■ 撰文 | 趙靈兒? 《地盤》特邀撰稿人

在鄭州，大多數(shù)90后鄭漂們正在為人生中的第一套房子四處忙碌。

這些被“剛需”冠名的年輕人朝五晚九、早出晚歸，甚至恨不得焚膏繼晷、夜以繼日，大多數(shù)只為籌齊首套房的首付款。他們最大的煩惱就是能攢夠買房錢，房子好壞不談。

一代人有一代人的煩惱。

剛需們眼中吃穿不愁的改善一族，同樣也有煩惱，而他們的煩惱是拿著錢，買不到想要的房子。

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鄭州日漸趨好的改善市場(chǎng)

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除去天降橫財(cái)、連升三級(jí)，直接跳過(guò)剛需來(lái)買改善盤的客戶群體占少數(shù)，改善樓盤的主要消費(fèi)群體還是35歲以上的中年人士。

?示意圖

這些人通常在老城區(qū)都有過(guò)一兩套房子，由剛需過(guò)渡到改善，他們換房的理由很多：

事業(yè)上升期，原有的房子已經(jīng)不能代表自己的身份和身價(jià)；

老小區(qū)周邊人流嘈雜、交通擁堵、造成生活的諸多不便；

老小區(qū)停車?yán)щy、人車不分流、小區(qū)環(huán)境差、物業(yè)不行；

老房子面積小、房間少、空間狹小。

……

近年來(lái)，“85”后開始加入這一購(gòu)房行列，在這個(gè)群體的認(rèn)知中，性價(jià)比不是買改善盤要首先考慮的因素，他們對(duì)居住體驗(yàn)的要求更為苛刻。

舒適性、品質(zhì)感、身份象征，成為改善購(gòu)房要主要考慮的因素。

?改善產(chǎn)品成交占比提升

2018年7月1日起實(shí)施的鄭州規(guī)劃新政規(guī)定，大棚戶區(qū)改造（含城中村、合村并城、老舊片區(qū)）項(xiàng)目二類居住用地容積率原則上按照“三環(huán)以內(nèi)小于3.5、三環(huán)以外小于3.0”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制。

也就是說(shuō)，鄭州將基本上告別高容積率時(shí)代。品質(zhì)時(shí)代，正在到來(lái)。

有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年住宅成交土地平均容積率3.4。2014年鄭州市商品住宅面積段在90平以下的占比為50%，到2018年，這個(gè)比例下降為38%，110-130平的占比明顯提高。

?市場(chǎng)由剛需向改善過(guò)渡

政策和數(shù)據(jù)表明，鄭州商品房市場(chǎng)逐漸由剛需向改善市場(chǎng)過(guò)渡，在產(chǎn)品打造上更加注重舒適化，同等容積率下物業(yè)類型更純粹。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，鄭州市場(chǎng)在售樓盤多至七八百個(gè)，產(chǎn)品類型花樣繁多、產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊，要從琳瑯滿目的樓盤中，避開“偽改善”的深坑選擇舒適、優(yōu)質(zhì)的改善盤確實(shí)要花費(fèi)一番功夫。

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避開“偽改善”樓盤深坑

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近年來(lái)，鄭州改善市場(chǎng)別墅面積趨小，別墅不再是觸不可及的夢(mèng)。

自北龍湖豪宅面市以來(lái)，高端改善樓盤會(huì)所等配套逐漸成為配備標(biāo)準(zhǔn)；改善類樓盤雖以北龍湖最為集中和純粹，但三環(huán)至四環(huán)之間改善產(chǎn)品趨多，地理位置不拘于某一區(qū)域。

?鄭州最新發(fā)展動(dòng)線

鄭州市場(chǎng)改善類產(chǎn)品增多，無(wú)論是數(shù)量還是品質(zhì)都在提升，這是不容忽視的事實(shí)。

雖然瑕不掩瑜，但是改善類產(chǎn)品依然不夠純粹。

容積率就是衡量改善盤的一個(gè)重要指標(biāo)，近年來(lái)這個(gè)專業(yè)名詞早已經(jīng)家喻戶曉。

眾所周知，容積率高會(huì)造成小區(qū)內(nèi)人口密度大、道路狹窄、停車位置不足等種種問(wèn)題。

所以，產(chǎn)品再好，主城區(qū)容積率超過(guò)3.5，主城區(qū)外容積率超過(guò)3，基本都能劃入“偽改善”樓盤。

當(dāng)然像萬(wàn)科美景世玠這種主城區(qū)二環(huán)內(nèi)黃金位置，容積率2.99樓盤鐵定是改善無(wú)疑。

?主城區(qū)容積率3.5是判斷偽改善的分界點(diǎn)

同等用地指標(biāo)下，盡量避開高低配樓盤。

別墅、洋房、高層都是改善產(chǎn)品的業(yè)態(tài)，但目前鄭州市場(chǎng)上純粹的洋房社區(qū)、純粹的別墅社區(qū)、純粹的高層社區(qū)都很少見(jiàn)，開發(fā)商為提高總貨值收益，通常會(huì)選擇高低配做足容積率。

改善人群對(duì)公共空間需求敏感，而高低配社區(qū)建筑密度更大，樓間距更窄，社區(qū)空間更小，綠化空間更小，極大影響整體社區(qū)的居住氛圍和居住舒適度。

真正的改善產(chǎn)品，比如建業(yè)天筑、瀚海晴宇，比如北龍湖大部分純洋房產(chǎn)品都摒棄了高低配。

?瀚海晴宇實(shí)景圖

看產(chǎn)品配比也是避開“偽改善”樓盤的秘訣。

2014-2018年住宅市場(chǎng)商品住宅房型兩房比例減少，三房比例由38%上漲至65%，但大部分改善類產(chǎn)品房型集中在3-4房之間，160以上的面積段占比下降。

140平以上面積戶型占比是衡量一個(gè)社區(qū)是不是“偽改善”樓盤的重要指標(biāo)。事業(yè)有成的改善一族需要大面積彰顯生活的從容，普通3-4房產(chǎn)品已經(jīng)不能滿足他們的需求，茶室、鋼琴房、陽(yáng)光房等特色生活空間的需求上升。

?大空間更從容

改善盤購(gòu)買者對(duì)品牌更加理性，不盲目追逐一線品牌，更趨向于向品質(zhì)開發(fā)商買單。本土房企永威、康橋、美景、普羅、名門等口碑領(lǐng)先，名門翠園、康橋東麓園、永威上和郡、萬(wàn)科美景世玠、普羅理想國(guó)等樓盤受歡迎。

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鄭州改善產(chǎn)品有哪些

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北龍湖容積率控制在2.5以內(nèi)，限高60米，是公認(rèn)改善最純粹的片區(qū)；惠濟(jì)北、洞林湖、萬(wàn)山湖、雁鳴湖等是傳統(tǒng)別墅區(qū)。

除此之外，白沙綠博、常西湖、平原新區(qū)、經(jīng)開濱河、甚至楊金片區(qū)等都是值得關(guān)注的改善區(qū)域。

?鄭州各新區(qū)組團(tuán)示意圖

連霍以北的楊金片區(qū)雖然目前大環(huán)境欠佳，但住宅容積率限定最高2.5，商業(yè)限制容積率3.0，且區(qū)域限高最高45-50米，注定不會(huì)有參天大樓，宜居性強(qiáng)。

雖然產(chǎn)品以小高層+洋房為主，但最大的利好是距離土豪窩近?？禈驏|麓園、瀚海尓灣等，產(chǎn)品改善屬性明顯。

白綠片區(qū)以剛改、改善為主。

2018年11月份，新成立的河南省退役軍人事務(wù)廳入駐白沙，河南省住建廳也將于近日搬到白沙河南建設(shè)大廈辦公。省府單位進(jìn)駐，六合CBD規(guī)劃亮眼，綠博聲稱要打造“東方奧蘭多”，鄭開科創(chuàng)走廊多家文旅項(xiàng)目簽約落地，白綠注定高規(guī)格出鏡。

?國(guó)際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目分布圖

永威森林花語(yǔ)在售別墅、美景鄭地東望在售洋房，瀚海觀象、永威上和郡、普羅理想國(guó)等改善屬性明顯。

常西湖新區(qū)配套光速落地，2019年也是首秀之年，但純粹改善盤不多，世茂璀璨熙湖算一個(gè)，1.9的容積率，絕對(duì)值得關(guān)注。另外，奧體中心西鄰的永威西郡，在該版塊也有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)力。

?世茂璀璨熙湖體驗(yàn)區(qū)

龍西湖區(qū)域也就是尖崗水庫(kù)所在的馬寨新鎮(zhèn)區(qū)，生態(tài)資源優(yōu)越，招商蛇口對(duì)6000畝片區(qū)土地統(tǒng)一整合管理，統(tǒng)一規(guī)劃，密度低，規(guī)劃完整，也是優(yōu)質(zhì)的改善片區(qū)。

首開地塊公園1872可以關(guān)注。

?6000畝龍西湖中原生態(tài)都會(huì)

經(jīng)開濱河雖然最近聲音不大，但是起點(diǎn)高，是瘦死的駱駝比馬大，康橋悅?cè)貓@、亞新海棠公館等領(lǐng)先片區(qū)。

平原新區(qū)在2019年五一前后，將迎來(lái)袁家村特色文旅小鎮(zhèn)開業(yè)，本身?yè)碛悬S河以北生態(tài)優(yōu)勢(shì)，1800 畝鳳湖生態(tài)公園及50萬(wàn)畝國(guó)家級(jí)黃河濕地公園，再加上王府井商業(yè)中心及奧特萊斯購(gòu)物中心入駐，平原新區(qū)的宜居性被更多的人認(rèn)識(shí)到。

泰禾中州院子、藍(lán)光長(zhǎng)島國(guó)際等項(xiàng)目，值得關(guān)注。

?向歷史溯源，文化在泰禾院子沉淀

鄭州市場(chǎng)一些有追求的開發(fā)商正做表率，改善類產(chǎn)品總體上越做越好，祝愿拿著錢的購(gòu)房者都能早日買稱心如意的房子。