?? 撰文 | 李成蹊? 《地盤》特邀撰稿人

各大房企中期業(yè)績發(fā)布后，許多地產(chǎn)人或抱怨或慨嘆：下半年的樓市不好玩兒了。

最不好玩兒的，還是金融方面的“斷供”。

銀保監(jiān)會最近約談10家信托公司，抑制資金過快流入房地產(chǎn)。這是典型的“大河蓄水小河干”。資金不到位，地產(chǎn)巨頭們也難掀大浪，新房不好賣了，二手房呢？

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二手房分化嚴重

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國家統(tǒng)計局7月15日發(fā)布的6月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，鄭州等20余城市二手房房價環(huán)比下跌，與5月的11個相比有明顯增多，創(chuàng)下2019年以來的最高值。

從去年10月開始，已經(jīng)連續(xù)9個月有超過（含）10個城市二手房價環(huán)比下跌。

?最新全國二手房指數(shù)

融創(chuàng)鄭州北區(qū)的項目開盤，直接把價格拉低到10500元/m2，賺足了客戶與眼球，韭菜收割機的美譽名不虛傳。

有錢一直爽的年代，我們都明白不要為了降價去買房，可是我本來就要買，他降價了，那還猶豫什么？只是這突如其來的降價，連周邊的競爭對手都毫無準備。未來的二手房市場，融創(chuàng)的項目能否把這降下來的差價撐起來呢？

這是個未知數(shù)。

鄭州商品房悄然走過的20個年頭，并沒有帶來市場的成熟與完善，購買新房時面臨的風險依然很多。譬如開發(fā)商品牌、建筑、產(chǎn)品、戶型、景觀、物業(yè)、規(guī)劃等，不一而足。

?樓市激蕩20年也無風雨也無晴

即便是新房，往往配以更新的產(chǎn)品理念、更合理的戶型設計、更扎實的品質建設、更充足的停車位，但這一切往往容易在最終落地時卡殼。一不小心，就陷入維權風波。

正如前不久南龍湖掀起的維權潮，融XX，XX城，交付水平顛覆三觀，這樣的樓盤且不提后期的溢價能力，連最基本的自住舒適度都無法保證。不僅愧對信賴它們的業(yè)主，甚至讓整個行業(yè)水準倒退十幾年。

歷經(jīng)新房市場的硝煙彌漫與眼花繚亂，才愈發(fā)懂得買房的不易，一出手就是半生積蓄和半生負債。如若我們換個思路，在褪去花式營銷的二手房市場，尋求到真正的“實力者”，對選購新房將大有裨益。

?透過二手房看真相

買新房時，我們總喜歡房子未來有很高的溢價，奈何樓市普漲的時代已經(jīng)過去。當粉飾褪去，各大樓盤只能憑硬實力角逐的時候，顯現(xiàn)出的溢價能力，才能真正體現(xiàn)一個開發(fā)商的產(chǎn)品水平和運營能力。

鄭州已交付使用的二手房小區(qū)中，有的歷久彌新，有的早已破敗不堪，二手房價格的分化越來越明顯。

2018年可謂是鄭州二手房的災年，整體二手房市場價格均有不同程度下降，平均跌幅在5%-10%。鄭東新區(qū)不少次新房小區(qū)，均價從2017年的25000元/m2左右跌到現(xiàn)在的22000元/m2左右，比如奧蘭花園、財信圣堤亞納、盧浮公館、正商東方港灣等。

有的小區(qū)卻能經(jīng)久不衰，價格堅挺。比如海馬公園、英地天驕華庭、正弘藍堡灣、萬科美景龍?zhí)谩⑵樟_旺世、永威東棠等等。

?品質小區(qū)二手房均價地圖

黃河南路附近的永威東棠，二手房價不降反升，從30000元/m2漲到32000元/m2，高鐵西廣場的海馬公園，從25000元/m2漲到28000元/m2。

鄭州二手房價極端分化局面已現(xiàn)，特別是幾個硬核小區(qū)，溢價可碾壓鄭州90%的二手房。

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鄭州硬核小區(qū)都有誰

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2003年初，索凌路片區(qū)還是一片荒地，普羅旺世就告訴大家，這里有超前十年的生活。2000元/m2出頭的房價，吸引了一批有眼光的人，盡管那個時候這里連個公交車都不通，風一吹，索凌路上的浮灰能蓋你一身。

但這并不影響普羅旺世成為鄭州樓市第一神盤。

?15年前的西史趙誕生一座城中城

時光倒回十幾年前，這里北到不能再北，偏僻荒涼。買房看地段，憑經(jīng)驗判斷，誰會買到那么偏遠的位置？

十年后，當普羅旺世二手房身價倍增，是誰在慨嘆自己當年瞎了眼買了漢飛城市公園和御府三號？高層二手房飆到25000元/m2左右，多層穩(wěn)定在28000元-33000元/m2，高于同區(qū)域小區(qū)至少5000元，普羅旺世的成功秘籍是什么？

?當年周邊一片荒蕪的普羅旺世

15年前，鄭東新區(qū)初建。四處工地，人煙稀少，甚至到2010年還被人誤讀為“亞洲最大鬼城”。那個時候，有眼光的買房人在哪里？當2004年綠城百合3800元/m2拋來橄欖枝時，大多數(shù)人還是熟視無睹。

政策的背書，天量的資金投入，頂級的配套資源，并沒有喚醒多少人。

15年過去了，今天的鄭東新區(qū)和老城區(qū)已然天壤之別，不可同日而語，綠城百合成為了鄭東新區(qū)最核心的位置之一。

?15年鄭東新區(qū)完成了一次蝶變

當年買綠城百合，2005年不到4000元/m2的價格，現(xiàn)在漲到了將近35000—40000元/m2，翻了近10倍。

綠城百合贏在地段，也贏在了物業(yè)。

管理水平在一定程度上決定了二手房的房價，也影響著業(yè)主的生活品質，5年、10年、20年，差距會越來越大。

?好的物業(yè)管理是二手房溢價關鍵

比如永威東棠的二手房價，在周邊基本2萬+的情況下，永威東棠均價32000元/m2。

比如康橋在二七區(qū)的早期作品金域上郡，目前二手房均價20000元/m2左右，而周邊其他商品房社區(qū)14000-16000元/m2之間。

同一片區(qū)，這些樓盤的價格比平均價格高出25%以上，它們的物業(yè)為其價值加足了分數(shù)。

優(yōu)質學區(qū)更是助推房價的利器。

比如，位于緯五路花園路交匯處的金元公寓，這是1999年的老小區(qū)，房子日漸老化，但因為是省實驗幼兒園、緯五路一小、鄭州8中一站式標準學區(qū)房，再加上交通位置優(yōu)越，二手房價格不菲。

?學區(qū)加持讓一些老破小成為神盤

另一個典型英地天驕華庭，英地通過運作確保業(yè)主能上省實驗、文一雙名校，學位光環(huán)的加持，讓小區(qū)熠熠生輝，29000元/m2的二手房價明顯高于周邊小區(qū)。

商業(yè)運營能力強的樓盤價格往往都不低，比如美景麟起城、錦藝城、藍堡灣等，價格普遍高于周邊90%的小區(qū)。

?熱門小區(qū)二手房依然堅挺

2004年，風頭正勁的思達集團以5.91億元的高價拿下花園路和東風路交叉口431畝土地，鄭州人民首次認識了“地王”二字。2006年，均價超過8000元的藍堡灣面世，從價格上就直接秒殺鄭州一眾單價四五千的樓盤。

正弘集團長袖善舞，2008年接手藍堡灣項目，小區(qū)的價格跟隨品質、商業(yè)配套的成熟一路水漲船高，藍堡灣目前的二手房價已讓周邊小區(qū)不可企及。

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實力樓盤的共同點

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上述案例均為眼見為實。

有些贏在了起點，規(guī)劃超前、理念超前、產(chǎn)品超前，更多含金量，是在物業(yè)層面的較量。

物業(yè)管理水平是二手房價格最有力的支撐。

萬科、永威、康橋、綠城、保利等物業(yè)在業(yè)內好評如潮，大都是物業(yè)保障到位，后期的二手房價格翻升。口口相傳，成就了各自在業(yè)界的名聲，也造就了在市場上的蜚聲。

?二手房增值慢的原因各不相同

盡管政策不斷調整，中國百姓對教育的依賴影響深遠、學區(qū)概念對二手房價格的決定作用立竿見影，尤其是名校、雙名校，保值升值放之鄭州而皆準。

?二手房保值增值的理由都很接近

地鐵會是將來鄭州的主力交通工具，站點普及程度堪比“魚網(wǎng)”，地鐵盤悄然走俏樓市。地鐵對房價的拉動，僅次于名校，尤其是離地鐵口800米以內的樓盤。

此外，建造時的定位和設計也是關鍵要素，景觀、停車位、外立面、大堂等，樓面形象對客戶吸引力大過戶型，但是對生活有閱歷有追求的人士更看重戶型、高層次的業(yè)主構成，聯(lián)盟新城、綠城百合就是例子。

?生活配套的成熟是影響二手房的關鍵因素

小區(qū)附近最好有公園，有河流，這對改善型購房者影響很大，同時也對房價拉動很大，譬如依東風渠而建的小區(qū)往往更高端，價格更高，瀚海晴宇、正商善水上境、藍堡灣等就是例子。

一個大型百貨商場或超市對房價拉動明顯，甚至能帶動周邊其他小區(qū)，如龍湖錦藝城等。

最終的最終，開發(fā)商基本決定著物業(yè)、品質、設計、后期管理等重要因素，選對一個靠譜的開發(fā)商，買房就成功了一半。

?選對靠譜的開發(fā)商也很關鍵

有了上半場的精彩，就會有下半場的期待，有了新房的火爆，就有二手房的較量，未來必定要來。

無論誰是誰的晴雨表，做好本質才是關鍵，也是跑量的前提，更是后期二手房溢價的核心依托。

在一切的眼見為實下，飲馬江湖，淡定天下。