(fā)展分為北港、南港、東港三個部分。北港住宅開發(fā)早，居住氛圍成熟，不過目前可售樓盤少；東港有會展中心和高鐵南站，公共資源豐富。

?航空港區(qū)各組團(tuán)

南港是目前發(fā)力區(qū)，隨著園博園的開園，以及南部雙鶴湖公園的建立，區(qū)域生態(tài)價值凸顯。

不過目前入駐房產(chǎn)少，僅有和昌、瀚海、綠地三家，但地已經(jīng)沒有了，你懂得。

?南港樓盤區(qū)位圖

總之，港區(qū)有國家政策支持，同時占盡航空產(chǎn)業(yè)的時代先鋒優(yōu)勢，騰飛是一定的，就是時間問題，目前正是市區(qū)外溢剛需，以及投資客的青睞之地。

整個港區(qū)負(fù)擔(dān)著航空行業(yè)的未來，是中部地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型的主導(dǎo)，未來潛力不小，產(chǎn)業(yè)屬性明顯。

中原區(qū)

?中原區(qū)示意圖

中原區(qū)是鄭州老牌區(qū)域，以產(chǎn)業(yè)聞名。

整個區(qū)域分為三個部分，中原老城區(qū)，常西湖新區(qū)，中原新區(qū)。

?中原區(qū)各組團(tuán)

中原老城區(qū)是棉紡產(chǎn)業(yè)時期的工業(yè)區(qū)，常西湖新區(qū)2012年成立，

規(guī)劃為未來行政辦公用地，目標(biāo)是打造西部核心區(qū)。分為南北兩個板塊開發(fā)，其中市民文化中心等設(shè)計，相當(dāng)高大上。

目前，常西湖新區(qū)正處于基礎(chǔ)建設(shè)階段，所售項目不多。但高逼格的規(guī)劃，、鄭州市委的強(qiáng)力支持，以及配套先行的建設(shè)思路，使得常西湖成為西區(qū)改善們普遍看好的區(qū)域。

常西湖以西是中原新區(qū)，2013年成立，因為距離主城區(qū)稍遠(yuǎn)，且不比常西湖，是中原區(qū)政府主導(dǎo)，發(fā)展相對遜色一些，為西區(qū)剛需偏改善人群的選擇。

惠濟(jì)區(qū)

?惠濟(jì)區(qū)示意圖

隨著“城市向東、生活向北”的發(fā)展口號，惠濟(jì)區(qū)的宜居屬性被充分挖掘。

以大河路為界，惠濟(jì)區(qū)分為惠濟(jì)老城區(qū)和惠濟(jì)新區(qū)。

?惠濟(jì)區(qū)各組團(tuán)

大河路以南最近幾年一直是北區(qū)購房熱點區(qū)域，很多熱門樓盤都誕生于此，而且迎賓路上的別墅區(qū)也是鄭州最早的富人區(qū)。惠濟(jì)新區(qū)是也是鄭州組團(tuán)新區(qū)之一，但目前聲音并不大。

不過由于背靠黃河、邙山，獨特的生活居住氛圍使得惠濟(jì)區(qū)呼聲一直很高，而且由于前些年城改范圍大，入市項目多，所以房地產(chǎn)競爭激烈，產(chǎn)品涵蓋剛需、改善等多種需求，所以惠濟(jì)區(qū)在鄭州購房者心中也是僅次于鄭東新區(qū)的選擇。

管城區(qū)

?管城區(qū)示意圖

管城區(qū)是鄭州最有歷史文化氣息的區(qū)域，歷史要從春秋時期算起。

?商都新區(qū)示意圖

以南三環(huán)為界，北部是管城老城區(qū)，定位于商城遺址保護(hù)改造，南部是商都新區(qū)。

?管城區(qū)各組團(tuán)

管南長期以來給人嘈雜凌亂的印象，不過隨著二號線的開通，區(qū)域交通優(yōu)勢顯著。而且商都新區(qū)樓盤眾多，價格適中，成為市區(qū)上班族，剛需族的首選之地。

二七區(qū)

?二七區(qū)區(qū)位示意圖

二七區(qū)是鄭州商貿(mào)集中區(qū)，享盡火車運輸時代的紅利，二七、德化街、老火車站見證了一個時代的繁榮。

但二七新區(qū)規(guī)劃早，因而相比目前主流新區(qū)起點低。目前二七新區(qū)分為運河新區(qū)和馬寨新區(qū)兩個板塊。

?二七區(qū)各組團(tuán)

其中運河新區(qū)樓盤較多，大盤林立，在前一段的搶房大戰(zhàn)中虜獲了大批剛需客戶。

但是比較鄭州三環(huán)邊房價，可以發(fā)現(xiàn)，北三環(huán)1.7w+,東三環(huán)2w+，而這里僅僅是1.2-1.3w+，價值被嚴(yán)重低估！

馬寨新區(qū)位于運河新區(qū)的西南，片區(qū)涵蓋了尖崗水庫，擁有良好的生態(tài)資源，新區(qū)內(nèi)又分為三個板塊：老城區(qū)以食品產(chǎn)業(yè)為主，重點打造產(chǎn)業(yè)新城。

?二七區(qū)馬寨鎮(zhèn)總體規(guī)劃

中部新鎮(zhèn)區(qū)毗鄰尖崗水庫（后改名龍西湖），又稱為龍西湖片區(qū)。

?龍西湖航拍圖

目前招商蛇口進(jìn)入進(jìn)行開發(fā)，后勁很足；南部著力打造申河—閆家咀健康養(yǎng)生田園小鎮(zhèn)。

西南片區(qū)改善人群目前可重點關(guān)注龍西湖片區(qū)。

高新區(qū)

?高新區(qū)區(qū)位示意圖

高新區(qū)是國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，開發(fā)早，入駐大型企業(yè)多，目前已逐漸成熟。

?高新區(qū)各組團(tuán)

其實在政府規(guī)劃中高新區(qū)分為四個片區(qū)：連霍以北為北部生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)、東部為西流湖休閑創(chuàng)意區(qū)；中部為建成區(qū)域；西四環(huán)以西為高新新城。

?規(guī)劃超前的高新新城

西四環(huán)以西的高新新城是以IT產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的科技新城，目前核心規(guī)劃為雙湖科技城，被稱為是 “中原硅谷”。

高新區(qū)近年來政策利好不斷，2009年獲批為首批國家創(chuàng)新型科技園區(qū)；2013年獲批國家知識產(chǎn)權(quán)試點園區(qū)；2016年國家批復(fù)創(chuàng)立“鄭洛新自創(chuàng)區(qū)”，高新區(qū)為核心。

跟濱河國際新城一樣，高新新城的一級土地整理商也是中建，這一點還是比較強(qiáng)悍的，但是區(qū)域以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主，所以房屋購買力主要是各個產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)工人。

上街區(qū)

?上街區(qū)發(fā)展示意圖

上街區(qū)是在鄭州主城區(qū)中存在感最弱的區(qū)域。

?上街區(qū)各組團(tuán)

上街區(qū)是鋁工業(yè)區(qū)域，有著亞洲最大的氧化鋁生產(chǎn)基地，但鋁廠的衰落，也帶來上街區(qū)的邊緣化。目前上街區(qū)正著力發(fā)展通航試驗區(qū)，國際航展聲勢浩大。

上街區(qū)由于地理位置的原因，決定了房地產(chǎn)的市場也是以地緣性客戶為主。

總結(jié)：

縱觀鄭州主城區(qū)的組團(tuán)新區(qū)可以發(fā)現(xiàn)：新城建設(shè)都伴隨著產(chǎn)業(yè)調(diào)整和升級。

之前的老牌區(qū)域也是上一輪產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，比如中原區(qū)、上街區(qū)等。所以目前的新區(qū)規(guī)劃都盡量做到產(chǎn)城融合，這一輪的產(chǎn)業(yè)布局以航空產(chǎn)業(yè)、國際物流、金融、信息科技等為主。

行業(yè)數(shù)據(jù)顯示全國范圍內(nèi)20%的新城新區(qū)存在問題，所以對待這些組團(tuán)新區(qū)，盲目悲觀或盲目樂觀都不可靠，因為新城區(qū)的效果與建設(shè)、規(guī)劃、執(zhí)行以及每個參與主體都有關(guān)系，不能單一而論。