■ 撰文 | 葉知秋 ? 《地盤》特邀撰稿人

春天，喚醒了許多觀望的人群。

該出手時(shí)就出手，成為眼下最正確的選擇。

這不，老張上周剛定了惠濟(jì)區(qū)家河家的房子，就想瞅機(jī)會(huì)把住著的老房子出手了，好用來緩解一下后期月供的壓力。可眼下孩子正在上著小學(xué)，學(xué)校就在老房子后邊不遠(yuǎn)，一旦出售了孩子接送就會(huì)極不方便。

況且，老房子位于三環(huán)內(nèi)，距離地鐵1號(hào)線和5號(hào)線地鐵站都在1000米左右的距離，周邊還有兩個(gè)大公園，飯后散步是相當(dāng)?shù)膼芤狻?/span>

老張又一次陷入了兩難。

其實(shí)，像老張這樣的老房子在鄭州不在少數(shù)，一直在二手房市場都是一個(gè)神奇的存在。

如果有機(jī)會(huì)，在天氣晴朗的日子，站在高處眺望東邊的大玉米和西邊的棉紡路，眼神流轉(zhuǎn)間，仿佛穿越時(shí)空。

一面是高樓林立，生機(jī)盎然，生活配套有待熟化。

一面是低矮雜亂，垂垂老矣，但交通便捷、配套成熟。

  1  

靠整容續(xù)命的“老破小”

能從鳳姐變冰冰嗎

▽

現(xiàn)代建筑工藝不僅讓城市更加美麗，也讓居民居住水平突飛猛進(jìn)，同時(shí)，讓這些老房子陷入尷尬，全部拆掉不太現(xiàn)實(shí)，政府顧不過來，地價(jià)又讓開發(fā)商止步。

?城市的發(fā)展造就新舊小區(qū)并存

市中心的形象不能丟，老百姓的意見也要聽。

于是，一紙公文，改造吧！

2011年8月1日，鄭州市政府下文，計(jì)劃用5年時(shí)間完成對(duì)全市1960個(gè)老舊小區(qū)的改造。按計(jì)劃，改造要實(shí)現(xiàn)有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)等目標(biāo)。

2018年，又提出2018年~2020年老城區(qū)改造提升三年行動(dòng)計(jì)劃，按照20%、40%、40%的比例完成年度任務(wù)?？傮w利用三年時(shí)間，確保鄭州百城建設(shè)提質(zhì)工程工作走在全省前列。

?修葺后的某小區(qū)路面整潔

幾年的努力后，老破小們的確有了變化，物業(yè)接管后，小區(qū)環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)，部分小區(qū)已經(jīng)加裝電梯，老人們上下樓方便很多。

還有諸如小區(qū)地面破損、建筑內(nèi)外立面脫落、墻體滲水、綠化帶殘缺、監(jiān)控設(shè)施等進(jìn)行改造提升等方方面面，均有改善。

?部分老舊小區(qū)安裝了門禁閘門

?文化路一小附近某家屬院干凈整潔

但這些還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠鳳姐變冰冰的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)地探訪后很多小區(qū)現(xiàn)狀仍然令人擔(dān)憂。

?猶如盤絲洞一樣的線路布局

?極具年代感的舊家具占據(jù)公共區(qū)域

?年久失修的管道

鄭州的老舊小區(qū)多而雜，改造過程中又存在諸多不可控因素，比如加裝電梯一樓和頂樓的分?jǐn)倖栴}，物業(yè)費(fèi)的收取、利用公共空間種菜養(yǎng)家禽等，對(duì)政府而言，改造任務(wù)實(shí)在任重道遠(yuǎn)。

  2  

有人拋售有人接盤

誰在撐起老破小的市場

▽

目前來看，老破小居住條件不算好，但為什么現(xiàn)如今存在的一些“老破小”還會(huì)讓人接受呢？

?老破小依然讓部分人青睞

存在即合理，畢竟如今的新房價(jià)格不是每個(gè)人都能夠接受的。就好比你開寶馬，我開五菱，堵在北三環(huán)彩虹橋的時(shí)候，大家都一樣。

一直以來，進(jìn)軍三環(huán)內(nèi)都是剛需置業(yè)者們的購房終極目標(biāo)，大部分來大城市打拼的年輕人，活動(dòng)范圍還是在主城區(qū)，郊區(qū)的房子便宜，但通勤路漫漫，真是傷不起。

如果能擁有一套三環(huán)內(nèi)的居所，就意味著上班便利，配套成熟，升值空間大，尤其是對(duì)小夫妻們來說，能住上學(xué)區(qū)房，簡直是把孩子的美好未來提前預(yù)定了。

?老小區(qū)配套學(xué)校一般比較成熟

于是，“老破小”的市場就來了。

關(guān)于入手“老破小”還是“新遠(yuǎn)大”的紛爭從來不停歇，一方面“休要騙我出三環(huán)”口號(hào)喊得震天響，另一方面郊區(qū)的新盤價(jià)格不貴還寬敞明亮，剛需們手握房票風(fēng)中凌亂，該上哪輛車呢？

其實(shí)沒有絕對(duì)的答案，一千個(gè)人心里有一千個(gè)哈姆雷特，一千個(gè)購買老破小的人有一千個(gè)理由，有些人選擇它有可能是為了孩子上學(xué)，身不由己，有些人選擇它是為了等拆遷，有些人可能就是為了在能力范圍內(nèi)置業(yè)的同時(shí)擠進(jìn)三環(huán)。

?選擇老破小還是遠(yuǎn)大新成為剛需的糾結(jié)

就像買了郊區(qū)的“新遠(yuǎn)大”還是一心想擠進(jìn)三環(huán)里的人們一樣，這些撐起“老破小”市場的人們，從來也沒有放棄過住上新房的愿望。

城外的人想進(jìn)去，城里的人想出來。

  3  

改造升級(jí)后

哪些老破小值得入手

▽

賣掉郊區(qū)新房想換“老破小”的人和賣掉“老破小”置換新房的人擦肩而過，互相鄙夷。

其實(shí)真的不必談“舊”色變，除了天生富二代，那些開寶馬的也許曾經(jīng)也開著夏利，住豪宅的可能是賣了早些年為了自住而購的“老破小”才湊齊首付，階段不同罷了，第一套房注定是過渡性質(zhì)的，為3-5年后的換房做準(zhǔn)備。

?階層躍升在不斷進(jìn)行

如果你是剛需且想住三環(huán)內(nèi)，選房時(shí)能選學(xué)區(qū)房選學(xué)區(qū)房（價(jià)格相對(duì)貴，但后期好拋），孩子上學(xué)也方便，尤其是需要接送的幼兒園和小學(xué)階段，時(shí)間較長，接送能省不少事。

學(xué)區(qū)房之后再選房齡較新，周邊配套完善，戶型相對(duì)合理，符合年輕人的理念，將來好出手的次新小區(qū)；或是小區(qū)雖老，但有類似公房社區(qū)那種良好的維護(hù)，居住舒適；或是房子面積大、可改造多居室，更好的滿足幾代同堂的居住需求。

換言之，雖然要買市區(qū)“老破小”，但不要老、破、小三者皆占。

?老破小也要擇優(yōu)選擇

總結(jié)一下，老舊小區(qū)改造工作陸續(xù)跟進(jìn)中，未來居住環(huán)境也會(huì)大大改善，短期內(nèi)適合不想出三環(huán)但經(jīng)濟(jì)沒那么寬裕的剛需們，畢竟主城區(qū)的教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套還是非常占優(yōu)勢的，孩子上學(xué)，老人就醫(yī)都非常方便。

合適，才是購房的主要考慮因素。